賃貸リノベーションでよくある悩み3選と解決策
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 1 日前
- 読了時間: 15分
かつての賃貸市場は需要と供給のバランスが保たれていたため、物件の築年数が古くなっても賃料を値下げすれば空室問題を解消することができました。
しかし近年では、地方都市を中心に若年層の都市部流出による人口減少、節税対策を目的とした新築物件の供給が増えたことで、全国的に賃貸空室率は上昇傾向となっています。
特に競争力が低下している築20年以上の物件は、供給の多さを背景に価格競争が激化しています。このため、賃料を値下げしても空室が埋まりにくい状況が続いています。
一方で、近年では部屋探しの価値観が多様化し、築年数が古くても現代のライフスタイルに合わせたリノベーションを行えば、築年数で物件判断する方は少なくなっています。そうした市場背景を受けて、リノベーションを手掛ける物件は増加しています。
ただ、築年数が古い物件を所有する貸主の中には…
リノベーションに対して費用対効果が見込めるのか？
賃料を値上げすると逆に集客面で不利になるのでは？
どこまでリノベーションを行えばいいのか？
と、リノベーションに対して消極的になっている方も少なくはありません。
そこで本投稿は、築年数が古い物件を所有している貸主に向けて、賃貸リノベーションを検討する際によく直面する悩みを厳選して取り上げ、それぞれに対する具体的な解決策について解説しています。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
古い賃貸アパートをリノベーションすることで、投資したコストに見合う付加価値が生まれ、より高い賃料で募集することが可能になる。
リノベーションにより物件価値は上がるものの、新築物件以上の価値はないため、賃料値上げの上限は、新築賃料の80％程度。
将来的に収益性を向上させ、安定した賃料収入を確保したいならば、フルリノベーションを実施することがおすすめ。
１．賃貸リノベーションでよくある悩みと解決策
築年数が古くなった賃貸アパートをリノベーションすることで、従前と比べデザイン性や機能性が向上するため、賃料を値上げしても早期成約が可能となり、結果的に入居率や収益性を大幅に改善させることが期待できます。
その一方で、リノベーションはリフォームと比べ施工範囲が広くなることから、その分コストが倍以上かかることも珍しくはなくありません。そのため、最小限のコストで募集したい貸主にとっては、費用対効果や集客力の懸念から、リノベーションに消極的になってしまうのは無理ありません。
しかし結論を先に言うと、適切なリノベーションを施せば、投資効果は十分に期待できるだけでなく、安定した賃料収入を得ることができます。
それでは、貸主が賃貸リノベーションでに踏み切れず、悩みがちになるポイントや、その解決策をご紹介します。
１）リノベーションに対して費用対効果は見込めるのか？
Q1:リノベーションはいくらかかるの？回収期間は？
部屋の広さや設備や内装のグレードなどによって、リノベーション費用は多様に変動しますが、おおよその目安としては、120万円～400万円程度となることが多いです。
リノベーションには主に、既存設備を活かしつつ一部のみをリノベーションする「部分リノベーション」と、内装や設備、間取りを一新する「フルリノベーション」の2種類があります。
どちらを選択するかは、室内の現状や貸主の方針によって異なりますが、長期的な安定収益を見据えるならば、価値の目減りが小さいフルリノベーションを選択されることをおすすめします。
またリノベーション費用の回収期間に関しては、一般的には3年程度と言われています。ただしリノベーションによる賃料の値上げには限度がある以上、過度なコストをかけすぎると、逆にキャッシュフローの悪化を招く恐れがありので注意が必要です。
▶リノベーション予算、回収期間の詳細は、過去記事をご覧下さい。
Q2:賃料はいくらアップする？
競争力が低下した築年数が古い物件をリノベーションすることによって、従前と比べ付加価値が向上するため、賃料の値上げは可能になります。
ただし、リノベーションにより価値が上昇したとしても、その価値は新築物件を上回ることは難しいため、市場相場より高い賃料設定は可能なものの、最大でも新築物件の80％程度が限度となります。
また実際の賃料アップ率は、エリアやリノベーション内容によって異なりますが、従前の5～20％程度に留まる傾向があります。
リノベーション物件を希望する方は、機能性と利便性が充実した設備を求めています。そのため過度なコストをかけても費用対効果は限定的なため、設備や内装を一新する際は、ハイグレード製品ではなく量産品を採用しても集客力にさほど影響しないと考えられます。
Q３：融資は使えるのか？
リノベーションは多額の費用が発生するため、今後複数の部屋を自己資金で対応するとなると、手元資金が少なくなり資金ショートが発生するリスクが高まります。
このようなリスクを回避するためには、金融機関からリノベーション資金を借り入れることが効果的です。金融機関からのリノベーション資金については主に…
保証料が不要で、銀行が直接融資するプロパー融資
保証協会付き融資
日本政策金融公庫の融資（代理貸付）
の３つの方法があります。それぞれ特徴があり、プロパー融資は金利が安い反面、審査が厳しく、貸し倒れリスクを避けるために返済期間が短めに設定されています。
