家賃を下げる前に行うべき空室対策とは？
更新日：3 日前
空室が長期化しても、すぐに家賃を下げる必要があるとは限りません。まずは入居条件・設備・物件管理など、家賃以外に成約を妨げている原因がないか確認することが重要です。
近年は賃貸物件の供給が多く、適切な空室対策を行わなければ、空室期間が長期化し、家賃収入の機会損失が大きくなる可能性があります。
空室が長期化すると、客付けのために家賃を下げるケースもあります。しかし、一度家賃を下げると元の水準に戻すことは難しく、場合によってはキャッシュフローにも影響してきます。
本記事では、弊社の賃貸経営での経験をもとに、「家賃を下げる前に行うべき空室対策」について解説します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
空室が長期化しても、すぐに家賃を下げず、まずは空室の原因を確認することが重要。
家賃を下げる前に、入居条件・設備・物件管理など、改善できる空室対策から実践する。
築古物件で設備や間取りが空室原因の場合は、家賃値下げよりリノベーションも選択肢になる。
１．家賃を下げる前に行うべき空室対策とは？
空室が長期化すると、家賃を下げて入居者を募集する方法を検討しがちです。しかし、家賃を下げる前に見直せるポイントはいくつかあります。
特に確認したいのが、「入居条件」「設備」「物件管理」の3つです。
これらは大規模なリフォームを行わなくても改善できる場合があり、空室の原因によっては入居促進につながる可能性があります。ここでは、貸主が家賃を下げる前に確認しておきたい3つの空室対策について解説します。
１）入居条件の見直し
家賃を下げる前に、まず確認したいのが入居条件です。
契約時には前家賃や敷金・礼金、仲介手数料、保証会社の費用、火災保険料などが必要になり、借主にとって初期費用は大きな負担となります。
そのため、家賃そのものを下げなくても、敷金・礼金やフリーレントなどの条件を見直し、契約時の負担を抑えることで入入居促進に繋げやすくなります。それでは具体的な見直し方法について、見ていきましょう。
敷金・礼金の見直し
以前の賃貸借契約では、敷金・礼金を設定することが一般的でした。
現在も敷金には、家賃滞納や退去時の原状回復費用などを担保する役割があります。一方、家賃保証会社を利用する契約も増えているため、物件の契約条件や保証内容を確認したうえで、敷金を見直せるケースもあります。
また、礼金は借主に返還されない費用となるため、初期費用を抑えたい借主にとって負担となります。
そのため、競合物件の募集条件を確認しながら、敷金・礼金を設定する必要があるのかを改めて検討することも、空室対策のひとつです。
ただし、ペット可物件など原状回復費用が高くなる可能性がある物件では、敷金を設定する必要性も考えられるため、一律にゼロにするのではなく、物件ごとに判断することが重要です。
フリーレントの設定
フリーレントとは、入居後の一定期間、家賃を無料にする募集方法です。契約内容によって異なりますが、共益費や駐車場代などは無料の対象としないケースもあります。
フリーレントを設定すると、前家賃の負担を軽減できるため、毎月の家賃設定を変更せずに、初期負担を抑えられることができます。また、家賃を恒久的に下げる方法とは異なり、募集時の期間限定の条件として活用できます。
空室期間が長くなっている場合は、すぐに家賃を下げるのではなく、フリーレントを設定して反響や成約状況を確認する方法もあります。
▶フリーレントのメリットや設定時の注意点については、関連記事「【フリーレントの基礎知識】効果が期待できるフリーレントの活用方法伝授」をご覧ください。
２）エアコンをリニューアルする
賃貸物件に設置されているエアコンなどの備付設備は、故障しない限りそのまま使用されるケースが多いです。
しかし、募集部屋に設置されているエアコンが古い場合、特に製造から10年以上経過していると、故障リスクが高くなります。エアコンは夏・冬ともに使用頻度が高い設備のため、故障してから交換するだけではなく、入居募集のタイミングで交換することも空室対策の選択肢になります。
実際にエアコンを交換した場合は、マイソクや内見時に「退去後に新品へ交換したこと」を伝えることで、入居希望者に設備面での安心感を与えることができます。
▶エアコン交換が空室対策として期待できる理由については、関連記事「賃貸空室対策でエアコン設置は効果的？」をご覧ください。
３）物件清掃を行う
家賃や室内設備だけではなく、建物の共用部分や敷地内の管理状態も内見時の印象を左右します。
内見者は室内だけを見るわけではありません。建物に到着してから室内に入るまでに、ゴミ置き場、駐輪場、エントランス、共用廊下なども目に入ります。
たとえば…
枯葉や虫の死骸が溜まっている
雑草が生い茂っている
