賃貸物件では借主が退去する際、入居前の状態＝原状回復に戻さなくてはなりません。ただ長期間入居された場合「自然損耗」「経年劣化」が発生している可能性が高いため、100%元の状態に戻すことはできません。
近年では借主が原状回復費用を抑えようと入居期間中「丁寧に部屋を使っている」ため、昔と比べると借主が負担する原状回復費用は少なくなってきています。
実はリフォーム時にある方法を採用することにより、貸主側の原状回復費用を抑えられる効果があります。この方法を採用すると…
入居促進効果
資産価値の目減りを抑えてくれる
効果があるため貸主にはプラスになります。
本投稿は賃貸原状回復費用を劇的に抑える画期的な方法をお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．原状回復費用とは？
本題に入る前に原状回復について解説したいと思います。
借主が退去時に原状回復義務を負うことについては、民法第621条で規定されています。ただ今まで民法上において原状回復に関する規定が明文化されていなかったため原状回復に関するトラブルが多発していました。
そこで国土交通省が平成23年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作成し、原状回復の範囲を決め、2020年に行われ民法大改正で原状回復の定義が明文化されました。
民法第621条 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃借物が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りではない。
つまり経年劣化／自然損耗で発生したもの＋借主のミスではない損傷があった場合は、借主には原状回復義務が発生しないことになります。
２．原状回復リフォームで一番費用が掛かる場所とは？
原状回復費用のうち室内クリーニングは本来貸主負担となりますが、賃貸借契約の特約事項により借主負担となっています。
借主の使用状況／前回のリフォーム内容によって、貸主負担となる原状回復費用は異なりますが、仮に全面的に原状回復を行うことになった場合、一番費用が掛かるのは壁紙張替えです。
壁紙は1面から張り替えることができ、またアクセントクロスを採用することで室内をおしゃれにさせることができますが…
壁紙は日焼けがしやすく補修対応が難しい
壁紙の償却は6年で終了する
ため壁紙は6年周期で張替えを行わなければならなくなります。
部屋の広さによって施工費用は異なりますが天井＋壁を全て張り替えた場合１LDK～２LDK（50㎡～60㎡）で約30万円～40万円近い費用が発生します。
３．原状回復費用を劇的に抑える画期的方法
壁紙を全面張替えすると部屋の広さによっては施工費用が高額になってしまいますが、実は原状回復（壁紙）費用を大幅に抑える方法があります。それはリフォーム時に自然素材の漆喰を施工することです。
漆喰を施工すると…
日焼けがしにくいため定期的な塗り替え不要
壁紙とは異なり補修対応ができるためランニングコストを抑えられる
手塗りで施工するためでデザイン性が期待できる
調湿効果などのメリットがあるため室内機能性が大幅に改善できる
効果が期待できます。
ただ漆喰は完全手作業となるため施工費は壁紙と比べ2倍以上となってしまいますが、ランニングコスト削減／入居促進効果が期待できることを踏まえると、費用対効果は十分期待できます。
▶施工費用が高額になる漆喰ですが、弊社有償コンサルティングをお申込みされると施工費用を抑える裏ワザをお伝えすることができます。詳細は下記ボタンをクリックしてください。
▶弊社物件では一部の部屋に漆喰を施工しています。詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸原状回復費用を劇的に抑える画期的な方法をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
繁忙期中に退去が発生すると施工業者さんも書き入れ時となるため、原状回復が多くなると早急の対応が難しくなってしまいます。
しかし漆喰を施工しておけば基本塗り替えなどは不要となるため、原状回復リフォーム日数／施工費用が抑えられ、また資産価値が高くなるため早期客付け／家賃値上げも十分期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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