一方保証協会付き融資や、日本政策金融公庫の融資は返済期間が長いため、プロパー融資と比べると毎月の返済額は抑えられますが、利息負担は相対的に増えてしまいます。
ただし利息は経費として計上できるため、視点を変えれば節税対策につながり、またプロパー融資と比べ審査が緩く、場合によっては利子補給が適用されることもあります。
総合的に見ると、制度融資を活用した方がメリットを享受できる場合が多いと言えます。
▶リノベーション資金の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）賃料を値上げすることで逆に集客面で不利になるのでは？
at－homeが発表したリリースによると、部屋探しをされる方の約7割は、大手賃貸検索サイト（SUUUMO、HOME'S、at－home）を利用していることが明らかになっています。同サイト内には、エリアごとの賃料相場が掲載されています。
リノベーションを行うと物件の付加価値が高まるため、賃料相場より高い設定で募集しても埋まりやすいと言われています。ただ顧客は賃貸検索サイトも確認しているため、募集部屋の賃料が相場より高い設定にしてしまうと、逆に集客面で不利になると考える貸主は多いと思います。
しかし結論から言うと、適切な賃料設定をすれば、特段相場の影響を受けずに借主を確保することができます。
リノベーション物件を希望する入居者層は、大きく分けて2つのタイプに分けられます。1つ目は、新築や築10年以下の物件に入居したいが予算の関係で諦めた方、2つ目は、ライフスタイルに合った自分らしい暮らしを求める方達です。
興味深い点として、賃料が相場より高めであっても、その価値が理解できる部屋なら入居を希望する方が意外と多いことが挙げられます。
そのためリノベーション後の賃料を最大で新築物件の80％程度に設定すれば、高すぎると感じる方はほとんどいなく、早期成約につなげやすくなります。したがって、適切な賃料設定さえ行えば、過度に心配する必要はありません。
また賃貸物件の主な利用者である若年層は、情報検索の際に効率性を重視し、SNSでリアルタイムな情報を収集する傾向があります。
そのためリノベーション後の写真にハッシュタグを付けてSNSで投稿することで、ハッシュタグ検索を通じてターゲット層にダイレクトに情報を届けることが可能になります。
賃貸検索サイトとSNSをうまく活用することで、賃料相場より高くても、他社物件と比較して反響数の増加が見込まれ、結果として早期成約に大きく貢献することが期待できます。
▶at－homeのリリース、SNS集客の城砦はこちらをご覧下さい。
３）どこまでリノベーションを行えばいいのか？
リノベーションによって収益性の向上が期待できるものの、具体的にどの程度手を加えれば、賃料アップが期待できるのか、判断が難しいと感じる貸主は少なくないはずです。
また、そもそも原状回復程度のリフォームで十分ではないか、あるいは、競合物件が大規模なリノベーションをしていないのであれば、無理に取り組む必要はないのではと考える貸主も、一定数いると思われます。
これらの疑問に対し、ひとつずつ整理しながら、分かりやすく解説してきます。
Q1:原状回復リフォームは築20年が限界
退去が発生すれば、貸主にも原状回復義務が生じるため、最低限のコストで再募集したいと考えるのは当然のことです。
しかし時間の経過と共に、設備や間取りが現代のニーズに合わなくなる可能性があり、丁寧に使用していたとしても、設備の老朽化は避けられません。
特に水回りは、築年数以上の古さを感じやすい部分です。そのため表装リフォームを強化したとしても、機能性や利便性は劣るため、適正賃料以下で募集したとしても、空室が長期化しやすくなります。
空室が長引けば、その分の賃料機会損失も大きくなり、一時的に賃料を下げて成約に至ったとしても、収益低下は免れません。さらに借主属性が悪化する可能性が高くなり、負のスパイラルに陥りやすくなります。
また空室のが長期化は、仲介会社からの物件評価が低下し、場合によっては、賃貸検索サイトの掲載が一方的に中止されたり、当て馬的に扱われる可能性があります。
一方、リノベーションを行うことで、物件自体が現代のライフスタイルに合った住環境へと変わり、新築物件よりもリーズナブルな賃料で提供できるため、仲介会社にとっても紹介しやすい物件になります。
そのため築20年以上経過している物件については、原状回復よりリノベーションを行った方が、賃料の値上げをしても、早期成約や入居率、収益率の向上が見込めるため、結果として費用対効果の高い選択となります。
▶リノベーションを行うタイミング、仲介会社の態度、負のスパイラルの詳細については、こちらをご覧下さい。
Q2：賃料アップを目指すならどこまでリノベーションすればいいのか？
リノベーションで確実に収益性を高めたい、今後も安定した賃料収入を得たいと考えるのであれば、1室だけでなく全室フルリノベーションすることが重要になります。
具体的には、水回り設備の交換、内装の全面張り替え、間取りの変更、収納のクローゼット化、靴箱の交換は必須で、これらを行わなければ、内見者は賃料以上の価値があると判断してもらえなくなります。
フルリノベーションの中でも特に費用がかかりやすいのが、キッチンと浴室ですが、工夫次第でコストを大幅に抑えることができます。
例えば、キッチンであれば壁付けから対面に変更せずに、同型のセクショナルキッチンを採用する方法があります。また浴室の状態が良ければ、浴室内装と水栓、鏡のみを部分的にリフォームすることで、システムバス導入と比べると、大幅に費用を抑えられます。
