【空室対策】何から始めればいい?
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 1月28日
- 読了時間: 6分
更新日:3月4日
賃貸経営は借主が入居しない限り家賃収入は発生しません。そのため「空室を作らない対策」をが非常に有用です。
しかし空室対策の必要性を理解しても、具体的な方法はわからない貸主は多いと思います。
そこで本投稿は空室対策を行う際、何から始めればいいのか、わかりやすく解説いたします。
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【本記事でお伝えする結論】
1.空室対策の必要性とは?

「なぜ空室対策が必要なのか?」
多くの貸主は自問自答しわたくしも時折感がることがあります。空室対策が不可欠な最大の理由は近年の賃貸市場は借り手有利になっているからです。
昔は住宅供給数が少なかったため、貸し手側がでした。そのため空室対策をしなくても客付けに苦労することはなく、借主は入居時礼金は必ず支払うのが常識とされていました。
しかし需要と供給が逆転した現在は、借り手側が有利な時代となりました。
賃貸検索サイトの普及により部屋探しの効率化される一方で、設備増強などの空室対策を行わないと競争に負けてしまい空室期間が長期化してしまいます。
また空室対策を行ったとしても、顧客が期待する部屋でなければ逆効果になります。
2.【空室対策】何からすればいい?

空室対策というと、リフォームやリノベーションを思い浮かべる貸主は多いと思います。ただ空室対策は大きく分けると4つあり、いずれも適切な対応しないと客付けが厳しくなります。
入居者属性
物件状況
募集状況
管理状況
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
1)入居者属性を把握する
物件募集する際「集客ターゲット」を把握しないと、客付けに失敗します。集客ターゲットは現在入居されている方の属性(主契約者の年齢/家族構成)及び間取りなどから想定できます。
基本的な集客ターゲットの考え方ですが…
単身向けアパート:20~40代の独身男女
学生向けアパート:大学/専門学校に通学している学生
ファミリー物件:20~40代のカップル、新婚、子供2人までの家族
となります。ただしエリア内の賃貸市場の変遷によって、集客ターゲットは変化するので注意が必要です。
2)物件状況を把握する

賃貸物件は築年数の経過と共に資産価値が下がり、家賃帯も右肩下がりになります。一般的には築1年毎に1%家賃が下落すると言われています。
そのため退去後に適切なリフォーム/リノベーションを行うことで、資産価値の下落を最小限に抑えられるため、早期客付けが期待できます。
物件資産価値は設備償却が下落する築10年/築20年を境に一気に下落するため、築年数に応じたリフォーム/リノベーションすることが求められます。
物件資産価値は10年単位で価値が大きく下がるため、築年数に応じたリフォームやリノベーションが求められます。
築年数 | 工事 | 備考 |
築10年まで | 原状回復 | 資産価値は最も高いため、原状回復程度でも客付けOK |
築11年~20年 | リフォーム | 表装リフォームを強化することで古さが感じにくくなる |
築20年~ | リノベーション | リノベすることで資産価値UP→収益性改善が期待 |
建物外観は紫外線や経年劣化の影響で外壁塗料が劣化します。チョーキング現象(塗料に含まれている色成分が粉状になり表面化する)/外壁やコーキングにクラックが発生すると、外壁塗装工事を行うタイミングです。
ただ外壁塗装工事は数百万円の費用が掛かってしまうため、「軽微な劣化」であれば多少先延ばししても客付け自体に影響はありませんが、放置すると建物寿命が短くなるため必ず対応する必要があります。
3)募集状況を確認する
賃貸物件を募集する際には「賃貸検索サイト」に物件情報を掲載してもらうため、仲介会社にお願いすることになります。
ただし、同サイトは仲介会社が掲載料を支払っているため反響が取れない/内見しても成約しにくい物件は費用対効果がないと判断され、仲介会社側の判断で掲載を取りやめられることがあります。
同サイト掲載ができなくなると、事実上客付けは難しくなります。しかし適切なリフォーム/リノベーションを行い、SNS媒体を使った集客を行えば反響数UPが期待できるため、過度に心配する必要はありません。
4)管理状況を把握する
たとえ人気エリアにある物件/新築物件であっても…
共用部清掃が行き届いていない
駐輪場が乱雑になっている
借主同士のトラブルが絶えない
設備交換に時間がかかりすぎている
と、客付けだけでなく長期入居も難しくなるため、賃貸経営そのものが厳しくなります。
貸主の多くは管理会社に管理委託することが多いですが、実際には管理会社によって管理スキルは大きな差があり、中にはレスポンスが遅すぎるところもあります。
管理状況を把握するには貸主自ら物件に足を運び、対応が不十分ならば管理会社に指示を出すことで管理問題を解決できます。
3.まとめ
本投稿は空室対策を行う際、何から始めればいいのか、わかりやすく解説しました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件は築年数が経過しているため、空室対策を強化すべく2018年からリノベーションを行っています。
弊社リノベーションは家賃相場を完全無視し、家賃値上げを実施していますが、2020年以降満室をほぼ達成し増収増益を実現しています。
弊社空室対策が成功したのは…
集客ターゲットに向けた差別化リノベーションを展開
物件情報を広範囲に拡散させるため、独自集客を展開
オーナーである自分が平日の午前中物件清掃を行う+管理体制を強化
したからで、弊社の取組は不動産系メディアから多数注目されています。つまり今回紹介した空室対策を行えば確実に結果を出すことはできると弊社代表は強く感じています。
▶弊社代表の取材記事に関しては、こちらをご覧下さい。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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