賃貸アパート空室が埋まる物件と埋まらない物件の決定的な違いとは？
賃貸経営の大きな魅力といえば、借主を確保できれば、安定した賃料収入を得られることです。しかし近年の賃貸市場では、人口減少や賃貸物件の供給状況などを背景に、地域や物件によって稼働率に差が生じています。
アパートの空室が埋まらない理由として、一般的には以下のような要因が挙げられます。
築年数が古い
相場より高い賃料設定
築年数や賃料は、空室に影響する重要な要素ですが、実際の客付けでは、それだけで成約が決まるわけではありません。
弊社が自社所有アパートの空室対策を続ける中で重視してきたのは、「入居希望者から選ばれる訴求力があるか」という点です。
部屋探しの価値観が多様化する中では、築年数や賃料だけではなく、室内の魅力や設備、共用部分の状態、物件管理なども含めて、入居希望者から「選ばれる理由」をつくることが重要になります。
本記事では、弊社が実際に賃貸経営を行ってきた経験をもとに、訴求力・共用部分の清掃・設備・仲介会社からの評価・物件管理という5つの視点から、賃貸アパートの空室が埋まる物件と埋まらない物件の違いについて解説します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
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【本記事でお伝えする結論】
空室が埋まる物件と、埋まらない物件の決定的な差は「訴求力」
空室が埋まる物件は資産価値を向上させる空室対策を行ってるため、多くの仲介会社から評価→紹介されやすくなる。
訴求力がなく物件清掃が行き届いていない物件は、仲介会社から忌避され空室が埋まりにくい。
１．賃貸アパート空室が埋まらない物件の特徴
部屋探しされる方は平均して3件程度内見を行い、また平均空室期間は4ヵ月と言われています。そのため募集から3か月以上経過しているのに、反響数が少ない／空室が埋まらない場合、以下の5つのポイントに問題がある可能性が高いと考えられます。
共用部分の清掃が行き届いていない
物件の訴求力が低下している
仲介会社が忌避している
最低限の設備が設置されていない
物件管理に問題がある
それではそれぞれの問題点について、詳しく見ていきましょう。
１）共用部分の清掃が行き届いていない
物件を内見する際、室内に入る前に目に入るのが、建物の外観や共用部分です。そのため、ごみ置き場や駐輪場、共用廊下などの状態は、物件の第一印象を左右する要素のひとつになります。
ごみ置き場や駐輪場、外観周りは、定期的に清掃しなければごみや枯葉が溜まりやすくなります。共用廊下がある物件では、夏になると虫の死骸や蜘蛛の巣などが目立つこともあり、内見者に良くない印象を与えかねません。
また、物件の外壁は紫外線や風雨の影響を受けるため、年数の経過とともに徐々に劣化していきます。
外壁塗装ではシリコン系塗料が使用されるケースも多く、塗り替え時期は10年前後がひとつの目安とされています。
ただし、使用する塗料や建物の立地環境、外壁の状態などによって劣化状況は異なるため、定期的に状態を確認し、適切な時期にメンテナンスすることが重要です。
共用部分の清掃や外壁のメンテナンスが十分に行われていないと、建物全体が実際の築年数以上に古く見えてしまい、内見時の印象を損なう可能性があります。
そのため、空室対策では室内のリフォームや賃料設定だけではなく、内覧者が最初に目にする外観や共用部分を良好な状態に保つことも重要です。共用部分を適切に管理することは、現在の借主が快適に暮らせる住環境を維持することにもつながります。
２）訴求力が低下している
部屋探しをされている方の約7割は、主要賃貸検索サイトであるSUUMO、HOME'S、at－home
のいずれかを利用し、利用者の半数以上は水回りを確認していることが、at－homeが2025年に発表したリリースで明らかになっています。
▶at－homeが発表したリリースは、こちらをご覧下さい。
水回りは年数が経過すると、内装を張り替えたとしても古さや汚れが目立ちやすい箇所です。特に築20年を超えた物件では、水回りをリフォームしない限り、入居後の暮らしのイメージがしにくいため、適正賃料で募集していたとしても、空室は埋まりにくくなります。
さらに、古い物件の中には、敷金と礼金が設定されているケースがありますが、部屋探しをされている方は、初期費用を抑えたいと考えています。とりわけ競争力が低下した古い物件において、敷金と礼金があることで、かえって敬遠される可能性が高くなってしまいます。
