【賃貸リノベーション入門】初心者が知っておくべき基本とコツ
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2 時間前
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部屋探しにおける価値観が多様化している現代では、賃貸物件の築年数が古くても、リノベーションが施されていれば、築年数で物件判断される方は少なくなってきています。
このような背景から、近年ではリノベーションを積極的に展開する物件が増加しています。しかしリノベーションを初めて行う貸主にとっては、何から始めればいいのか、またリノベーションがなぜ効果的なのか見当がつかないことも多いはずです。
そこで本投稿は、賃貸リノベーション初心者向けの入門編として、基本的なポイントや押さえておきたいコツをわかりやすく解説します。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションとは？リノベーションを行うメリットとは？
リノベーションとよく比較されるのがリフォームですが、このふたつの違い、しっかりと理解できいているでしょうか？
特にリノベーション初心者の場合、リフォームとリノベーションの概念を混同しがちです。この基本的な違いを見落としてしまうと、思わぬ失敗に繋がることもあります。
賃貸物件におけるリフォームとは、主に内装の張替えなど原状回復を目的とした作業を指します。一般的には、退去後に古くなった壁紙や床材を新しいものに張り替えることが多いです。これらは比較的低コストで済むため、費用対効果を重視する場合には非常に便利です。
これに対しリノベーションは、より根本的で大胆な改修作業を意味します。単なる修繕を超え、設備の全面的な入れ替えや間取り変更など、住まい全体を新しいライフスタイルに合わせて刷新することが目的です。
物件全体の魅力が大きくアップするため、家賃値上げしても早期成約や高い満足度につながりやすくなる点がメリットになります。
このようにリフォームとの違いは、「現状維持」か「新たな価値創造」かという点で明確化できます。
貸主の中にはコストを伴うリノベーションを避け、家賃値下げを選択される方がいます。一見すると費用がかからないため効果的に感じますが、実は大きな落とし穴があります。
確かに家賃を値下げすることで、賃貸検索サイトの反響が増加し、成約率は高まる可能性があります。しかし築年数が進むにつれて室内機能性が低下するため、多くの借主が不満を抱くことは避けられません。
リクシル住宅研究所の調査によれば、借主の約8割がこの点に不満を感じ、そのうちの約3割は住替えを検討しているとのことです。
借主の不満が蓄積すれば、長期的な入居が見込めなくなる可能性が高まり、その結果、物件稼働率を安定的に維持させることが難しくなります。
さらに物件自体の競争力が低い状態では、一度退去が発生すると従前と同じ家賃で再募集することが難しくなり、更なる家賃の値下げを余儀なくされる可能性があります。こうした状況が繰り返されると、収益性が大きく損なわれてしまいます。
一方でリノベーションを行うと、従前より資産価値が向上するため、家賃相場より高い家賃設定しても早期成約に繋げやすくなります。また一度リノベーションを行えば、退去が発生しても、最小限の修繕で済むため、ランニングコストを抑えることができます。
加えてインフレの影響が続く昨今では、リノベーションを行うと価値の目減りを抑えられるため、再募集時家賃の値上げがしやすくなる点は、大きなメリットと言えます。
リノベーションは初期投資にコストがかかるものの、家賃値上げが見込めることから、長期的な視野で考えると費用対効果は非常に高いと言えます。結果的に、貸主にとって大きな利益をもたらす選択肢となります。
２．賃貸リノベーション初心者が知っておくべき基本とコツ
リノベーションの目的を明確にする
古くなった物件をリノベーションをすることで、資産価値や市場での競争力が向上するため、客付けに有利になります。しかし闇雲にリノベーションしても期待通りの結果を出すことはできません。
そのためリノベーションを行う前の段階として、その目的を明確にしておくことが非常に重要です。
リノベーションの主な目的…収益向上を目指すのか、それともコストを抑えつつ入居率の向上を図るのか？
1室あたりのリノベーション予算…どの程度の予算を割けるのか、また投資の回収期間はどのくらいか？
インテリアデザイン…成約ターゲットが求める室内デザインや雰囲気はどのようなものか？
このような要素を取りまとめることで、効果的なリノベーション戦略を立てることが可能になります。
リノベーションには2つの種類がある
一般的にリノベーションと聞くと、全面改装するフルリノベーションをイメージされると思いますが、予算的に厳しい場合は、一部分だけを改修する部分リノベーションの方法もあります。
