募集中の部屋に入居申込が入ると貸主は「これで家賃収入が再開される」と安堵され入居審査はそこまで意識されていない方は多いのではないでしょうか？
一般的に入居審査に落ちる方は非常に少なく、入居申込すれば殆どの方が契約することができます。
集金管理物件では貸主も入居審査確認を行いますが、入居審査をしっかり行わないと入居後騒音／家賃滞納トラブルが発生し場合によっては強制退去となることもあります。
ただ今回紹介するポイントをしっかりと把握すれば入居後のトラブル発生率を抑えることができます。
本投稿は入居審査で貸主が確認すべきポイントをお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸入居審査とは？
本題に入る前に賃貸入居審査について簡単に説明します。賃貸物件に入居される方（契約者のみ）は必ず入居審査を行います。
入居審査の目的は…
契約者及び同居人の人柄
契約者の家賃支払い能力
を確認するためです。一昔前は連帯保証人をつけることが入居条件となっていましたが、近年では家賃保証会社の利用が進んでいるため原則保証人なしでも入居することができます。
入居審査の主な流れは…
家賃保証会社審査（1～3日）→管理会社審査（1～2日）→貸主審査(1日）→入居審査完了
となり入居審査終了後契約手続きを行うことになります。
２．賃貸入居審査の重要性
入居審査で怪しいと感じると管理会社は徹底的に調査しますが、入居審査を厳しくする最大の理由は契約成立と同時に借主は借家権という権利が発生し、仮に問題行動を起こしたとしても「正当事由」なしでは契約更新拒絶／強制退去させることができないからです。
借主が問題行動を起こすと解決までに時間がかかるだけではなく、騒音トラブルを起こしてしまいトラブルに巻き込まれた借主が退去してしまうと、その部屋は告知義務対象となるため今後の客付けに影響が出てしまいます。
上記トラブルは入居審査を厳しくすることでトラブル発生を抑えることができますが、入居審査を緩和するとトラブルが発生リスクが高くなります。
３．賃貸入居審査で貸主が確認すべきポイントとは？
先程もお伝えしましたが集金管理物件では貸主も入居審査に加わります。管理会社審査が終了すると貸主決裁を求められますが報告される内容とは…
契約者、同居人の人柄
入居動機
勤務先、勤続年数、家賃支払い能力
滞納歴の有無
となっています。それでは貸主が確認すべきポイントを見ていきましょう。
契約者、同居人の人柄
仲介担当者は内見時、内見者の服装や言動を注意深く確認しています。受け応えがしっかりできていない／モラルに逸脱した言動、服装をしていると判断すると、仲介担当者は管理会社経由で貸主に報告します。
所謂借主属性が悪くなると騒音トラブルを引き起こすリスクが高くなるため、人柄に問題があると報告を受けた場合はどこが問題だったのか確認してから入居判断されたほうがいいと思われます。
入居動機
賃貸物件に入居される方は必ず入居動機があります。例えば同棲する／親元から独立するといった理由はれっきとした入居動機に該当します。
一方入居動機が曖昧のままでは、適切な使い方をしてくれるか心配になるため、あまりにも入居動機が理解できない場合、断るのもひとつの手です。
これは弊社物件で実際にあった事例ですが、とある方が弊社3LDKの部屋に入居申込をされました。その際仲介担当者に「ひとりで入居し、現在は会社勤務しているが半年後に退去するがその後はまだ何も考えていない」と伝えました。
仲介担当者は入居動機が曖昧と判断、管理担当者に「入居させない方がいい」とアドバイスし貸主である私と管理担当者も同意し、その方には入居をお断りさせてもらいました。
勤務先、勤続年数、家賃支払い能力
一般的に家賃が手取り月収の3割以下に抑えられていると家賃支払い能力があると言われています。家賃支払い能力に関しては、入居申込書に記載された年収／収入証明書から判断します。
勤務先及び勤続年数について、契約者が正社員で水商売系でなければ特に心配することはありませんが、契約者が30代代以上で勤続年数が1年未満の場合は勤続年数が短い理由を確認されたほうがいいと思います。
滞納歴の有無
家賃保証会社は主に3つのグループに分かれ、そのうち信販系及び信用系保証会社（一般社団法人 全国賃貸保証業協会に加入している保証会社）では信用情報機関と連携しているため過去5年間の滞納歴を確認することができます。
家賃保証会社では滞納歴が判明すると基本的に入居審査は通しません。入居審査が通らない場合仲介会社は提携している他社保証会社で再審査を行い、問題がなければ管理会社に審査を回しますが１回目の審査で落ちたことも併せて報告します。
滞納歴がある方は滞納を再び起こすリスクが高く、家賃保証会社を利用していたとしても管理会社は滞納歴がある方の入居を拒む傾向です。
弊社物件では過去２回滞納歴がある方の入居を認めましたが、２名とも入居後すぐに家賃滞納が始まりひとりは夜逃げ同然で退去し、あとひとりは家賃滞納が３か月続いたため不動産明け渡し訴訟を起こし強制退去処分となりました。
ただ強制退去を行う場合、裁判所から派遣された執行官立ち合いのもと複数人で対応するため物件価値は明らかに低下します。そのため滞納歴がある方の入居は正直おススメできません。
４．まとめ
貸主の中には入居審査を甘くして早く家賃収入を復活させたいと考えている方がいます。ただ入居後問題行動を起こしてしまうと解決まで時間がかかるだけではなく、他の借主が我慢ができなくなり退去してしまう恐れがあります。
安定的な家賃収入を目指すのであれば、入居審査は厳しくするべきです。
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