弊社物件を管理している管理会社によると、貸主の中には、利回りを基準にリフォーム内容を決めているとのことです。
ただその物件は築20年を超えており、それだけでは競争力を高めることができないため、リフォームの強化が必要だと、その貸主に提案しているとのことです。しかしなかなか理解してもらえない状況が続いているようです。
物件稼働率が低い状態では、管理会社にとっても管理業務の費用対効果が期待できなくなるため、場合にとっては管理契約の解除を通告される可能性があり得ます。
３）仲介会社が忌避している
仲介会社は物件が成約しない限り、報酬となる仲介手数料を受け取ることができません。仲介手数料は最大でも家賃1.1か月分までと決められているため、仲介担当者には成約ノルマが課せられています。
そのような背景から、物件訴求力がない、または清掃が行き届いていないと、仮に内見があっても成約率は低くなることから、仲介会社から忌避される可能性が高くなります。
実際に賃貸検索サイトの反響が少なすぎる物件は、掲載を一方的に取り下げるケースがあり、また訴求力が著しく欠ける物件は当て馬的に扱われることがありますが、空室で悩んでいる一部の貸主はこの現実を把握していない可能性があります。
～お役立ち情報～ 実際にご相談いただいた築40年超の物件事例
以前、弊社の無料相談にお問い合わせいただいた貸主の物件についてご紹介します。この物件は築40年を超えており、低所得者層を想定して募集していたため、室内のリフォームは原状回復程度に留めていました。主な募集条件と客付け対策は以下の通りです。
相場より低い賃料で募集
インターネット無料対応
ペットは3匹まで飼育可能
客付けに強い仲介会社へ定期的に訪問営業
この物件を賃貸検索サイトで確認したところ、問い合わせ数は100件を超えていました。一方で成約には至らず、空室期間は約1年半に及びました。その後、募集賃料をさらに5,000円値下げしたところ、最終的に成約に至りました。
この事例から分かるのは、問い合わせ数が多いことと、実際に成約することは必ずしも同じではないということです。
相場より低い賃料設定や内見者からの人気が高いインターネット無料、ペット飼育可といった募集条件にし、また仲介会社への営業を行ったとしても、実際の成約まで長期間を要するケースがあります。
空室対策を考える際には、問い合わせ数や募集条件だけを見るのではなく、「問い合わせ後、なぜ成約につながっていないのか」まで確認することが重要です。
▶仲介会社が賃貸検索サイトの掲載を取りやめる、当て馬的に扱う理由については、こちらをご覧下さい。
４）最低限の設備が設置されていない
全国賃貸住宅新聞社では、毎年10月に「この設備がなければ入居が決まらないTOP10」を発表しています。
エアコン
室内洗濯機置き場
テレビ付きモニターホン
は例年のランキングで単身／ファミリー物件ともトップ3位に入っており、特に需要が高い設備と言えます。これらの設備が1つでも設置されない場合、賃貸検索サイトの検索に漏れてしまう可能性が高まります。
また独立洗面台、温水洗浄便座、追い炊き機能は、トップ10入りしていますが、これらの設備は、部屋探しされる方からは「設置して当たり前」とみられる傾向があります。そのため、1つでも設置していないと空室は埋まりにくいと考えた方がいいと思います。
今回取り上げた設備は、比較的コスト負担が大きくないものばかりです。これらを導入することにより、賃貸検索サイトの検索に該当しやすくなり、反響数の増加が期待できます。そのため費用対効果の面から見ても、効果的な設備投資といえます。
▶賃貸物件で入居者から求められている最新設備については、関連記事「2025年全国賃貸住宅新聞社から人気設備ランキングが発表されました。」をご覧ください。単身者向け・ファミリー向けそれぞれで評価されている設備を詳しく紹介しています。
５）物件管理に問題がある
設備の故障や騒音トラブルは、建物の築年数にかかわらず発生する可能性があります。しかし、こうした問題への管理対応が遅れると、借主の不満が大きくなり、住み替えを検討するきっかけにもなりかねません。
特に騒音トラブルが継続している物件では、現在の借主だけではなく、次の募集や入居後のトラブルにつながる可能性もあるため、原因を放置せず適切に対応することが重要です。
また、空室を早く埋めることを優先して、賃料や入居条件を必要以上に緩和するのではなく、物件に適した募集条件を設定し、入居後も適切な管理を継続することが重要です。
