賃貸リフォームのコツと実践的なアプローチ

賃貸経営は借主さえ見つけることができれば、安定した家賃収入が得られます。しかし築年数の経過と共に「資産価値は低下」するため、高稼働率を維持するためには、適切なリフォームが欠かせません。

ただし物件築年数が20年を超えると、設備の老朽化や間取りが現代のライフスタイルに合わなくなるため、むやみにリフォームを行うと逆効果となるリスクも高まります。

賃貸リフォームを成功させるためには、顧客ニーズを正確に把握し、集客効果が期待できる部分に絞って改修を行うことが、重要なポイントとなります。

本投稿は、賃貸リフォームのコツと実践的なアプローチについてお伝えいたします。

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▼目　次

１．賃貸リフォームの目的について

２．賃貸リフォームのコツと実践的なアプローチ

３．まとめ

【本記事でお伝えする結論】

１．賃貸リフォームの目的について

本題に入る前に、改めて賃貸リフォームを行う目的について、簡単に触れておきます。

冒頭でもお伝えしたように、物件築年数が経過すると資産価値は低下します。この現象はエリアを問わずどの物件でも共通して起こり得る問題です。物件価値が下がれば、それに伴って家賃の維持が難しくなり、時間の経過と共に家賃も下落していきます。

一般的には築1年経過するごとに、家賃が1％下落するとされています。

資産価値が低下が進めば空室が埋まりにくくなり、集客のために家賃を値下げせざるを得ない状況に追い込まれること可能性があります。

賃貸経営を行う殆どの貸主は、多額の資金を金融機関から融資をしてもらっています。この状態が続くと、最終的にはキャッシュフローの悪化が避けられません。

賃貸リフォームの主な目的とは、物件の内装や一部設備を見直して客付け効果を高め、資産価値の低下を抑えることにあります。これを定期的に実践することで、家賃相場よりやや高めの設定であっても競争力を維持し、早期成約が期待できるようになります。

２．賃貸リフォームのコツと実践的なアプローチ

賃貸物件はおおよそ10年を目安に、物件価値が大きく低下する傾向があります。そのため築10年を迎えたタイミングでリフォームを実施することで、費用対効果を最大化させることができます。

築10年程度では設備の老朽化は殆ど見られないため、設備の交換を急ぐ必要はありません。しかし、新築物件と比べると見劣りする部分が出てくるため、リフォームのポイントは内装リニューアルや収納力の向上がメインになってきます。

ここからは、賃貸物件のリフォームを効果的に進めるコツと、実践的なアプローチ方法についてお伝えいたします。

賃貸リフォームを効果的に進めるコツ

一般的に流行は約20年毎に循環し、過去のトレンドが再び注目されると言われています。

築10年程度の物件は比較的新しいとされるものの、その設計や間取りが現代のライフスタイルにそぐわないケースも十分に考えられます。

そのため賃貸リフォームを行う前に、改めて顧客ターゲット層を見直すことが重要です。適切なリフォームを行っているのに集客で苦戦している場合、ターゲット層のニーズや希望に合った部屋になっていない可能性が高いです。

こうした点を考慮した上で賃貸リフォームを行えば、顧客が理想とする空間を提供でき、早期成約の実現につながります。それでは集客効果が期待できる賃貸リフォームのコツをご紹介します。

床と壁

賃貸物件は限られたスペースに家具を配置しなければなりません。そのため入居後に「思っていたよりも部屋が狭い」と感じる貸主は一定数いると考えられます。

間取り変更をしない限りはスペースを広げることはできませんが、内装を工夫すれば「部屋を広く見せる」ことは可能です。リフォーム時に対応することで、物件の魅力が増し客付け効果が期待できます。

具体的には「膨張色」と呼ばれる明るい内装色を使用することが有効です。例えば床をライトブラウンにして壁と天井を白にすると、部屋全体が明るく落ち着いた雰囲気になり、視覚的に広く感じられます。

意外にも、このような内装の工夫が施された物件はまだ少ないのが現状です。そのためリフォームの際に実践することで、他社物件との差別化や高いアピール効果が期待できます。

収　納

レタスクラブの調査によると、賃貸物件に入居されているの中で、収納に不満を抱えている割合は、満足している人の3倍以上にも上ることが分かっています。この結果からも、収納スペースに関する改善の需要が多いことが明らかです。

近年施工された新築物件では、居住スペースを多少削ってでも収納スペースを確保する動きが目立っています。クローゼットの標準装備が一般的で、中にはウォーキングクローゼットが設置されている物件もあります。

しかし普段から着る洋服については、収納スペースではなく、部屋の中で手軽に取りたいと考えている方もいるのではないでしょうか？

そこで一つ提案したいのが、洋室の天井部分にオープンクローゼットを設ける方法です。これにより洋服などの出し入れがスムーズに行えるほか、部屋全体の使い勝手が格段に向上します。

またこのようなオープンクローゼットを備えた物件は少ないため、導入することで内見の際の物件印象が高まりやすくなり、入居促進に繋がりやすくなります。

水回り

築10年～20年の物件においては、水回り設備の老朽化はまだ見られないものの、築年数の経過と共に、室内機能性が低下してしまうのは避けられません。そこで水回りでよく問題になる課題をリフォームで改善することによって、内見時の物件印象を大幅に高めることができます。

洗面脱衣所とトイレに共通しているのは、換気用の窓が設置されていないことです。洗面脱衣所は浴室の隣にあるので湿気がこもりやすく、使用状況によってはカビが発生しやすくなります。またトイレに関しては、居残り臭に多くの方が悩んでいます。

こうした問題を解決する手段として効果的なのが、リフォームのタイミングで機能性クロスを張り替えることです。このクロスを採用することにより、湿気やニオイを軽減させる効果が期待できます。

機能性クロスは量産クロスと比べ、若干平米単価は高くなりますが、洗面脱衣所やトイレは比較的小さな空間であるため、全面張替えを行ったとしてもコスト負担が大きくなることはありません。

物件の訴求力を高めたい場合には、積極的に取り入れるべきアイテムと言えるでしょう。

実践的なアプローチ

賃貸物件のリフォームを成功させるためには、事前の計画がとても重要になってきます。

部屋探しされる方は平均3件ほど内見を行い、その中から部屋を選んでいます。そのため、募集部屋がターゲット層の求める条件に合致しているかを事前にしっかり確認し、必要であればそのニーズに応える形でリフォームを計画しなければなりません。

リフォームの方向性が見えてきたら、次は優先順位の整理です。

リフォームを行うことで物件の競争力は向上しますが、必ずしも集客上効果的ではない箇所にまで行うと、余分なコストがかかり、結果として費用対効果の観点から損失に繋がります。

優先順位を決定したら、次は工事を依頼する段階に入ります。工事依頼には主に「管理会社経由」と「貸主自ら発注する」2つの方法があります。

管理会社に依頼		貸主発注
管理会社に丸投げできる　　　　　　　家賃相殺や分割での支払いが可能	メリット	中間マージンがないため工事費用を抑えられる
中間マージンが上乗せされるため工事費用が若干高くなる	デメリット	基本的に一括支払いのみ