空室対策を鵜呑みするのは大変危険！
不動産賃貸投資を成功させたいなら、空室対策は必ず行わなければなりません。近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっているため、築年数に応じた適切な空室対策を行わないと部屋を埋めることができないからです。
ただ空室対策が重要と言っても「全てを鵜呑み」するのは大変危険でありリスクが伴います。この事実を知らない貸主は意外と多いので注意が必要です。
本記事では「インターネット無料」を例に、空室対策をそのまま鵜呑みにすべきではない理由を、弊社物件での経験も交えて解説します。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
賃貸空室対策で検討したほうがいいと言われているのが、インターネットの無料化。
全国賃貸住宅新聞社が毎年行っている「人気設備ランキング」において、インターネット無料化は、単身物件及びファミリータイプ物件双方とも、上位にランクインしています。
部屋探しされる方は賃貸検索サイトを使って希望条件を入力して物件候補を選んでいます。そのため人気設備が標準になっていないと検索から漏れてしまうため客付けが厳しくなってしまいます。
▶賃貸集客サイトの詳細に関しては、関連記事「不動産賃貸サイト集客の限界」をご覧ください。
ただインターネット無料化にしても空室がすぐに埋まる可能性は正直少ないです。
部屋探しされる方は平均3件内見していますが、部屋探しされる方は「室内デザイン性」「インターネット速度」を重視しているためインターネット無料化＝入居の決め手にはなっていません。
インターネット無料化が空室対策で必ずしも有効とは限らない理由をお伝えします。
理由①：物件タイプによって重要度が異なる
（この設備がなければ入居が決まらないランキング：2024年度）
単身向け | | ファミリー向け |
エアコン | 第1位 | エアコン |
室内洗濯機置き場 | 第2位 | 室内洗濯機置き場 |
モニター付きインターホン | 第3位 | モニター付きインターホン |
インターネット無料 | 第４位 | 独立洗面台 |
全国賃貸住宅新聞社では毎年10月に人気設備ランキングを公表しています。同ランキングは付加価値UPランキングと絶対条件ランキングの2つに分かれており、2024年度はインターネット無料は付加価値UPランキングで単身／ファミリー物件とも第1位に選ばれました。
しかし絶対条件ランキングを見てみると、単身向けでは第4位／ファミリー物件では第7位という結果で両者ともトップ3には入っていません。
単身向けは学生物件も対象となるため、集客上インターネット無料はマスト設備と捉えて差し支えはないと思われます。一方、ファミリー向けでは絶対条件ランキング第7位となっていることから、少なくとも全てのファミリー物件でインターネット無料を最優先に導入すべきとは言い切れません。
導入費用や想定する入居者層を踏まえて判断する必要があります。
理由②：インターネット速度までは保証していない
インターネット無料物件では、基本的にひとつの回線を複数の部屋で共有しているところが多いです。そのため借主が「高画質動画やオンラインゲーム」を一斉にすると、回線がパンクしてしまい一時的に速度低下が発生してしまいます。
実際ネット上でも、インターネット無料物件における回線速度の低下に対し不満を口にする借主は多く、またプロバイダによって通信速度は全く異なるため、無料化にしたことで顧客満足度が悪化する可能性があります。
▶インターネット無料物件のデメリット詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
理由③：テレワークで露呈した、インターネット無料物件のデメリット
マネーポストWEBによると、コロナ禍でテレワーク勤務になった会社員の男性は、インターネット無料物件に入居しテレワークを行ったもののオンライン会議で回線速度が遅くなり業務に支障をきたしてしまいました。
最終的には「1年程度でインターネット無料物件でない物件」に住み替えされたとのことです。
インターネット無料は、賃貸業界では入居者ニーズが高い設備のひとつとされています。そのため、設備面だけで比較すれば、インターネット無料ではない物件は集客で不利になることも考えられます。
しかし、人気設備を充実させれば、それだけで空室問題が解決するとは限りません。
弊社物件の近隣には、2025年12月築・総戸数15戸の2LDK賃貸マンションがあります。
この物件はインターネット無料、エアコン2台、オートロックに加え、追焚、浴室乾燥、システムキッチン、ウォークインクローゼットなど、人気の設備が充実していますが、2026年9月1日現在、全室満室にはなっていません。
一方、弊社では1993年築・20戸の自社所有アパートを運営しています。インターネット無料は導入していませんが、2018年から想定する入居者層を意識したリノベーションを進め、2020年以降は年間平均95％以上の入居率を維持しています。また、2026年9月1日現在は満室となっています。
もちろん、この事例だけをもって「インターネット無料は空室対策に効果がない」と判断することはできません。築年数だけでなく、家賃や募集条件なども異なるため、単純な比較はできないからです。
ただし、近隣の実際の募集状況を見る限り、インターネット無料をはじめとした人気設備が充実していても、それだけで空室が解消されるとは限らないことがうかがえます。
空室対策で重要なのは、人気設備ランキングなどの情報をそのまま鵜呑みにするのではなく、自分の物件の入居者層や競合物件、家賃などを確認したうえで、本当に必要な対策を選択することです。
▶空室対策は、ひとつの設備だけで判断するのではなく、物件の築年数や間取り、想定する入居者層、家賃などを踏まえて総合的に考えることが重要です。弊社が自社所有アパートで実践してきた考え方については、「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
▶満室＆収益性向上を成功させた弊社リノベーションの詳細は、関連記事「【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開」をご覧ください。
▶弊社が1993年築の自社所有アパートで実際に取り組んできた空室対策とリノベーションの成果については、「空室対策リノベーション実績」で詳しくご紹介しています。
▶楽待リリースによると、速度低下が懸念されるインターネット無料化を止めた貸主も出てきています。詳細はこちらをご覧下さい。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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