アパートリフォームって本当に必要？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 9月1日
- 読了時間: 11分
近年の賃貸市場では、物件の供給量の増加していることから、借り手にとって有利な状況が続いています。この影響で、競争力が高い築年数が浅い物件に需要が集中するため、築年数が古い物件は空室が目立つようになります。
しかし築年数に応じたリフォームを行うことで、従前と比べ物件資産価値が向上し、客付けで有利になるだけでなく、長期的な入居を促進し節税効果も期待できるため、貸主にとって安定した賃貸経営を支える重要な要素となります。
本投稿はアパートリフォームの必要性について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．アパートリフォームの必要性
アパートリフォームは、物件の価値を維持・向上させ、安定した賃貸経営を継続する上で欠かせない要素です。
築年数が経過すると、物件資産価値が低下し、室内の設備や間取りが古臭く見えることで、現代のライフスタイルに適応しない部屋となってしまいます。
さらに近年の賃貸市場は、借り手に有利な状況が続き、快適かつ洗練された住環境を求める顧客が増えています。このような市場環境の中でリフォームを怠り続けると、競争力が低下し反響を得られにくくなることで、物件稼働率が低くなる可能性があります。
また適切なリフォームを行わずに客付けしても、顧客満足度を向上させることは難しく、結果として長期入居には繋がりにくいでしょう。さらにリフォームを避け続けると、将来的に修繕コストが増加するリスクも高まります。
築年数に応じたリフォームを行えば、物件の価値を維持しやすくなるため、募集時期に関係なく早期成約が可能となります。さらに家賃相場の影響を回避できるため、安定した家賃収入を確保しやすくなります。
また定期的にリフォームを行うことで、突発的な修繕が必要になるリスクを減らす効果も期待できます。このようにアパートリフォームは、貸主と借主の双方にとって多くのメリットをもたらすものとなるでしょう。
ただし築年数が古い物件では、一般的なリフォームを行っても、費用対効果が十分に得られないケースも少なくありません。
特に築20年以上の物件では、室内設備や間取りが陳腐化しやすく、見た目を重視した表装リフォームを強化しても、物件の魅力が大幅に向上することは言い切れません。そのため、適正家賃で募集しても空室が埋まりにくくなります。
物件築年数が20年を超えて、これまでよりも成約までに時間がかかるようになった場合には、物件資産価値の低下している可能性を見極めた上で、価値を高めるリノベーションが有効な選択肢といえるでしょう。
リノベーションはイニシャルコストが高いものの、家賃値上げがしやすく収益性向上に繋がることが期待できます。ただし、施工期間が長引くことを考慮し、リフォーム会社との十分な打ち合わせが必要です。
築年数の進んだ物件をリフォームする際には、最新トレンドを押さえることも重要です。特にファミリー向け物件では、開放的な間取り、収納スペースの充実、水回り設備の一新などがポイントとなります。
デザイン性だけではなく機能性を両立することが求められ、これにより内見時の第一印象を良好に保ち、高いアピール力を発揮できるでしょう。この点をしっかりと意識して計画を進めることが重要です。
▶賃貸リフォームの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．アパートリフォームの費用について
アパートリフォーム費用は、リフォームの内容や規模、さらに使用する素材によって大きく変動します。そのため、予算を建てる際には、細かな仕様を把握することが重要です。一般的なリフォーム費用の相場は、次のようになっています。
キッチン：30万円～50万円
トイレ：15万円～20万円
浴室：60～90万円
内装：床は3,000円～4,000／㎡、壁は1,500円～2,000円／㎡
内装は経年劣化が発生しやすいため、一般的に6年周期で張替えが必要になります。ただし実際には、物件ごとの条件も影響し、例えば日当たりが不十分な玄関付近や北側にある部屋など、使用頻度が低い場合には、6年以上経過しても張り替えの必要性が軽減されることがあります。
また設備の入れ替えは多額の費用が発生するため、一般的には償却が終了する築20年以上が経過したタイミングで入れ替えを行うことで物件の魅力が向上し、客付けに有効なアプローチとなります。このタイミングでの設備更新は、運用上の費用対効果を高める重要な施策と言えます。
さらに、アパートリフォーム費用は経費として認められるため、節税効果も見込めます。経費計上には「修繕費」と「資本的支出」があり、それぞれに該当するリフォーム内容によって処理方法が異なります。
修繕費
修繕費は原状回復を目的としたものとされ、主に費用が20万円以下の場合に当てはまります。例えば以下の内容が代表的な例です。
退去後の壁紙、床材の張替え（従前と同じ素材を使った場合）
老朽化したエアコン、給湯器の効果（機能向上していない場合）
トイレ本体の交換（機能向上していない場合）
資本的支出
一方、資本的支出は物件の資産価値向上を目的としたリフォームが該当し、これには以下の例が挙げられます。
量産品からアクセントクロス、クッションフロアからフロアタイルへグレードアップ
DKからLDKに間取り変更を行った場合
築年数が経過すると建物の減価償却費が減少しますが、定期的なリフォームによる資産価値の維持や工場は入居促進と節税効果が期待できるため、安定した賃貸経営を継続することが可能になります。
３．アパートリフォームの方法
アパートリフォームを行う主な目的は、入居により価値が低下した部屋を元の状態に回復させると同時に、早期契約を目指すことです。これを実現するためには、事前準備と綿密な計画が成功のカギを握ります。
