不動産賃貸経営にとって空室対策は、必ず対策を講じなければならない問題です。
近年では物件供給数が飽和状態となっています。そのため築年数関係なく空室対策を行わないと空室期間が長期化になり家賃機会損失が悪化してしまいます。
空室が長期化になると家賃値下げを行う物件が多くなりますが、家賃値下げしてしまうと元に戻すことは非常に難しく、場合によってはキャッシュフローが悪化してしまうこともあります。
ただ適切な空室対策を行うことで、家賃値下げを回避することができるだけではなく、稼働率を改善させることができますが、多くの貸主はこの事実に気づいていない可能性が高いです。
本投稿は「家賃を下げる前に行うべき空室対策」について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
”やるべき対策” は下記の3点
１．入居条件の見直し
家賃値下げする前にできる効果的な空室対策とは、入居条件を見直すことです。
初期費用の平均は家賃４～６か月と言われていますが、入居者の大多数は「初期費用を抑えたい」と考えているため対応することで入居促進効果が期待できます。
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
敷金・礼金の見直し
賃貸業界では昔から「敷金」「礼金」を設定するのは当たり前でした。
ただ近年は家賃保証会社の普及によって、事実上保証会社が連帯保証人の役割を担うことになるので、敷金を設定する意味合いは殆ど無くなりつつあります。
また、礼金に関しては、元々は「賃貸物件の供給数自体が少なかった時代」の慣習的な要素が強いものであることから、今の時代には合っていない項目と言えます。
敷金＆礼金を廃止することで、それだけで２か月分の初期費用を圧縮させることができます。
フリーレントの設定
フリーレントとは、一定期間家賃のみ（共益費などは対象外）が無料となるサービスのこと。フリーレントが設定されると、初期費用の中に含まれている「前家賃の家賃部分」と相殺できるため、初期費用を抑える効果が期待できます。
フリーレントは貸主権限でつけることができるため、フリーレント設定されているとクロージングがしやすくなるため成約率UPが期待できます。
２．家賃下げるより、リノベーションが有効
築年数が古くなると設備の減価償却が終了してしまうため、部屋自体に価値がなくなってしまいます。その結果競争力が低下し空室長期化→家賃値下げが発生しやすくなります。
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっています。そのため家賃値下げしても競合物件も追随するため客付け効果はあまり期待できません。
また人気設備を増強しても競合物件も同様の対策をしてくることが予想されるため、時間の経過と共に価値が下落してしまい、元の木阿弥状態となってしまいます。
そこで有効的なのが「差積化」を意識したリノベーション。差積化とは差別化を差別化するもので、つまり競合物件が追随できないぐらい徹底した差別化を行ったリノベーションすると…
資産価値を最大化させることができ、目減りを最小限に抑えられる
価値が下がりにくい＝家賃相場の影響が受けにくくなり、家賃値上げが可能となる
ため、特に築年数が２０年以上経過している物件では、効果を実感することができます。
▶差積化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．エアコンをリニューアルする
賃貸物件に設置されている備付設備は原則として、耐用年数が経過したとしてもそのまま活用することが多いです。
ただ設備が古すぎてしまと、最新モデルと比べ光熱費に大きな差異が発生してしまいます。そのため借主にとってはデメリットに感じてしまうかもしれません。
エアコン耐用年数は６年／寿命は７～10年と言われています。
そこで募集部屋に古いエアコンを設置している場合は内見時「エアコンを交換する」と伝えること光熱費削減ができるため入居促進効果が期待できます。
４．まとめ
今回は「家賃を下げる前に行うべき空室対策」について、お伝えしてきました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
家賃を下げることは、誰でもできることです。
ただ家賃を下げてしまうことによって、成約率が向上するものの、代償として「家賃収入の減少」「入居者の質の低下」が懸念されるため、賃貸経営を危うくさせてしまう可能性が出てきます。
今回ご紹介した空室対策は弊社物件でも実際に実践して効果があったものを紹介していますので、家賃値下げする前にぜひ一度実践されることをおススメします。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ効果は期待できるはずですが、もし具体的に相談したいと思っている方は、お気軽にご相談ください。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▶︎弊社の取り組みに関する詳細は下記の過去記事をご覧ください
取締役 長田 穣(オサダミノル)
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