【空室対策】何から始めればいい？

賃貸経営は借主が入居しない限り家賃収入は発生しません。そのため「空室を防ぐための対策」が非常に重要です。

しかし空室対策の必要性を理解していても、具体的な方法がわからない貸主は多いと思われます。

そこで本投稿は空室対策を行う際、何から始めればいいのか、わかりやすく解説いたします。

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【本記事でお伝えする結論】

１．空室対策の必要性とは？

「なぜ空室対策が必要なのか？」

多くの貸主が自問自答し弊社代表も時折考えることがあります。空室対策が不可欠な最大の理由は近年の賃貸市場は借り手有利になっているからです。

かつては住宅供給数が少なかったため、貸し手側がでした。そのため空室対策を行わなくても客付けに苦労することはなく、借主は入居時に礼金を支払うのが常識とされていました。

しかし賃貸需要と供給が逆転した現在は、借り手側が有利な時代となっています。

賃貸検索サイトの普及により部屋探しが効率化される一方で、設備増強などの空室対策を行わないと競争に負けてしまい空室期間が長期化してしまいます。

また空室対策を行ったとしても、顧客が期待する部屋でなければ逆効果になります。

空室対策といえば、リフォームやリノベーションを考える貸主は多いでしょう。しかし空室対策は大きく分けて４つあり、いずれも適切な対応しなければ客付けが厳しくなります。

それではそれぞれの対策を詳しく見ていきましょう。

物件募集する際「集客ターゲット」を理解しなければ、客付けに失敗します。集客ターゲットは現在の入者の属性（主契約者の年齢／家族構成）や間取りなどから推測できます。

基本的な集客ターゲットの考え方は…

となります。ただしエリア内の賃貸市場の変遷により、集客ターゲットは変わる可能性があるため、注意が必要です。

賃貸物件は築年数の経過と共に資産価値が減少し、家賃も右肩下がりになります。一般的には築1年毎に家賃１％が下がると言われています。

そのため退去後に適切なリフォーム／リノベーションを行うことで、資産価値の低下を最小限に抑えられるため、早期客付けが期待できます。

物件資産価値は築10年／築20年を境に急激に下がるため、築年数に応じたリフォーム／リノベーションが必要になります。

築年数	工事	備考
築10年まで	原状回復	資産価値は最も高いため、原状回復程度でも客付けOK
築11年～20年	リフォーム	表装リフォームを強化することで古さが感じにくくなる
築20年～	リノベーション	リノベすることで資産価値UP→収益性改善が期待