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賃貸リノベーションで家賃収入アップ!築古物件の投資戦略

更新日:9月15日


貸主が安定した家賃収入を確保するためには、物件の空室率の低減し、家賃収入の向上を図ることが欠かせません。



しかし築年数が進むにつれて物件資産価値が低下し、家賃を維持し続けることが難しくなります。さらに借地借家法によって入居中の家賃値上げのハードルは高くなり、結果として家賃収益は時間とともに減少しやすくなります。



そこでこの問題を解決する手段として、リノベーションが挙げられます。リノベーションによって物件の資産価値を向上させることで、家賃相場に左右されにくくなり、家賃の値上げが可能になります。



本投稿は、築古物件をリノベーションし、家賃収入を増加させるための効果的な投資戦略について、お伝えいたします。


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【本記事でお伝えする結論】




1.賃貸リノベーションで家賃収入をアップできる理由


賃貸リノベーションで家賃収入をアップさせる理由


近年の賃貸市場は、築年数の経過と共に物件供給量が増加し、人口減少の影響も相まって需要と供給のバランスが崩れています。この結果、借り手がより有利な状況となり、競争力が高い築年数が浅い物件が人気を集めています。



一方で、築年数が古い物件は適正家賃を下回る設定や、広告費を投じても空室問題が解消されにくい現状があります。



しかし近年の部屋探しでは、物件選びの基準が多様化しており、築年数だけで判断する方は減少傾向にあります。ここで注目されているのがリノベーションです。



ライフスタイルに合った設備や内装、間取りにすることで、物件資産価値が向上し、新築物件に匹敵するクオリティーへと生まれ変わらせることが可能になります。



その結果、リノベーションを機に家賃値上げが期待でき、新築物件に比べリーズナブルな家賃設定となるため、借り手にとっては魅力的な選択肢となり、空室問題を解消させることができます。


2.築古物件リノベーションの成功事例


築古物件リノベーションの成功事例


弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションしています。2025年8月末時点で、全20戸中15戸リノベーション改修済みとなっています。



リノベーションを推進したことにより、2020年以降4期連続で増収増益を達成することに成功していますが、築古物件をリノベーションし成功させるには、以下を意識することが重要だと弊社代表は考えています。


ターゲット層を明確にして、そのニーズに応じたデザインを取り入れる


ターゲット層を明確にして、そのニーズに応じたデザインを取り入れる

過去の入居履歴から、借主の年齢層や世帯構成がある程度把握でき、それによって成約ターゲットとなる層を見極めることが可能です。



リノベーション物件に注目する層は主に若い世代、特に20~30代女性が中心です。この年代は、自分のライフスタイルや好みに合ったインテリア空間で心地よく暮らしたい考え方を持っています。



そこでリノベーションを成功させるには、ターゲット層を明確にし、そのニーズに応えるインテリアデザインを提供することが重要です。また内見の際、部屋探しされる方は家具や雑貨が部屋全体とバランスよく調和しているかどうかを重視しています。



そのためリノベーション時には、室内内装の配色設計も慎重に行い、2色程度に抑えるのがおススメです。配色が多すぎると統一感が失われてしまい、結果として雑然とした印象を与えかねません。



これが原因で客付けで苦労する可能性もあります。

予算を明確にする


予算を明確にする


予算を明確にすることは、リノベーション計画を成功に導くための重要なステップです。リノベーションを通じて資産価値が向上すれば、家賃の値上げも比較的スムーズに進めることができます。



ただし、新築物件の価値には及ばないため、家賃の増額も最大で新築物件相場の80%程度が限界となります。このため、予算を過剰に投入してしまうと、客付けできても毎月のキャッシュフローが圧迫される可能性があります。



一般的には、リノベーション費用の回収期間は3年から3.5年程度と言われているため、この期間を基準に予算を設定すると管理がしやすくなります。具体的には、リノベーション後の家賃3年分を予算上限とする方法が定番です。



またコストパフォーマンスを高めるには、集客に繋がる設備とそうでない設備をしっかりと分けることが大切です。こうした区別を意識して予算配分を行えば、限られた予算内でも効果的な改修が可能になります。


物件管理を強化する


物件管理を強化する


資産価値が高まるリノベーションを行うことにより、収益性や入居率の改善といった魅力的なメリットが期待できます。



しかし、こうしたリノベーション物件の多くは築20年以上経過しているため、築浅物件に比べて突発的な修繕が発生する可能性が高いことも考慮しなければなりません。



ここで重要となるのは迅速な対応です。



管理会社との密な連携を図り、問題が発生した際には即座に修繕を行う体制を整えれば、結果として顧客満足度の向上に繋がります。これにより長期的に住み続ける傾向が強まり、安定した家賃収入を得られる可能性も高まります。