通常、借主からの退去連絡は退去1か月前に行われるため、貸主は退去日を確認することができます。退去後室内クリーニングと原状回復工事を行い、部屋の状況に応じてリフォーム工事も行うことがあります。
しかし退去後にリフォーム会社や管理会社へ連絡しても、スケジュールが合わない可能性が発生するため打ち合わせが遅れてしまいます。
その結果、見積作成やリフォーム工事を依頼したとしても、そこから協力会社への工事依頼、全体のスケジュール調整など複数の工程が必要になるため、この方法ではリフォーム完成までに過度な時間を要する可能性が高く、空室による家賃機会損失が大きくなります。
こうした遅延を防ぐためには、管理会社から退去連絡が入った段階で、いち早くリフォーム打ち合わせ日を確定させ、さらに内装業者や関係者に事前スケジュールの調整を依頼しておくことが効果的です。
これにより、見積作成から工事開始までの時間を大幅に短縮することが可能となり、その結果として部屋の引き渡しもスムーズに進めることができます。
さらにリフォームを行う際には、特に重点を置くべき箇所を決めておくことも重要です。リフォームを強化すればクオリティーが高い部屋を提供できるメリットがありますが、過剰な投資は回収期間の長期化を招きやすくなり、費用対効果の観点で悩ましい状況を引き起こしかねません。
そのためアパートリフォームを進める際には、経年劣化が顕著な個所の内装の張替え、収納力スペースの拡充など、特に顧客ニーズと直結する部分にフォーカスを当てて改善を図ることが効果的です。
このような訴求力強化によって、物件自体の魅力を高めることで、理想的な早期成約へと繋げやすくなるでしょう。
４．アパートリフォーム成功事例
アパートリフォームやリノベーションをする必要性は理解していても、費用面でつい躊躇してしまう貸主は少なくありません。しかし成功事例を参考にすることで、具体的なイメージを持つことができ、実行への後押しとなるケースが多いです。
弊社物件では築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションしていますが、平均募集期間は1か月前後と比較的早い段階で、成約に至っています。
ここでは、弊社で実際に行ったリフォーム事例をご紹介します。
間取り変更リフォーム事例
弊社は3棟物件を所有していますが、そのうちの1棟8戸の元々の間取りは３DKでした。ライフスタイルの変化によりリビング空間を求めるニーズが増加していることから、退去を機にLDKリフォームを順次実施してきました。
今回紹介する部屋は最後となった３DKの部屋で、退去後LDKに間取り変更を伴うリフォームを行い、キッチンはオリジナルのカフェスタイルキッチンを採用し、白を基調とした明るいインテリアに仕上げています。
白を基調とした室内デザインにしたことで、従前と比べ室内がとても明るくなり、更にカフェスタイルキッチンの魅力を引き立てています。因みにこちらの部屋は、リフォームする前にも関わらず、退去後わずか数日で入居申込が入りました。
▶この部屋のリフォームの詳細は、過去記事をご覧下さい。
既存設備を有効活用したリフォーム事例
物件築年数が20年を超えると設備の老朽化が目立つため、退去のタイミングで設備交換を行うことが推奨されています。ただし費用が50万円を超えるケースもあるため、前向きに検討する貸主は少ないのが現状です。
しかし設備の状態が良ければ、既存設備を有効活用したリフォームを行うことで、大幅なコストを削減できる上、部屋の価値を向上させることができます。
弊社物件では、浴室やトイレ改修においても独自の工夫を施しています。例えば浴室は内装と水栓、鏡を交換し、トイレは内装のみをリニューアルしています。これによりコストを大幅に抑えつつも、室内空間のデザイン性が向上するため、入居につながりやすくなります。
▶トイレ、浴室設備を有効活用するリフォームの詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．アパートリフォームの注意点
アパートリフォームの主な目的は、物件の価値を維持し、魅力を損なわないようにすることにあります。そのためリフォームしたからと言って家賃を値上げして募集しても、従前と比べ価値が向上していないため「家賃が高い」イメージだけが先行し、空室期間が長くなってしまいます。
またリフォームを行ったとしても、部屋全体が顧客のニーズや希望に合致していなければ、適正家賃で募集したとしても客付けが難しくなることがあります。
以外にも、これらのポイントを十分に理解していない貸主は少なくありません。そのため、これからリフォームを検討する方は、こうした問題点や現状を把握した上で、賢明な判断をする必要があります。
▶アパートリフォームだけでは家賃値上げが難しい理由については、過去記事をご覧下さい。
６．まとめ
今回はアパートリフォームの必要性について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
アパートリフォームは、一定の空室対策効果が期待できるため、メリットがあると言えます。
ただし近年の賃貸市場では経年と共に、物件供給量が増えているため、単純にリフォームしただけでは競争力を十分に高められず、場合によっては客付けに苦戦する可能性があります。
そこでおススメなのが、リフォームに加えた柔軟な空室対策の併用です。例えば、敷金礼金を無料にする、フリーレントを導入するといった魅力的な条件を加えることで、訴求力が高まり成約率を上げる助けとなるはずです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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