賃貸空室率上昇中のエリアにおける対策の必要性
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月2日
- 読了時間: 6分
賃貸市場は今後人口減少や物件供給の飽和により、エリア空室率は確実に悪化する見込みです。特に競争力が低下した築年数が古い物件は、その影響を直接受けるため、適正家賃で募集しても空室長期化は避けられなくなります。
物件稼働率が低下すればキャッシュフローが悪化し、賃貸経営が厳しくなります。
空室率が悪化したエリアにある物件の稼働率を改善させるためには、物件の魅力を高め周知を徹底することが重要です。
本投稿は賃貸空室率上昇中のエリアにおける対策の必要性についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸空室率上昇中のエリアにおける対策の必要性
築年数が古い物件が多く、賃貸空室率が悪化しているエリアで確実に客付けを目指すならば、顧客が「この部屋に住みたい」と感じるような魅力的な物件を提供することが不可欠です。またエリア空室率が悪化すると、好んでそのエリアで生活したいと考える方は少ないです。
そのため募集する際は「住みやすさ」を強調してPRすることが重要になります。それでは具体的な対策についてお伝えいたします。
ターゲット層の見直し
エリア空室率が悪化すると、賃貸需要が減少し、家賃値下げや広告料を増額しても顧客にアピールできず、空室が長期化してしまいます。
空室率が悪いエリアにある物件を再生させるには、ターゲット層の見直しを改めて行う必要があります。例えば大学周辺に学生向けアパートを所有していても、大学が移転したり学生寮を完備されると、学生の需要は見込めなくなり稼働率は低下します。
そこでターゲット層を見直し、魅力的な部屋を提供することで、新たな需要の掘り起こし、入居率を向上させることが可能です。例えば…
ワンルーム2部屋を1部屋にして、ファミリー向けに貸し出す
遮音対策を施してペット可物件に変更する
競合物件が模倣できないデザイン性が高いワンルームリノベーションを行う
などを行うと付加価値が高まり、客付けで有利になります。
物件価値を高める
空室率が悪いエリアにある古い物件を再生させるには、ターゲット層を見直した上で競合他社が真似できず顧客が求めている部屋を提供することで、顧客満足度が向上し入居促進を図ることが期待できます。
近年では部屋探しの価値観が多様化し、リノベーションを施せば築年数の古さは集客上問題にはなりませんが、競合物件との差別化を明確にし、顧客ニーズに応じたリノベーションを提供することで、客付けで有利になります。
その結果ロイヤルティーの高い借主が増え、長期入居や知人への物件紹介が促進されるため、安定した家賃収入を得やすくなります。
広告戦略
賃貸物件を探す方は賃貸検索サイトで「エリア」を指定するため、空室率が悪いエリアは検索で弾かれる可能性が高くなります。これではターゲット層に訴求するリノベーションを行っても、客付けは難しくなります。
しかし賃貸物件を最も利用している20～30代は情報収集の際、Googleなどの検索エンジンだけでなくSNSも活用しています。SNSで物件集客することで、エリアや家賃帯で不利な場合でも、ハッシュタグを活用して情報を拡散させることができるため、反響を増やすことが期待できます。
特に20～30代女性はInstagramを多く利用しており、視覚的な効果が期待できるため、デザイン性が高いリノベーション部屋の写真をハッシュタグを付けて投稿することで、潜在的顧客に物件を効果的にアピールすることが可能です。
入居特典
エリア空室率が悪い物件は競争力が必然的に低下します。そのため入居を促進するには「特典」を用意することで、仲介担当者もクロージングがしやすくなります。
例えば入居日当日から使う日用雑貨を室内に用意したり、また高額になる初期費用を抑えるために、フリーレントの導入や敷金、礼金の無料化などの対応を行うと、オトク感が出やすくなり入居を決めてくれる可能性が高まります。
２．事例紹介
弊社物件は1993年築の２LDK賃貸アパートを3棟所有し、物件がある山梨県の賃貸空室率は約3割と言われています。
競合物件と比較して、弊社物件は退去リフォームを強化していたため、2016年までは客付けで苦戦することはありませんでした。しかし翌年の繁忙期において客付けに失敗したことを受け、リノベーションへの方針転換を行いました。
ターゲット層の見直し：リノベーションを機に20～30代女性をターゲットに設定
リノベーションコンセプト：賃貸でもおうちカフェを楽しめる
物件価値の向上：自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開
物件周知の徹底：2018年から物件公式サイトを開設し、SNSとSEOを強化
入居特典：日用雑貨のプレゼント、初期費用の削減
リノベーション前の2017年の入居率は77.9％でしたが、2020年以降4期連続で増収増益を達成し、物件稼働率は95％以上を維持することに成功しました。さらに昨年度（2024年）は家賃収入が過去最高を更新しました。
▶弊社リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は賃貸空室率上昇中のエリアにおける対策の必要性についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
エリア空室率が約3割の中で弊社物件が安定した家賃収入を得ることができたのは、ターゲット層に特化した差別化リノベーションが成功したためだと考えています。
エリア内にある競合物件では、自然素材を用いたリノベーションが行われていないため、集客において有利であるだけでなく、結果としてにロイヤルティーが高い借主が増えたことで、長期入居や知人への物件紹介が行われるようになったため、2020年以降4期連続で家賃収入が過去最高を更新し続けています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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