リノベーション物件の運営には改題もありますが、その分効果的な管理と対応で確実な収益が期待できる点は、魅力的と言えます。


▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。



3.賃貸リノベーションの費用対効果の見極め


賃貸リノベーションの費用対効果の見極め


賃貸リノベーションの費用対効果を判断する際には、リノベーション利回りを計算するのが効果的と言われています。



ただし、リノベーション中に予期せぬ追加工事が発生したり、またスムーズな客付けが期待できないケースも考慮しなければなりません。



より確実に賃貸リノベーションの費用対効果を見極めるには、「10年収支」に基づいて比較するのが効果的です。この方法は、家賃の値下げ、空室期間、退去後の原状回復費用などを想定し、これらを取り入れたシミュレーションを行うことで、実際の収支バランスが見えやすくなります。





このシミュレーション数値は、弊社リノベーション物件の前後の家賃を比較しています。原状回復の部屋に関しては家賃6万円に設定していますが、築30年以上の物件で原状回復しかしていない場合、家賃5万円台前半で募集しなければ、客付けは難しいのが現状です。



累積収支で比較すると、原状回復で募集するよりリノベーションを行った方が、明らかに利益が出ることが確認できます。初期投資額は大きくなるものの、リノベーションによって物件価値が向上し、適切な客付けが実現すれば、長期的に安定した家賃収入を得られる可能性が高いと言えるでしょう。



4.家賃収入アップに向けた間取り改修のススメ


家賃収入アップに向けた間取り改修のススメ


リノベーションによる家賃アップを確実に実現するには、間取りを現代のライフスタイルに合わせ、ターゲットとする顧客が魅力を感じる部屋作りにすることが重要です。



特に築年数が古い物件では、以下のような従来型の間取りが多く見られるため、リノベーションによる改修を行うことで物件価値を高め、結果として家賃アップも期待できるでしょう。


LDKを拡張する


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現代のライフスタイルが多様化する中で、ファミリー向けの賃貸物件を探している方は、これまで以上に広々としたリビング空間を重視する傾向にあります。



しかし、2000年以前に建設された物件では、間取りがDKになっているケースも少なくありません。この間取りはかつては人気がありましたが、ファミリー向け物件としてリビングスペースが欠けている場合、適正家賃で募集しても客付けに苦戦してしまいます。



さらに近年では、少子高齢化の影響により3LDKの賃貸物件の需要が減少している点も見過ごせません。このような課題に対処する有効な手段として、LDK空間の拡張が挙げられます。



例えばDKの部屋は、ダイニングとキッチンを隔てる壁を取り払えば、広々としたLDK空間を生み出すことが可能です。また、3LDKの場合は洋室の一部を廃することで、大きなLDKへと再構成できます。



改修作業はおおよそ20万円程の費用がかかりますが、それによって物件の競争力がアップし、付加価値も大幅に向上します。この結果として家賃の引き上げも十分期待できるため、長期的には収益性の改善に繋がると言えるでしょう。


収納スペースの強化


収納スペースの強化

ダイワハウスが実施した収納に関するアンケート調査によると、賃貸アパート入居者のうち収納設備に満足している人は、全体の約3割に留まっていることが明らかになりました。この数字を見ると、収納の充実度が、賃貸物件選びの大きなポイントになっていることが伺えます。



最近建設された新築物件では、居住スペースを犠牲にしてでも収納力を重視した部屋作りを行い、クローゼットが標準装備されているのが一般的です。



一方で築年数が古い物件では、クローゼットがなく収納スペースの中央部分に棚が設置されているケースが多いため、洋服を沢山収納することが難しくなります。結果として借主が後付けでハンガーラックなどを用意しなければならないため、利便性が低下してしまいます。



しかしこの問題はリノベーションを通じて改善することが可能です。収納力を強化することで顧客満足度を高めるだけでなく、物件全体の価値向上にもつながります。




例えば既存の収納スペースにある棚を撤去して、ハンガーパイプを設置することにより、クローゼットとして活用することができます。また壁面にハンガーパイプを設置し、洋服を吊るせる収納を作ることで、簡単に収納力を向上させることができ、高いコストパフォーマンスも期待できます。



収納力を強化するリノベーションは、物件の資産価値を高めるだけでなく、家賃の値上げも見据えた環境を整える点で、費用対効果の高い改修方法と言えるでしょう。



5.まとめ


今回は、築古物件をリノベーションし、家賃収入を増加させるための効果的な投資戦略について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。





賃貸市場が日々変化する中で、以前は敬遠されがちだった築年数が古い物件も、リノベーションによってその価値を高めることが可能になりました。



古さがネックになっていた物件でも、しっかりと手を加えることで家賃収入の向上が期待できるため、費用をかける価値が十分に実感できます。このようなリノベーションの投資効果は広く認識され、注目を集めるようになっています。



しかし、今後はリノベーションを施す物件の数が、着実に増加していくことが予想されます。その結果、競争がさらに激化する厳しい賃貸市場で成功を収めるためには、単なるリニューアルではなく、差別化を強く意識したリノベーションが求められるでしょう。



物件の特性やエリアニーズを深く考慮し、他とは一線を画す特徴を持った内装や設備を取り入れることがカギとなります。これにより、多様化するニーズに応えつつ、競争力のある物件として長期的な収益を確保する道が開けてきます。






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空室対策コンサルタント 有限会社山長
有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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