最近の賃貸業界ではホームステージングの人気が急上昇しています。低予算でおしゃれな部屋を演出することで反響数を増加させ、空室が早期に埋まる傾向があります。
しかし築20年以上の物件の場合、ステージングよりリノベーションの方が効果的です。リノベーションを行うことでクオリティーの高い住環境を提供することで顧客満足度が向上し、長期的に安定した収益を確保することができるからです。
本投稿はステージングよりリノベーションの方が空室対策において優れた選択肢である理由をお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．ホームステージングのメリットとは？
本題に入る前にホームステージングのメリットについてお伝えいたします。
ホームステージングの最大の魅力は低予算で効率的な空室対策ができる点です。築年数が経過すると物件競争力が低下し空室が目立ち始めますが、室内におしゃれな家具や小物を配置することで、従前と比べ物件の魅力や訴求力が向上します。
おしゃれな演出することで、内見者の関心を惹きつけることができます。その結果、賃貸検索サイトの反響数や内見者数が増え早期成約に繋げやすくなります。
実際ステージングを行った物件では間取りが古くても早期客付けに成功している事例が多いため、修繕費用を抑えたい貸主にとっては理想的な空室対策と言えるでしょう。
２．ステージングよりリノベーションの方が空室対策で効果的と言える理由
ホームステージングの実績を見ると、築年数が古い物件を所有している貸主は修繕費用を抑えられるホームステージングを強化した方がメリットが大きいと考えます。しかし長期的な視点で見た場合リノベーションの方が圧倒的にメリットがあります。
なぜステージングよりリノベーションの方が空室対策で効果的と言えるのか、その理由を解説します。
資産価値が向上する
現在のライフスタイルに合わせたリノベーションを行うことで、従前／同築年の物件と比べ物件資産価値が向上します。これによりリノベーションを機に家賃値上げがしやすくなり、仮に借入を行った場合ても長期入居に繋げることができれば、入居中に費用回収ができ利益を残すことができます。
さらにリノベーション価値の目減りが抑えられるため、家賃相場の影響を受けにくくなりますので、契約更新時に家賃値下げ要求を回避することができる点も、大きなメリットと言えるでしょう。
一方ステージングを行っても物件資産価値は向上しないため、募集時には適正家賃に合わせた家賃設定が求められます。つまり満室達成しても従前より収益を伸ばすことが基本的に難しくなります。
また築20年以上の物件に入居する借主の中には属性に問題がある場合があり、入居後騒音／家賃滞納／契約更新時家賃値下げ要求が発生するリスクが高まります。
このように客付けできても収益を伸ばすことが難しく、管理リスクが高まるため安定した収益確保が難しくなります。
修繕費を抑えられる
築年数が経過してくると目視できない部分で経年劣化が進行し、配管水漏れや建具トラブルが発生するリスクが高まります。
リノベーションのメリットは一度スケルトンの状態にしてから設備や内装工事を行うため、施工時に配管や建具トラブルを発見しやすくなります。修繕費用は掛かりますが早期に発見できるため費用を抑えることができ、入居後借主からのクレーム発生率を抑えることができます。
一方ステージングの場合は、そもそも最低限のリフォームしか行わないため、配管や建具に問題があっても発見できず劣化が進行してしまうため、場合によっては入居後トラブルが発生しやすく、修繕費も高くなる可能性が出てきます。
金利負担分をカバーできない
日銀がインフレ対策としてマイナス金利政策を見直し利上げに踏み切ったことで、今後金利は上昇していく可能性が出てきます。
基本的に賃貸経営を行う貸主の殆どは金融機関からアパートローンを借入しています。アパートローンは基本的に変動金利です。日銀が追加利上げを発表すると短期プライムレートが上昇し、借入金利も連動して上昇します。
一般的にインフレ状態が続くと家賃値上げの正当事由となるため値上げしやすくなります。リノベーションを行うことで、退去後でも価値の目減りが小さく再募集時に家賃値上げがしやすくなるため、金利が上昇してもキャッシュフローが厳しくなることは少なくなります。
一方ステージングだけでは資産価値が向上していないため、家賃値上げはしにくくなります。
また属性が悪い借主が入居すると、インフレの影響を受けて家賃支払いが厳しくなるリスクが高まり、家賃滞納や家賃値下げ要求が発生しやすくなり、金利上昇と共にキャッシュフローが悪化することも考えられます。
３．まとめ
今回はステージングよりリノベーションの方が空室対策において優れた選択肢である理由をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
ホームステージングを推奨している空室対策コンサルタントの方々は、客付けさえすれば良いと考えているようです。
しかし今後の賃貸市場は物件供給数増加による空室率の悪化、競争激化による価格競争、そしてインフレによる金利上昇の影響を受けるため、収益性／資産価値が高い物件しか生き残れなくなるでしょう。
そのためコモディティ化しやすい物件は、確実に淘汰されてしまうことが予想されます。
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