▶セクショナルキッチンの詳細は、こちらをご覧下さい。
▶リノベーションを行うコツや、費用を抑える方法の詳細については、過去記事をご覧下さい。
Q3:競合がリノベーションしなければ、無理に取り組まなくてもいいのでは？
貸主所有物件と築年数が近い競合物件が、リノベーションを行わず早期成約を実現しているのであれば、無理してリノベーションを行う必要はないと判断するのは、決して間違いではありません。
しかし年数が経過すれば、間取りや設備の老朽化が目立ち、さらに顧客が求めるライフスタイルには合わないと感じることが多くなります。その結果、適正賃料で募集していたとしても、空室は確実に増加することは避けられません。
また主要な入居者層である「生産年齢人口」は、1995年をピーク減少傾向となっています。総務省の調査によると、2050年には2021年と比べると約3割減の約5,200万にまで減少しますが、需要が低下すれば、競争力が高い物件に人気が集中してしまうため、古い物件は淘汰されるリスクが高まります。
部屋探しの価値観が多様化した現代では、あえてリノベーション物件を選択する方が多くなってきています。
そのため今後リノベーションを行う物件が増えてきますが、競合が参入する前にリノベーションを進めることで、ブランドイメージや認知度を確立することが可能になります。それにより、競合物件が模倣されるリスクを抑えながら、安定した賃料収入を確保することができます。
▶総務省が発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
２．築古リノベーションの成功事例紹介
弊社は山梨県甲府市にて、ファミリー向け賃貸アパートを3棟を経営しています。物件の築年数が経過していたことから、2018年から空き室を順次リノベーションを行っています。2026年1月末時点で全20戸中15戸、リノベーションを完了しています。
リノベーションを決断した背景には、前年度の繁忙期における集客での大きな失敗があります。この失敗を通じて、空室が埋まらない原因を物件自体の競争力の低下にあると捉え、付加価値を向上させる必要性を強く感じるようになりました。
▶弊社代表がリノベーションを決した背景の詳細は、過去記事をご覧下さい。
リノベーション費用は部屋の状態や方針によって異なりますが、賃料を据え置きにする部分リノベーションは約150万円、賃料を値上げするフルリノベーションは約220万円ほどかかります。
借主の平均入居期間が約6年であることを踏まえ、リノベーションコストは約2.5年で回収し、残りの3.5年で利益が出るように計算しています。
また、フルリノベーション部屋のみ従前と比べ8～10％の値上げをしていますが、2025年以降に再募集する部屋は、物価高の影響も考慮し、全ての部屋で賃料を2,000円、共益費1,000円値上げしています。
なおリノベーション資金は全て制度融資を活用していますが、利子補給付きのため、実質金利は1.0％とプロパー融資と比べ低く、返済期間が7年と長期のため、返済がきつくなることは全くありません。
弊社リノベーション部屋は、相場より1万円以上高い設定で募集を行っていますが、競合物件が簡単に真似できない特徴があります。
特に、自然素材を取り入れたカフェスタイルが好評を博し、成約ターゲット層から高い支持を得ています。その結果、募集時期を問わず早期成約を実現し、2020年から4期連続で増収増益を達成。物件稼働率も95％以上も維持しています。
山梨県の賃貸市場はかつて、賃貸空室率が全国ワースト1位になったほど、空室率が高かったのですが、弊社の独自性のあるリノベーション戦略が功を奏し、高い成果を出すことができました。近年では不動産メディアからも注目されています。
▶弊社代表が取り上げられたメディアについては、こちらをご覧下さい。
▶弊社リノベーションの詳細、成功事例については、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は、賃貸リノベーションを検討する際によく直面する悩みについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
古い賃貸アパートをリノベーションすることで、投資したコストに見合う付加価値が生まれ、より高い賃料で募集することが可能になる。
リノベーションにより物件価値は上がるものの、新築物件以上の価値はないため、賃料値上げの上限は、新築賃料の80％程度。
将来的に収益性を向上させ、安定した賃料収入を確保したいならば、フルリノベーションを実施することがおすすめ。
リノベーションの重要性は理解しつつも、実際に行動に移せない貸主の多くは、費用の回収や判断（やるべきか、どこまですべきか）に対する不安を抱えてることが多いです。
リノベーションを通じて良好な成果を上げている弊社でも、スタート時は「本当にうまくいくのか」不安を感じていました。
しかし、競合物件との明確な差別化を図ったリノベーションを展開することで、結果的にはブランド力の向上につながり、賃料を高く設定しても集客で苦戦することなく、安定した賃貸経営実現しています。
もし、現在物件の稼働率で悩んでいる方は、リノベーションを検討されてみてはいかがですか？
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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