築年数が経過すると設備の減価償却が終了しますが、設備自体故障していなければ使用すること可能です。ただ見た目以上に古さが前面に出てしまうため内見時の印象が悪くなり成約率にも影響が出てきます。
特に水回りは女性は気にする部分ですので、築20年以上経過している物件では検討が必要かもしれません。
退去を機にユニットバスを交換すると浴室機能性や利便性が向上し内見時の物件印象が高くなるため入居促進効果が期待できます。
貸主的には費用が高額になるユニットバス交換をした際家賃値上げをしたいところですが、果たしてできるものなのでしょうか？
本投稿は賃貸ユニットバスリフォームした際家賃値上げはできるかについてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．ユニットバスリフォームのメリットとは？
築年数が古い物件の浴室をユニットバスにリフォームすると、以下のメリットとが期待できます。
機能性や利便性が期待できる
内見時に有利
それではそれぞれのメリットをお伝えいたします。
１）機能性や利便性が期待できる
ユニットバスリフォームする最大のメリットは従前と比べ「機能性」「利便性」が向上する点です。それぞれのメリットをまとめると以下の通りです。
【機能性向上】
最新型のユニットバスにすることで、従前と比べ断熱性が期待できる。
カビや汚れが付きにくくなるため従前と比べ掃除がラクになる。
築年数が古い物件の浴室は0.75坪が主流→リフォームを機に1坪まで広げることが可能。
【利便性向上】
古さは一切感じないためバスタイムを楽しむことができる。
浴室を1坪に拡張することで湯船に足を伸ばすことができる。
ユニットバスに交換したことで従前と比べ光熱費削減が期待できる。
２）内見時に有利
ユニットバスリフォームを行うと、見た目的には「新築物件」とほぼ同じ状態になりますので、内見時の物件印象が格段に良くなり、入居促進効果が期待できます。
２．賃貸ユニットバスリフォームした際家賃値上げはできる？
ユニットバスを交換するとなると、既存浴室を撤去／ユニットバス組み立て／給排水工事などを行わなければならないため、最低でも50万円以上の費用は必然的に発生してしまいます。
貸主的には費用が高額になれば家賃値上げして早期に回収したいところですが、結論から先に申し上げますと「浴室のみリフォームしても家賃値上げは厳しい」のが正直なところです。
最大の理由は部屋探しされている方が一番求めているのは、充実しているキッチンだからです。つまりキッチンと浴室をセットでリフォームしないと、従前と比べ付加価値が高くならないため、家賃値上げしても内見者は「家賃が高い」イメージが先行してしまうため失敗してしまいます。
３．コスパがいい賃貸ユニットバスリフォームとは？
浴室リフォームは機能性や利便性が向上するものの、費用が高額になりさらにキッチンとあわせてリフォームしなければ付加価値の向上／相乗効果が期待できないため家賃値上げは厳しくなります。
費用を抑えつつも家賃値上げを行うならば、既存浴室を生かしたリフォームを行い浮いた費用をキッチンリフォームに回せば費用対効果が期待できます。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から所有物件をリノベーションしています。原則フルリノベーションを行い従前より家賃8～10％値上げして募集していますが、フルリノベーション部屋の浴室は今回紹介する既存浴室を生かしたリフォームを行っています。
弊社物件が行っている浴室リフォームは、既存浴室を生かしているためユニットバス交換と比べ施工日数／人件費を大幅に減らすことができ、見た目的にも新築物件の浴室と遜色ないぐらいクオリティーが高くなっています。
その結果ユニットバス交換と比べ約30万円近く抑えることができ、浮いた費用をキッチン製作費用に回すことが可能となりました。
浴室の広さは従前と同じ0.75坪ですが、浴室の広さは部屋探しにおいてそれほどウエイトは大きくないため1坪になっていなくても特段心配はありません。
▼弊社浴室リフォーム詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸ユニットバスリフォームした際家賃値上げはできるかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
築年数が古くなると設備は見た目以上に古さが目立ってしまうため、リフォームなどの対応を取らないと客付けは期待できません。
浴室に関しては浴室＋キッチン交換リフォームを行うことで資産価値が高まるため、リフォームを機に家賃値上げは期待できます。ただしどれだけ高性能のユニットバス／キッチンを導入しても新築物件並みの家賃設定にすると逆効果となってしまいます。
最大でも新築の8掛け以内に抑えることをおススメします。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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