賃貸経営の最大のメリットは借主さえ見つけることができれば安定した家賃収入を得ることができる点です。ただ近年の賃貸市場は「人口減少」「物件供給数飽和」状態のため全国的に賃貸空室率は悪化しています。
そのため物件によって稼働率は大きく異なり、エリアによっては二極化が進んでいるところもあります。
一般的に空室が埋まらないのは…
築年数が古い
家賃相場より高い家賃設定
に問題があると言われていますが、近年では部屋探しの多様化が進み築年数／家賃だけで物件判断される方は少なくなっています。そのため空室が埋まらない本当の理由は別にあると言っても過言ではありません。
本投稿は賃貸アパート空室が埋まる物件と埋まらない物件の決定的な違いについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸アパート空室が埋まらない物件の特徴
部屋探しされる方は平均3件内見していると言われています。そのため募集をかけても反響率が少ない／成約率が悪い場合、以下5点のいずれかに問題がある可能性が高いです。
共用部清掃が行き届いていない
訴求力が低下している
仲介会社が忌避している
最低限の設備が設置されていない
物件管理に問題がある
それではそれぞれの問題点を見てきましょう。
１）共用部清掃が行き届いていない
内見時一番最初に確認する場所は、物件共用部／外観周りです。第一印象は約3秒で決まってしまい視覚からの影響は約55％と言われています。
そのため共用部や外観清掃が行き届いていないと物件印象が悪くなってしまうため、成約率にも影響が出てしまいます。
特に玄関エントランス／外観周りは定期的に掃除を行わないとごみや枯葉が溜まりやすく、共用廊下がある物件は、夏の時期になると虫の死骸／蜘蛛の糸が目立ってしまいます。
実際共用部清掃が行き届いていない物件は、適正家賃以下で募集しても空室が長期化しやすいです。
２）訴求力が低下している
内見しても契約に至らない場合、もしかすると賃貸検索サイト内の写真イメージと実際の部屋のイメージが違っていた可能性が高いです。
部屋探しされる方は入居後の生活イメージを連想させながら内見しています。そのため部屋のイメージが違っていると入居意欲が低下してしまい他の物件に流れてしまう可能性が高くなります。
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落します。築年数に応じて適切なリフォーム／リノベーションすると資産価値が向上するため、訴求力が高い部屋になります。
３）仲介会社が忌避している
仲介会社は物件成約させなければ報酬となる仲介手数料を得ることができません。仲介手数料は最大でも家賃1.1か月分までのため、仲介担当者には成約ノルマが課せられています。
そのため物件訴求力がない／共用部清掃が甘いような物件は、仮に内見同行しても成約に繋げにくくなるため仲介会社から忌避される可能性が高くなります。
実際に賃貸検索サイトの反響が少なすぎる物件は、一方的に同サイト掲載を取りやめることがあります。
４）最低限の設備が設置されていない
全国賃貸住宅新聞社では毎年10月に「この設備がなければ入居が決まらないTOP10」を発表しています。
エアコン
室内洗濯機置き場
テレビ付きモニターホン
は昨年度のランキングで単身／ファミリー物件とも上位にランクインしています。そのため上記設備がないと空室を埋めることは非常に難しくなります。
５）物件管理に問題がある
設備トラブル対応／騒音トラブルは築年数関係なく発生してしまう問題です。しかし同問題の対応が遅れてしまうと顧客満足度が低下するため退去（住み替え）リスクが高くなってしまいます。
万が一騒音トラブルが原因で退去されてしまうと、再募集時告知しなければならないため、必然的に空室が埋まりにくくなってしまいます。
２．賃貸アパート空室が埋まる物件の特徴
賃貸経営で成功されている貸主は「空室を埋めるコツ」をしっかりと理解しています。空室を埋めるコツとは以下5つのことを指します。
共用部清掃の重要性を理解している
訴求力が高い部屋を提供している
仲介会社からの評価が高い
設備が充実している
管理能力が高い
それではそれぞれのコツを解説します。
１）共用部清掃の重要性を理解している
物件清掃が賃貸客付けの第一歩であることは既に飲食業界で証明されています。日本トレンドリサーチのリリースによると…
飲食店内が汚いことを理由にそれ以来行かなくなった方は約6割
料理やサービスが良くても店内が汚ければ次はいかない方は約5割
いたとのことです。つまり清掃と集客には因果があると言っても過言ではありません。
賃貸経営に成功している貸主は、物件清掃の重要性を理解しているため、定期的に物件清掃を行っています。
２）訴求力が高い部屋を提供している
近年の賃貸業界は空室率が悪化しているため競争が激化しています。ただ人気設備を増強しても競合物件も同様の対策を行うため訴求力を高めることができません。
空室を早期に埋めるには人気設備を充実させるよりデザイン性を強化した方が効果的です。先程もお伝えした通り部屋探さしされる方は平均3件内見しています。
成約ターゲットに響く室内インテリアテイストにすることで、内見時入居後のイメージが連想しやすくなるため、必然的に訴求効果が期待でき早期客付けに繋げることができます。
３）仲介会社からの評価が高い
賃貸経営で成功している貸主は「物件資産価値を高める」ことを理解しているため、適切なリフォーム／リノベーションを随時展開、また客付けで内見者から交渉が入った場合可能な範囲内ですぐに対応しています。
そのため仲介会社からの評価が高く、広告料をつけなくても積極的に紹介されるため築年数が古くても空室で悩むことはありません。
４）設備が充実している
築年数が経過すると水回りは見た目以上に古さが出てしまうため、古い設備のままでは客付けが難しくなってしまいます。
at－homeのリリースによると、インターネットで物件を探す際「水回りを確認」される方は6～7割いますので、築20年以上経過した物件では水回りを一新することで訴求力が高まり早期客付けに繋げやすくなります。
５）管理能力が高い
賃貸設備はいつ故障するかわかりません。また集金管理物件では設備修理／交換する場合貸主許可が必要になります。
設備トラブルが発生した際早期に対応することで顧客満足度UP→長期入居／退去抑制につなげることができます。貸主決裁不要にすると、早期解決が期待できます。
また築年数が古くなると属性が悪くなるため、騒音トラブル／家賃滞納が発生しやすくなりますが、資産価値を高めるリフォーム／リノベーションを行うと家賃値上げがしやすくなるため上記問題は発生しにくく、長期入居に繋げやすくなります。
３．まとめ
今回は賃貸アパート空室が埋まる物件と埋まらない物件の決定的な違いについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
空室が埋まらないのには必ず原因があり、原因を把握しない限りどのような空室対策を行っても効果はありません。
弊社物件は築年数が古く、さらに物件がある山梨県は空室率が全国でも悪い県のひとつですが、今回紹介した空室が埋まる方法をすべて実践したことにより2020年以降増収増益＋満室をほぼ達成することに成功しています。
▶弊社空室対策詳細は、過去記事をご覧下さい。
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