実際に賃貸住宅では、騒音やごみ出し、共用部分の使用などをめぐる入居者間のトラブルが発生しています。そのため貸主としては、入居率だけを重視するのではなく、入居後も安心して暮らせる住環境を維持するという視点を持つことが、安定した賃貸経営につながると考えています。
２．賃貸アパート空室が埋まる物件の特徴
賃貸経営で成功されている貸主は、空室を解消するためのポイントをしっかりと把握しています。そのポイントとなる「空室を埋めるコツ」は以下5つのことを指します。
共用部分清掃の重要性を理解している
訴求力が高い部屋を提供している
仲介会社からの評価が高い
設備が充実している
管理能力が高い
それではそれぞれのコツを解説します。
１）共用部分清掃の重要性を理解している
物件の清掃は、内見者に良い第一印象を持ってもらうための重要な取り組みのひとつです。業種は異なりますが、清潔感が顧客の選択に与える影響について、飲食業界の興味深い調査があります。
日本トレンドリサーチとユアマイスター forbizが全国1,000人を対象に行った「飲食店の清潔感」に関する調査によると…
店内の汚れが気になった経験がある人のうち、60.6％が「汚れを理由に、それ以来行かなくなった飲食店がある」
全回答者の54.5％が「料理やサービスが良くても、店内が汚れているお店には行きたくない」
と回答しています。
もちろん、飲食業と不動産賃貸業では業種が異なるため、この調査結果をそのまま賃貸物件の成約率に当てはめることはできません。
しかし、顧客が実際に利用する空間において、清潔感がその場所に対する印象や選択に影響する一例として参考になります。
賃貸物件でも、内覧者が室内を見る前に目にするエントランスや共用廊下、ごみ置き場、駐輪場などを清潔に保つことは、物件の第一印象を良くするうえで重要です。
弊社でも物件清掃を重要な管理業務のひとつと考え、定期的に行っています。
物件清掃は外部業者に委託する方法もありますが、物件が自宅の近くにある場合は、貸主自身で行うことで清掃コストを抑えることもできます。
▶日本トレンドリサーチのリリースはこちらをご覧下さい。
２）訴求力が高い部屋を提供している
近年の賃貸業界は空室率の増加が大きな問題となっており、特に築年数が古い物件は競争が激化しています。
空室対策の一環として、人気設備を導入する物件は多いですが、競合物件も似たような施策を実施するため、結果的に同質化になりやすく、客付けが難しくなる可能性があります。
株式会社一条工務店が、全国の男女1,097名を対象に実施した「住まいのインテリアに関する意識調査」によると、「最も好きなインテリアテイストを実現できている」と回答した方は僅か4.2％で、実現できていないと回答した方は約6割いることが明らかになりました。
特に、賃貸物件に入居している方の約7割が、理想のインテリアを実現できていないことを踏まえると、リフォームやリノベーションを行う際は、ターゲット層の好みに合ったインテリアデザイン空間を提供することが重要になります。
弊社でも、1993年築の自社所有アパートで2018年からリノベーションを進め、ターゲット層を意識した部屋づくりによって物件の訴求力を高めてきました。こうした実践を続けた結果、2020年以降は物件稼働率95％以上を継続しています。
▶一条工務店が発表したリリースは、こちらをご覧下さい。
また築年数が古いファミリー向け物件には、間取りがDKだったり、和室が設定されているケースがあります。しかしファミリー向け物件を求めている若い世代は、洋式での生活スタイルが一般的であり、広々とした快適なリビング空間を重視しています。
そのため物件の間取りがDKだったり和室があると、現代のライフスタイルとマッチしづらくなり、適正賃料以下で募集しても客付けが難しくなります。
築年数の古い物件を所有しつつも、賃貸経営に成功している貸主は、内覧の際、入居後の具体的な生活イメージを連想させることの重要性を理解しています。
そのため、リフォームやリノベーションを行う際には、ターゲット層のニーズを徹底的に分析し、好みに合わせたインテリアデザインや間取り変更を積極的に行っています。
▶築年数が経過した物件で、リノベーションを空室対策としてどのように考えればよいかについては、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています
▶競合物件との差別化や、ターゲット層に選ばれる部屋づくりの考え方については、関連記事「競合他社物件に絶対に勝つための差別化戦略とは」をご覧ください。築年数や家賃だけで比較されないための考え方を詳しく紹介しています。
