【空室対策】何から始めればいい？

賃貸経営は借主が入居しない限り家賃収入は発生しません。そのため「空室を作らない対策」をが非常に有用です。

しかし空室対策の必要性を理解しても、具体的な方法はわからない貸主は多いと思います。

そこで本投稿は空室対策を行う際、何から始めればいいのか、わかりやすく解説いたします。

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【本記事でお伝えする結論】

１．空室対策の必要性とは？

「なぜ空室対策が必要なのか？」

多くの貸主は自問自答しわたくしも時折感がることがあります。空室対策が不可欠な最大の理由は近年の賃貸市場は借り手有利になっているからです。

昔は住宅供給数が少なかったため、貸し手側がでした。そのため空室対策をしなくても客付けに苦労することはなく、借主は入居時礼金は必ず支払うのが常識とされていました。

しかし需要と供給が逆転した現在は、借り手側が有利な時代となりました。

賃貸検索サイトの普及により部屋探しの効率化される一方で、設備増強などの空室対策を行わないと競争に負けてしまい空室期間が長期化してしまいます。

また空室対策を行ったとしても、顧客が期待する部屋でなければ逆効果になります。

空室対策というと、リフォームやリノベーションを思い浮かべる貸主は多いと思います。ただ空室対策は大きく分けると４つあり、いずれも適切な対応しないと客付けが厳しくなります。

それではそれぞれの対策を見ていきましょう。

物件募集する際「集客ターゲット」を把握しないと、客付けに失敗します。集客ターゲットは現在入居されている方の属性（主契約者の年齢／家族構成）及び間取りなどから想定できます。

基本的な集客ターゲットの考え方ですが…

となります。ただしエリア内の賃貸市場の変遷によって、集客ターゲットは変化するので注意が必要です。

賃貸物件は築年数の経過と共に資産価値が下がり、家賃帯も右肩下がりになります。一般的には築1年毎に1％家賃が下落すると言われています。

そのため退去後に適切なリフォーム／リノベーションを行うことで、資産価値の下落を最小限に抑えられるため、早期客付けが期待できます。

物件資産価値は設備償却が下落する築10年／築20年を境に一気に下落するため、築年数に応じたリフォーム／リノベーションすることが求められます。

物件資産価値は10年単位で価値が大きく下がるため、築年数に応じたリフォームやリノベーションが求められます。

築年数	工事	備考
築10年まで	原状回復	資産価値は最も高いため、原状回復程度でも客付けOK
築11年～20年	リフォーム	表装リフォームを強化することで古さが感じにくくなる
築20年～	リノベーション	リノベすることで資産価値UP→収益性改善が期待