近年物件供給数が飽和状態となっているため、築年数関係なく空室対策を行わないと空室期間は長期化し、家賃機会損失が大きくなります。
空室長期化になると客付けのために家賃値下げを行う物件が増えますが、一度家賃値下げすると元に戻すことは非常に難しく、場合によってはキャッシュフローが悪化することもあります。
しかし適切な空室対策を行うことで、家賃値下げを回避＋稼働率を改善できますが、多くの貸主はこの事実に気づいていない可能性が高いです。
本投稿は「家賃を下げる前に行うべき空室対策」について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
”やるべき対策” は下記の3点
１．入居条件の見直し
家賃値下げする前に入居条件を一部見直すだけでも、空室対策効果は十分期待できます。初期費用の平均は家賃４～６か月と言われていますが、多くの借主は「初期費用を抑えたい」と考えてています。
そのためこうした対応を行うことで入居促進が期待できます。それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
敷金・礼金の見直し
賃貸業界では「敷金」「礼金」を設定するのは当たり前でしたが、近年は家賃保証会社の普及により、事実上保証会社が連帯保証人の役割を担うことになるので、敷金を設定する意味合いは殆ど無くなりつつあります。
また、礼金は元々は「賃貸物件の供給数自体が少なかった時代」の慣習的な要素が強く、今の時代には合っていません。
新築～築10年まで／ペット可物件以外では、敷金／礼金を見直すことで初期費用の1～2か月分を圧縮することができます。
フリーレントの設定
フリーレントとは、一定期間家賃のみ（共益費などは対象外）が無料となるサービスのこと。フリーレントが設定すると、初期費用の中に含まれている「前家賃の家賃部分」と相殺できるため、初期費用を抑える効果が期待できます。
フリーレントは貸主権限で設定できるため、これを利用するとクロージングがしやすくなり入居促進効果が期待できます。
２．家賃下げるより、リノベーションが有効
築20年を超えると付帯設備の減価償却が終了し、部屋自体に価値は殆どなくなります。近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態で、家賃値下げや人気設備を増強しても競合物件も同様の対応をとるため…
客付け効果が期待できない
時間の経過と共に価値が下落
し元の木阿弥状態とななります。
そこで有効的なのが「差積化」を意識したリノベーションです。差積化とは差別化を差別化するもので、つまり競合物件が追随できないぐらい徹底した差別化を行ったリノベーションすると…
資産価値を最大化し、目減りを最小限に抑えられる
価値が下がりにくい＝家賃相場の影響が受けにくくなり、家賃値上げが可能となる
ため、特に築年数が20年以上経過している物件では、効果を実感することができます。
▶差積化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．エアコンをリニューアルする
賃貸物件に設置されている備付設備は原則として、耐用年数が経過したとしてもそのまま活用することが多いです。
ただ設備が古すぎてしまと、最新モデルと比べ光熱費に大きな差異が発生するため借主にとってはデメリットに感じられることがあります。
エアコン耐用年数は６年、寿命は７～10年と言われているので、募集部屋に古いエアコンを設置している場合は内見時「エアコンを交換する」と伝えること光熱費削減ができるため入居促進効果が期待でき入居促進効果が得られます。
４．まとめ
今回は「家賃を下げる前に行うべき空室対策」について、お伝えしてきました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
家賃を下げることは、誰でもできることです。
ただ家賃を下げると成約率が向上しますが、代償として「家賃収入の減少」「入居者の質の低下」が懸念され、賃貸経営を危うくする可能性があります。
今回ご紹介した空室対策は弊社物件でも実際に実践して効果があったものですので、家賃値下げする前にぜひ一度実践されることをおススメします。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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