▶また、実際にリノベーションによって物件の訴求力を高めた事例については、関連記事「空室対策リノベーション成功事例紹介」をご覧ください。具体的な改善内容と結果を紹介しています。
３）仲介会社からの評価が高い
一部の貸主は、利回りを基準にリフォームの範囲を決めていますが、この方法では物件の競争力が向上しないため、結果的に空室の長期化や、賃料を値下げを余儀なくされてしまいます。
その結果、損益分岐点が高くなり、少しの空室でもキャッシュフローが悪化してしまう可能性があります。
賃貸経営で成功している貸主は、「物件価値の向上」が安定した賃貸経営を継続させることができると認識しています。
そのため築年数に応じて適切なリフォームやリノベーションを積極的に実施し、また内見者から交渉が入った際は、可能な限り迅速に対応しています。
物件の訴求力が高まり、仲介担当者に「紹介しやすい物件」と評価されれば、内見候補として提案される機会が増えることが期待できます。
４）設備が充実している
築年数が経過すると設備の老朽化が目立つため、古い設備のままでは客付けが難しくなってしまいます。
築20年を超えたタイミングで、設備の入れ替えを行うことで、機能性や利便性が高まり、賃貸検索サイトからの反響アップが期待できます。しかし、築年数が浅い物件と比べると、防犯性能は明らかに劣ってしまうため、セキュリティーを重視する女性や学生にとっては、不満に感じてしまいやすくなります。
防犯性能を高めるには、ホームセキュリティーやオートロックを導入するのが一番効果的です。しか導入コストが高いうえ、毎月ランニングコストも発生するため貸主の負担が大きくなります。
そこでおすすめしたいのが防犯カメラです。設置費用は約30万円前後（弊社が設置した時の金額）と決して安くはありませんが、築年数が古い物件には設置されていないことが多いため、対応することで防犯抑止効果が高まり、入居率の向上に役立ちます。
５）管理能力が高い
賃貸物件の設備故障は予測が難しく、集金管理物件では、設備の修理や交換を行う際に、管理会社から貸主へ判断を求められることがあります。
そのため弊社では、費用が高額になる場合を除き、一定範囲の修理については貸主決裁を待たずに対応できるようにしています。設備故障が発生した際にできるだけ早く対応することは、借主の不便を最小限に抑え、入居者満足度を維持するうえでも重要だと考えているからです。
また、築年数が経過した物件では、空室を埋めるために賃料を引き下げたり、入居条件を緩和したりするケースもあります。しかし、条件を緩和することだけが空室対策ではありません。
物件の訴求力や管理状態を改善したうえで、その物件に合った適切な募集条件を設定することも、安定した賃貸経営を続けるためには重要です。
▶弊社物件で実際に行っている設備不具合への対応や、入居者満足を高めるための取り組みについては関連記事「入居者が喜ぶ賃貸アパートとは？」で詳しく紹介しています。
３．まとめ
今回は、賃貸アパートの空室が埋まる物件と埋まらない物件の違いについて、弊社の実体験を交えながらお伝えしました。
空室が埋まらない場合には、まずその原因を整理することが重要です。原因を十分に把握しないまま賃料を引き下げたり、募集条件を緩和したりしても、根本的な空室改善につながらない場合があります。
大切なのは、賃料や築年数だけで判断するのではなく、物件の訴求力、共用部分の状態、設備、仲介会社からの評価、物件管理などを総合的に確認し、どこに問題があるのかを見極めることです。
弊社物件も築年数が経過しており、立地する山梨県は、かつて賃貸住宅の空室率が全国でも高い地域でした。そのような環境の中で、今回紹介した空室対策を実践してきた結果、2020年以降は物件稼働率95％以上を継続し、賃料収入も改善しています。
空室対策では、単に家賃を下げるのではなく、空室の原因を見極め、その物件に必要な対策を一つずつ実行していくことが重要です。
▶弊社が実際に行ってきたリノベーションの具体例については、関連記事「弊社アパート人気No.1リノベーションルームを大公開」をご覧ください。実際の自社所有アパートで、どのような部屋づくりを行っているのかを詳しく紹介しています。
▶1993年築20戸の自社所有アパートで実際に取り組んできた改善内容と実績については、「空室対策リノベーション実績」で詳しくご紹介しています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
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