駐輪場にある自転車が乱雑に置かれている
共用廊下に私物が放置されている
といった状態では、室内を確認する前から物件に対する印象が悪くなる可能性があります。
適正な家賃で募集し、室内をきれいにリフォームしていたとしても、共用部分の管理状態が悪ければ、物件全体の魅力を十分に伝えることができません。
そのため、空室が長期化している場合は、室内だけではなく建物周辺や共用部分を実際に確認し、清掃や整理整頓が行き届いているかチェックすることが重要です。
定期清掃を管理会社などに委託している場合でも、貸主自身が定期的に物件を確認することで、管理状態の変化に気づきやすくなります。
家賃を下げる前に、まずは費用を大きくかけずに改善できる部分が残っていないか確認してみることをおすすめします。
▶物件清掃を含めた物件力の高め方については、関連記事「【空室対策】物件力を高める3つのポイント解説」をご覧ください。
２．家賃下げるより、リノベーションが有効なわけとは？
築20年以上が経過した賃貸物件では、設備の老朽化や間取りなどが現在の入居希望者のニーズと合わなくなり、適正家賃で募集したり表装リフォームを行ったりしても、以前のように早期成約につながりにくくなることがあります。
このような物件では、前章で紹介した「入居条件の見直し」「エアコンの交換」「物件清掃」などを行っても空室が改善しない場合、家賃を下げるだけではなく、リノベーションによって物件そのものの競争力を高めることも選択肢のひとつです。
▶築古物件で空室対策としてリノベーションを検討する際の考え方や費用対効果については、「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
空室が長期化すると「家賃が高いのではないか」と考えがちですが、入居希望者は家賃だけで部屋を選んでいるわけではありません。at－home、クックパッドが発表したリリースでも、部屋探しでは水回りやキッチン環境が重視されていることが分かります。
そのため、設備の古さや使い勝手などが空室の原因となっている場合、家賃だけを下げても、入居希望者が感じている物件の問題そのものは改善されません。
特に築年数が経過した物件では、「家賃を下げるべきなのか」「設備や間取りを改善すべきなのか」を、反響や内見状況、競合物件との違いなどから判断することが重要です。
弊社では、1993年築のファミリー向けアパート3棟20戸を所有しています。2016年までは主に表装リフォームや設備交換などで対応していました。しかし、翌年の繁忙期には募集していた4部屋のうち成約は1部屋にとどまり、その後の退去も重なったことで入居率は77％まで低下し、赤字となりました。
当時は管理会社から家賃の値下げも提案されましたが、弊社では家賃を下げて価格競争を続けるのではなく、物件そのものに「選ばれる理由」が必要だと考え、2018年から空室となった部屋を順次リノベーションする方針へ転換しました。
ただし、リノベーションを行っただけですぐに結果が出たわけではありません。最初のリノベーションでは集客に苦戦したため、その後は室内の改善だけでなく集客方法も見直した結果、2020年以降は年間入居率95％以上を継続しています。
一方、弊社物件と同じエリアには、築40年近い3DKで、原状回復を行い周辺相場を踏まえた家賃で募集しているものの、1年以上募集が続いている物件もあります。もちろん、空室が長期化する原因は家賃や設備、間取り、募集条件など物件によって異なるため、単純に比較することはできません。
この経験から弊社では、家賃を下げる前にできる空室対策を行っても改善が見られず、設備や間取りなど物件自体に原因がある場合は、リノベーションも選択肢として検討することが重要だと考えています。
▶弊社所有物件で実際に行ってきたリノベーション内容や改善実績については、「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
３．まとめ
今回は「家賃を下げる前に行うべき空室対策」について解説しました。
空室が長期化した場合、すぐに家賃を下げるのではなく、まずは空室の原因を確認することが重要です。入居条件の見直しや古いエアコンの交換、共用部分の清掃など、家賃を下げずに改善できる空室対策もあります。
一方、築年数が経過し、設備や間取りなど物件そのものが入居希望者のニーズと合わなくなっている場合は、こうした対策だけでは改善しないこともあります。その場合は、家賃値下げによる価格競争ではなく、リノベーションによって物件の競争力を高めることも選択肢のひとつです。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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