賃貸アパート空室が埋まる物件と埋まらない物件の決定的な違いとは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月30日
- 読了時間: 8分
賃貸経営の最大のメリットは借主を見つけることができれば安定した家賃収入を得られることです。しかし近年の賃貸市場は「人口減少」と「物件供給数飽和」状態が続き全国的に賃貸空室率は悪化しています。
そのため物件ごとに稼働率は大きく異なり、さらにエリアによっては二極化が進行しています。一般的に空室が埋まらないのは…
築年数が古い
物件供給数が飽和状態
家賃相場より高い家賃設定
が挙げられますが、近年では部屋探しの多様化が進み築年数／家賃だけで物件判断されることは少なくなっています。したがって空室が埋まらない本当の理由は別にあると言っても過言ではありません。
本投稿は賃貸アパート空室が埋まる物件と埋まらない物件の決定的な違いについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸アパート空室が埋まらない物件の特徴
部屋探しされる方は平均3件内見している／平均空室期間は約3～4か月と言われています。そのため一定期間募集をかけ反響数が少ない／空室が長期化している場合、以下5点のいずれかに問題がある可能性が高いです。
共用部清掃が行き届いていない
訴求力が低下している
仲介会社が忌避している
最低限の設備が設置されていない
物件管理に問題がある
それではそれぞれの問題点を見てきましょう。
１）共用部清掃が行き届いていない
内見時一番最初に確認される場所は、物件共用部や外観周りです。第一印象は約3秒で決まり視覚からの影響は約55％と言われています。
そのため共用部や外観清掃が行き届いていないと物件印象が悪化し、成約率にも悪影響を及ぼします。
玄関エントランス／外観周りは定期的に掃除を行わないとごみや枯葉が溜まりやすく、特に共用廊下がある物件は、夏の時期になると虫の死骸／蜘蛛の糸が目立ってしまいます。
共用部清掃が行き届いていない物件は、適正家賃以下で募集しても空室が長期化しやすいです。
２）訴求力が低下している
内見が入ったのに契約に至らない場合、もしかすると賃貸検索サイトに掲載されている写真と実際の部屋のイメージが違っていた可能性が高いです。
部屋探しされる方は入居後の生活イメージを想像しながら内見しています。そのため部屋のイメージが違っていると入居意欲が低下してしまい他の物件に流れるリスクが高まります。
また内見者は複数の部屋を見学しているため、別の物件の方がクオリティーが高かった可能性も否定できません。
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に減少しますが、築年数に応じた適切なリフォーム／リノベーションを行うことで資産価値が向上するため、訴求力が高い部屋になります。
３）仲介会社が忌避している
仲介会社は物件が成約しなければ報酬となる仲介手数料を受け取ることができません。仲介手数料は最大でも家賃1.1か月分までと決まっているため、仲介担当者には成約ノルマが課せられています。
そのため物件訴求力がない／共用部清掃が不十分な物件は、仮に内見同行しても悪い印象を与えるだけで、成約に結びつきにくく仲介会社から忌避される可能性が高くなります。
実際に賃貸検索サイトの反響が少なすぎる物件は、掲載を一方的に取りやめることがあり、また訴求力が著しく欠ける物件は当て馬的に扱われます。
４）最低限の設備が設置されていない
全国賃貸住宅新聞社では毎年10月に「この設備がなければ入居が決まらないTOP10」を発表しています。
エアコン
室内洗濯機置き場
テレビ付きモニターホン
は昨年度のランキングで単身／ファミリー物件とも上位にランクインしています。そのためこれら設備がないと空室を埋めることは非常に難しくなります。
５）物件管理に問題がある
設備トラブルや騒音トラブルは、建物の築年数関係なく発生してしまう問題です。しかし対応が遅れてしまうと顧客満足度が低下し、退去（住み替え）リスクが高まります。
万が一騒音トラブルが原因で退去が発生すると、再募集時にその旨を告知しなければならず、結果として空室が埋まりにくくなることは避けられません。
２．賃貸アパート空室が埋まる物件の特徴
賃貸経営で成功されている貸主は「空室を埋めるコツ」を理解しています。空室を埋めるコツとは以下5つのことを指します。
共用部清掃の重要性を理解している
訴求力が高い部屋を提供している
仲介会社からの評価が高い
設備が充実している
管理能力が高い
それではそれぞれのコツを解説します。
１）共用部清掃の重要性を理解している
物件清掃が顧客を惹きつける第一歩であることは飲食業界で既に実証されています。日本トレンドリサーチのリリースによると…
飲食店内が不潔であることを理由に、それ以来訪れなくなった方は約6割
料理やサービスが良くても店内が不潔であれば再訪しない方は約5割
いたとのことです。これは清掃と集客の間に計画な関係があることを示しています。賃貸経営に成功している貸主は、物件清掃の重要性を認識しており、定期的に物件清掃を行っています。
２）訴求力が高い部屋を提供している
近年の賃貸業界は空室率の悪化に伴い競争が激化しています。人気設備を増強しても競合物件も同様の対策を行うため訴求力を高めることは難しくなります。
空室を早期に埋めるには人気設備を充実させるよりデザイン性を強化した方が効果的です。先程もお伝えした通り部屋探しされる方は平均3件内見しています。
成約ターゲットに響く室内インテリアテイストを提供すると、賃貸検索サイト内の反響が増え、また内見時入居後のイメージが連想しやすくなるため、早期客付けに繋げることができます。
３）仲介会社からの評価が高い
賃貸経営で成功している貸主は「物件資産価値を向上させる」重要性を理解してしているため、適切なリフォーム／リノベーションを随時展開しています。また内見者から交渉が入った際は、可能な限り迅速に対応しています。
その結果仲介会社からの評価が高く、広告料を設定しなくても積極的に紹介されるため築年数が古くても空室で悩むことはありません。
４）設備が充実している
築年数が経過すると水回りは見た目以上に老朽化が進むため、古い設備のままでは客付けが難しくなってしまいます。
at－homeのリリースによると、インターネットで物件を探す際「水回りを確認」される方は6～7割に上ります。そのため築20年以上経過した物件では水回りを一新することで、訴求力が高まり早期客付けに繋げやすくなります。
５）管理能力が高い
賃貸設備の故障は予測が難しく、集金管理物件においては設備修理／交換には貸主許可が必要になります。
設備トラブルが発生した際迅速に対応することで顧客満足度が向上し、長期入居／退去抑制につながります。費用が高額になる場合を除き貸主決裁不要にすることで、早期解決が期待できます。
また築年数が古くなると属性が悪化し、騒音トラブル／家賃滞納が発生しやすくなりますが、資産価値を高めるリフォーム／リノベーションを行うことで、家賃値上げが容易になり属性が向上します。
物件管理が高くなれば、これらの問題は発生しにくくなり、長期入居に繋げやすくなります。
３．まとめ
今回は賃貸アパート空室が埋まる物件と埋まらない物件の決定的な違いについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
空室が埋まらない理由は必ず存在し、その理由を理解しなければ、どのような空室対策を行っても効果は得られません。
弊社物件は築年数が古く、さらに物件がある山梨県は賃貸空室率が30％台となっていますが、今回紹介した空室が埋まる方法をすべて実践した結果、2020年以降増収増益し満室をほぼ達成することに成功しています。
▶弊社空室対策詳細は、過去記事をご覧下さい。
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