近年では部屋探しの多様化が進み築年数だけで物件判断する方は減少傾向にあります。特にデザイン性が高いリノベーション物件は人気があり、部屋探しされる方の中にはあえてリノベーション物件を選ぶ方が増えてきています。
そのため築年数が経過している物件はリノベーションすることで…
収益性
物件稼働率
の改善が期待できます。ただリノベーションすることで新たな問題点が発生するため、問題点をクリアしないと費用対効果は期待できません。
本投稿は賃貸物件をリノベーションするメリットと注意点についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸物件をリノベーションするメリット
賃貸物件は築年数が古くなると資産価値が低下し、空室が埋まりにくくなります。そのため家賃値下げせざるを得なくなりますが、空室長期化や家賃値下げが続けばキャッシュフローが悪化するのは避けられません。
特に築20年以上の物件は設備の減価償却が終了し上記問題が顕著となりやすいです。しかしリノベーションすると同築年の物件と比べ資産価値が向上するため…
部屋探しの選択肢が広がる
リノベーションを機に家賃値上げができ収益性改善できる
デザイン性が高く水回りも一新している
ため従前と比べ早期客付けが期待できます。またリノベーション物件は新築物件より家賃が10～30％安く賃貸需要が高いため「客付けしやすい物件」として仲介会社からの紹介が増えます。
２．賃貸物件をリノベーションする際注意すべき点とは？
築年数が古くなった物件をリノベーションすることで収益性や物件稼働率を改善が期待できます。
しかしリノベーションには新たな問題が発生することがあります。よくある問題としては以下4点を挙げられます。
追加費用が発生することがある
工期が長くなる
リノベーション融資
防音性／断熱性が低い
それではそれぞれの問題点と対応策をお伝えいたします。
１）追加費用が発生することがある
リノベーション時には設備や内装を一新するため基本的にスケルトン状態にしますが、その際躯体や配管が腐食している場合があります。放置できないため緊急修繕が必要になり追加費用が発生してしまいます。
追加費用が発生は貸主にとってデメリットですが、腐食箇所を見るけることができ入居後トラブル発生を抑えるため、視点を変えればポジティブに捉えることができます。
２）工期が長い
リノベーションでは水回り／内装／間取りを変更するため、リフォームと比べ工期は長くなります。施工内容によって工期は異なりますが、弊社物件の場合平均1か月前後時間がかかります。
また先程お伝えしましたが、リノベーション工事中に緊急修繕が発生すると、工期がさらに延びるため客付けにも影響が出る可能性があります。
対応策
リノベーションを行う際はトラブルに備え工期を少し長めに設定しておくと工期遅延リスクは減ります。募集自体は可能ですが管理会社によっては工事中の内見NGの場合があります。
しかし施工後の室内がわかる写真を提示することで、内見者は入居後の生活イメージがしやすくなるため、工事中でも内見対応するで施工後すぐ入居してくれる可能性が高まります。
３）リノベーション融資
全面改装するリノベーションは高額な費用が掛かるため、貸主によっては金融機関からリノベーション資金を調達することがあります。
リノベーション資金は「事業系」に該当し、金利は概ね2％台とフリーローンと比べ安めの設定になっていますが、変動金利を採用しているケースが多いのが特徴です。
変動金利は固定金利と比べ金利設定が低いですが、日銀が短期プライムレートを上げると各金融機関も連動して変動金利が上がります。
注意が必要なのは事業系融資は「5年ルール」「125％ルール」が設定されていない場合があることです。
金融機関の金利見直しは年2回ですが、5年ルール／125％ルールがなければ返済金額は毎月変わることもあるため注意が必要です。
対応策
事業系融資の多くは変動金利を採用しているため金利が上昇すると毎月の返済がきつくなります。そこでおススメなのが市区町村役場で借入できる公的融資制度の活用です。
公的融資は金融機関と比べ低金利かつ固定金利となっているため金利負担圧縮／金利の影響を一切受けない点はメリットと言えます。
４）防音性／断熱性が低い
築年数が経過すると室内機能性（断熱、湿気、防音）は低下し、住み心地に不満を感じる方は増えます。
しかし多くのリノベーション物件は室内機能性の改善が行われていないことが多いため、住替えされる可能性も否定できません。
対応策
室内機能性を完全に改善させることは非常に難しいですが、漆喰を施工することである程度の緩和が可能です。
さらに上階からの生活音対策としては、リノベーションを機に吸音効果が期待できるクッションフロアを施工することで、従前と比べ生活音を抑えることが期待できます。
３．まとめ
今回は賃貸物件をリノベーションするメリットと注意点をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
築年数が経過した物件をリノベーションすると見た目的には「古さ」は感じられず、収益性や稼働率の改善が期待できます。
しかし今後リノベーション物件が増えると、ただ単にリノベーションしただけでは客付けすることは厳しくなります。競争に巻き込まれないためにはデザイン性や室内機能性を強化し、競合物件には真似できないオリジナリティーのある部屋を提供することが重要になります。
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