賃貸ユニットバスリフォームした際家賃値上げはできる？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 8月3日
- 読了時間: 7分
築年数が経過すると設備の減価償却が終了しますが、設備自体に故障がなければ引き続き使用できます。しかし、見た目の古さが目立つことで、内見時の印象が悪化し、成約率に影響を及ぼすことがあります。
特に水回りは女性にとって重要なチェックポイントとなるため、築20年以上経過した物件では、浴室のリフォームを検討する貸主も少なくありません。
結論からお伝えすると、浴室だけをユニットバスへ交換しても家賃値上げは難しいケースが多いです。一方で、キッチンなど他の設備とあわせてリノベーションを行うことで、家賃を見直せる可能性があります。
退去を機にユニットバスへ交換すると、浴室の機能性や利便性が向上し、内見時の印象改善につながることが期待できます。しかし、高額な工事費を回収するために、浴室交換だけで家賃を上げられるとは限りません。
本記事では、ユニットバス交換だけでは家賃値上げが難しい理由と、弊社が実際に採用しているリフォーム方法についてご紹介します。
▶空室対策リノベーション全体の考え方については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」でも詳しく解説しています。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から、2020年以降は年間平均95％以上へ改善、年間収入430万円UPという自社物件で実践・検証してきたノウハウをもとに、オーナー様と二人三脚で改善サポートします。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
【本記事でお伝えする結論】
１．ユニットバスリフォームのメリットとは？
築年数が古い物件の浴室をユニットバスにリフォームすると、以下のメリットが期待できます。
機能性や利便性が期待できる
内見時に有利になる
それではそれぞれのメリットについて詳しく説明いたします。
１）機能性や利便性が期待できる
ユニットバスリフォームする最大のメリットは従前と比べ「機能性」「利便性」が向上することです。それぞれのメリットを以下にまとめました。
【機能性向上】
最新型のユニットバスに変更することで、従前と比べ断熱性が期待できる。
カビや汚れが付きにくくなるため従前と比べ掃除がラクになる。
築年数が古い物件の浴室は0.75坪が一般的だが、リフォームを行うことで1坪まで拡張が可能。
【利便性向上】
古さは一切感じないためバスタイムを楽しむことができる。
浴室を1坪に拡張することで湯船に足を伸ばすことができる。
ユニットバスに交換することで従前と比べ光熱費削減が期待できる。
２）内見時に有利
ユニットバスリフォームを行うことでバスルームは新築物件とほぼ同じ状態に生まれ変わります。これにより機能性や利便性が向上し、水回りを重視する女性からの評価が高まります。その結果内見時の物件印象が大幅に改善され、入居促進効果が期待できます。
２．賃貸ユニットバスリフォームした際家賃値上げはできる？
ユニットバス交換は、リノベーションを機に行われるのが一般的ですが、その費用対効果については慎重に考慮する必要があります。ユニットバスを交換する場合…
既存浴室を撤去
新しいユニットバスを組み立てる
給排水工事が別途必要
となり50万円以上の費用が発生することになります。
貸主としては費用が高額になった分は家賃値上げを行い、早期に回収したいと考えるのが普通ですが、実際には「浴室のみリフォームしても家賃値上げは厳しい」のが現実です。
最大の理由は、部屋探しをされている方が最も重視する設備の一つがキッチンだからです。浴室のみをリフォームしてもキッチンがリフォームされていない限り付加価値は十分に向上せず、家賃値上げしても「家賃が高い」イメージを払拭することができません。
そのため家賃値上げを検討する場合は、システムバスとキッチンを同時にリニューアルすることが条件となります。これにより住環境の利便性が向上し、家賃以上の価値が生まれるため、入居に繋げやすくなります。
▶弊社でも2018年から所有アパートのリノベーションを進めていますが、浴室単体ではなく、部屋全体の印象を改善することを重視してきました。
この経験からも、水回りを含めた総合的なリノベーションの方が、家賃の見直しにつながりやすいと考えています。
詳しくは関連記事「賃貸リノベーションで家賃値上げ成功事例紹介」をご覧ください。
３．コスパがいい賃貸ユニットバスリフォームとは？
浴室リフォーム費用を抑えつつも家賃値上げを行う場合は、既存浴室を活用したリフォームを行い浮いた分をキッチンリフォームに充てることで費用対効果を高めることが期待できます。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から所有物件をリノベーションしています。原則フルリノベーションを行い従前より家賃8～10％値上げして募集していますが、フルリノベーション部屋の浴室は今回紹介する既存浴室を活用したリフォームを行っています。
弊社物件が行っている浴室リフォームは、既存浴室を活用し、内装に特殊フイルムを施し、シャワー水栓と鏡を交換するだけのシンプルな方法です。
この方法を採用すると、ユニットバス交換と比べ約3分の1のコストで実現可能です。浮いた費用はカフェスタイルキッチンの導入に充てることができ、見た目的にも新築物件の浴室と遜色ないぐらい、クオリティーが高い浴室になっています。
浴室の広さは従前と同じ0.75坪ですが、部屋探しにおいて浴室の広さはそれほど重要な要素ではないため、1坪でなくても特に問題はありません。
このように、設備ごとに優先順位を決めてリフォームを行うことで、限られた予算でも費用対効果を高めやすくなります。
▶弊社浴室リフォーム詳細は、関連記事「弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！浴室編」をご覧ください。
▶また弊社では1993年築20戸の自社所有アパートで実践・検証してきた空室対策リノベーションの実績を公開しています。詳しくは「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
４．まとめ
今回は、賃貸物件でユニットバスへ交換した際に家賃を値上げできるのかについて解説しました。
結論として、浴室だけをユニットバスへ交換しても家賃値上げは難しいケースが多く、キッチンなど水回りを含めた室内全体の価値を高めることが重要です。
弊社でも2018年から自社所有アパートのリノベーションを進めていますが、浴室単体ではなく、キッチンを含めた室内全体の印象改善を重視することで、フルリノベーション住戸では従前より家賃を見直して募集しています。
また、家賃設定は設備の新しさだけで決めるのではなく、周辺相場とのバランスも重要です。高性能な設備を導入しても、新築並みの家賃設定では入居が決まりにくくなる可能性があります。そのため、弊社では新築家賃をひとつの目安としながら、競争力を維持できる家賃設定を心掛けています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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