フルリノベーションは、室内を大幅に改装することで資産価値が飛躍的に向上し、その結果、家賃を値上げすることが比較的容易になる点がメリットです。一方部分リノベーションは、リフォームに近い改修となるケースが多いため、家賃維持は可能なものの家賃値上げするのは難しくなります。
予算に合わせてリノベーションプランを選ぶことで、満足度の高い投資効果を得られるはずです。
予期せぬ追加工事が発生する場合がある
リノベーション工事中に経年劣化による問題が発生し、緊急修繕を行わなければならないことがあります。追加工事が発生すると、スケジュールの見直しや予算の再調整が避けられない場合も少なくありません。
そのためリノベーションの計画を立てる際には、トラブルを想定した余裕を持たせることが大切です。
具体的には、スケジュールに予備日を設定し、また予算についても予備費として工事費の約10％を確保しておき、いつでも支払い可能な状態にしておくと安心です。
事前準備をしておくと、トラブルが万が一発生しても落ち着てて対応でき、工期遅延を防ぐことが可能になります。
リノベーション工事はどこに依頼すればいいの？
リノベーション工事を依頼する際、どこに相談するのが良いのかわからない方も多いのではないでしょうか？相談窓口になるのは、物件を管理している管理会社か、リフォーム会社となります。
管理会社、リフォーム会社に共通のメリットがあります。それは、工事全般業務を一括して対応してくれるため貸主が工事対応する必要はありません。
ただし、両者にはそれぞれ異なるメリットとデメリットがあります。以下に両者を比較し、それぞれの特徴を見てみましょう。
管理会社に依頼する場合、支払額が大きくなった際には「分割支払い」「家賃相殺」を選べるため、大きな資金を事前に用意する手間が省ける点はメリットと言えます。
一方でにデメリットとしては、工事費の中に中間マージンが含まれるため、貸主負担が増える傾向にある点が挙げられます。
リフォーム会社を利用する場合、設備などを設置する際、本体価格を値引きしてくれる可能性があり、これはリフォーム工事を専門とする会社ならではのメリットと言えます。逆にデメリットとしては、会社によって支払方法が異なる点です。
中小規模のリフォーム会社では、クレジット支払ができない場合が多いため、一括支払いが基本となります。ただし事前に伝えれば分割支払いを認めてくれる可能性もあります。
水回りの移動は費用が高額になる
リノベーションを機に現代のライフスタイルに合わせて、水回りの配置を見直したいと考える貸主は少なくないはずです。よくある事例としては、壁付けキッチンを対面キッチンに変更するケースです。
ただし水回りを移動させると、本体設置の他に、給排水管の移設工事やそれに伴う内装工事が別途発生し、コストが予想以上に高額になることがあります。
例えば壁付けから対面キッチンにする場合、総額で100万円程度の費用が見込まれます。またワンルーム物件によくある3点ユニット完全に分離するリフォームでは、規模によって100万円～200万円近くかかるケースもあります。
リノベーションによる家賃値上げには限度があるため、予算的に厳しい場合は別の選択肢を検討することも重要です。代替であったとしても、機能性や利便性に問題がなければ客付けで苦戦することは少ないです。
リノベーションによる家賃値上げには限度がある
競争力が低下した古い物件をリノベーションを行うことにより、資産価値を大きく向上させることができます。そのため、リノベーションを機に家賃値上げをして募集することが可能になります。
ただしリノベーションで物件価値が向上したとしても、新築物件の価値を超えることはできません。そのため新築と同等レベルの家賃設定にすると、「家賃が高すぎる」イメージが出てしまい、客付けが難しくなる可能性があります。
一般的にリノベーション後の家賃値上げの上限は、新築物件家賃の8割程度と言われています。この範囲を超えた高額設定にすると、物件自体の魅力が目減りする可能性が高くなってしまいます。
特にリノベーション費用をかけすぎてしまうと、それを短期間（通常は3年～3.5年）で回収しようと、新築物件並みにしなければならないため反響が得られにくく、やむなく家賃を値下げせざるを得なくなってしまいます。
リノベーションは物件価値を高める有効な手段ですが、その費用対効果と市場相場をしっかりと見極め、適正家賃で募集することが成功のカギとなります。
３．まとめ
今回は、賃貸リノベーション初心者向けの入門編として、基本的なポイントや押さえておきたいコツについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
初めてリノベーションを行う際注意すべきポイントとして、施工会社が提案するリノベーションプランをそのまま鵜呑みにしないことです。
費用をかければクオリティーが高いリノベーション部屋を提供することができますが、リノベーション後の家賃値上げには限度があります。そのため、過度に費用をかけすぎると適正家賃での募集が難しくなり、結果的にリノベーション効果を十分に得られない場合があります。
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