築年数が経過すると物件資産価値が低下するため、空室が目立つようになりまた客付けのために家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
ただ近年の賃貸市場は全国的に空室率が悪化しているため、家賃値下げしただけでは早期成約は非常に厳しくなります。
この問題はリノベーションすることですべて解決できます。
リノベーションすると従前／同築年の物件と比べ物件資産価値が向上するため早期客付けが期待できるものの、全面改修を行うのが前提のため、高額な費用が発生します。
しかしリノベーションを行うと以下3点の費用対効果が期待できます。そこで今回は賃貸リノベーションの魅力をお伝えします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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賃貸リノベーションの魅力①：空室による家賃機会損失を少なくする
築年数が古くなると間取りが現在のライフスタイルと合わなくなる／設備が古臭く見えてしまうため、表装リフォームを強化しても客付けが難しく、空室期間が長期化してしまいます。
近年の賃貸業界は部屋探しの価値観が多様化しているため、リノベーションを行えば築年数で物件判断する方は少なく、またリノベーション物件は新築物件並みのクオリティーなのに家賃がリーズナブルなため、部屋探しの選択肢が増えることから、早期成約が十分期待できます。
早期成約になれば空室による家賃機会損失が少なくなり、またリノベーションを借入で行った場合は回収期間が早くなるためキャッシュフロー改善が期待できます。
賃貸リノベーションの魅力②：家賃値上げが期待できる
近年ではインフレ状態が続いているため、諸経費が軒並み高くなってます。借地借家法では正当事由があれば貸主も家賃値上げ要求ができるものの、借主が断れば家賃値上げはできません。
一方築年数が古くなったリノベーションをすると従前と比べ物件価値が向上するため、リノベーションを機に家賃値上げすることができます。家賃設定を間違えなければ客付けに影響が出ることは少ないため、収益アップが期待できます。
賃貸リノベーションの魅力③：客付け力がアップ
仲介会社の主な収入源は成約報酬となる仲介手数料です。仲介手数料は最大でも家賃1,1か月分となっているので、仲介担当者には契約ノルマが課せられています。
仲介担当者は「契約本数＋契約金額」で評価されてしまいます。自社物件だけではノルマ達成は厳しいため自社他社問わず客付けできそうな物件を優先的に紹介します。
リノベーション物件は築年数は古いものの…
水回り／室内インテリアは新築並みのため反響数UPが期待できる
同築年の物件と比べ家賃UP＝仲介手数料収入が増える
ため紹介されやすくなります。
まとめ
賃貸リノベーションと聞くと「費用が高い」「効果が期待できるの？」と懐疑的なイメージを持たれる方がいます。
賃貸市場は今後人口減少／物件供給数過多状態が続くため、空室率はさらに悪化→資産価値が低下した物件は選ばれなくなるため、場合によっては淘汰してしまいます。
弊社物件もリノベーションを行ったことで稼働率／収益性が向上し、人気物件へと生まれ変わることができ、弊社リノベーションはメディアからも注目されるようになりました。
リノベーションは築年数が古くなった物件を人気物件へ再生させる唯一の方法です。収益改善を目指したい方はぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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