家賃を下げる前に行うべき空室対策とは?

更新日:9月10日


空室対策は、不動産賃貸経営を行う方にとっては、必ず対策を講じなければならない問題。築年数が浅い時期は、物件資産価値が高い状態が続いているので、再募集をかけたらすぐに埋まることは、決して珍しい事ではありませんが、築年数が経過すればするほど、客付けが難しくなってしまい、特に築年数が10年目となってくると、新築と同じ家賃設定では、客付けすること自体が難しくなってしまい、家賃値下げを行う可能性が高くなります。


一旦値下げした家賃は、元に戻すことは非常に難しく、さらに築年数が20年を超えてくると、設備が古くなってしまうため、さらに家賃を値下げしなければ、集客することができなくなってしまいます。


家賃値下げをし続けていけば、確実に「収益が悪化」してしまうのはもちろんのこと、リフォームなどといった修繕費も発生してしまうため、キャッシュフローがうまくいかなくなってしまう可能性が出てきてしまうので、場合によっては経営自体が厳しくなることも予想されます。


ただ、闇雲に「家賃を値下げ」し続けてしまうと、同じ物件内において「家賃の乖離」が発生してしまい、トラブルが発生しやすくなるので、安易に値下げすることは避けた方が無難です。


実は、築年数が経過していたとしても、収益性を高めることは「十分」に可能ですが、具体的にどのような対策を講じればいいのでしょうか?


 

目 次

1.入居条件の見直し

2.家賃下げるより、リノベーションが有効

3.設備をリース契約する

4.まとめ

 

1.入居条件の見直し

家賃を値下げする前に、すぐにでもできて効果的な空室対策は、実はあります。

それは、入居条件を一部見直すことです。


敷金・礼金について

一昔前は、「敷金」「礼金」を設定するのは当たり前でした。

ただ近年においては、家賃保証会社の普及によって、事実上保証会社が連帯保証人の役割を担うことになるので、敷金を設定する意味合いは、殆ど無くなりつつあります。また、礼金に関しては、元々は「賃貸物件の供給数自体が少なかった時代」の慣習的な要素が強いものであることから、今の時代には合っていない項目と言えます。


サブリース契約になっている物件では、収益性確保のため「あえて設定」しているものの、築年数が経過している物件において、礼金が設定されていると、客付けにマイナスになってしまう可能性が高くなってしまうので、礼金を見直すことで、初期費用の削減を図ることが可能となるので、集客がしやすくなります。


フリーレントの設定

フリーレントとは、一定期間家賃のみ(共益費などは対象外)が無料となるサービスのことで、フリーレントが設定されていると、初期費用の中に含まれている「前家賃の家賃部分」と相殺することができるため、初期費用を抑えることが可能となります。


お部屋探しをされている方は、契約時に発生してしまう「初期費用」の支払いを何とか抑えたいと考えていますが、現実的には「費用を抑えることは難しいケース」が殆どです。


そこでフリーレントを設定することによって、初期費用を抑えられることが可能となるので、内見クロージング時において、一気に畳みかけることができ、成約率を上げることが可能となります。



2.家賃下げるより、リノベーションが有効

家賃下げるより、リノベーションが有効

築年数が経過してくると、設備や内装が古くなってしまうため、そのままの状態で貸し出してしまうと、空室が長期化してしまう可能性が高くなってしまい、家賃値下げをしなければ、成約させることは難しくなってしまいます。


ただ家賃を値下げするということは、その分収入が減ってしまうことになり、更に適切なリフォームなどをしなければ、家賃を値下げしても、近年では物件数が飽和状態となっているため、「空室期間が長期化」してしまう可能性が出てきてしまいます。


しかし、設備や内装/間取り変更などを行う「リノベーション」を行うことによって、物件の付加価値が向上し、家賃を値上げしても集客すること自体が可能となります。リノベーション物件の集客ターゲットは「新築・築浅物件入居希望者で、家賃予算を抑えたい方」であることから、デザイン性を強化して、新築物件より家賃帯を抑えた設定にしておけば、集客に苦戦を強いられることはまずありません。


さらに、仮に借入を起こしてリノベーション対応したとしても、長期入居して頂ければ、入居期間中に完済させることは可能となり、完済後は「利益」となることから、経営的にはプラスに働き、また家賃を値上げするということは、入居者の質も上げることにもつながりますので、入居者トラブルが発生しにくい物件となり得ることから、安定した賃貸経営を行うことができます。



3.設備をリース契約する

設備をリース契約する

賃貸物件に設置されている設備において、故障などをしてしまい、交換が必要となった場合には、貸主が対応することになります。経年劣化による設備交換に関しては、致し方がない部分があるものの、ただ設置費用が高額となりがちなものに対しては、費用を抑えたいと考えるのが普通です。


賃貸物件には原則として、エアコンが1台標準設備となっていますが、エアコンの耐用年数はおよそ10年となっていることから、10年以上使用しているエアコンは、いつ故障してもおかしくはありません。


ただ、エアコン交換となると、部屋の広さによって違いはあるものの、それなりの金額はどうしても発生してしまいます。貸主としてみれば、エアコン交換はやむを得ない部分はあるものの、出来ることであれば「費用は抑えたい」のが本音。


そこでおすすめなのが、プロパンガスを設置している物件においては、プロパンガス会社にお願いして「エアコンをリース契約」してもらえないか、交渉することです。

プロパンガスのガス料金は、元々自由価格となっているため、ガス会社同士の競争が激化しているので、賃貸物件においてプロパンガスを設置している会社においては、給湯器などを無償で取り付けるサービスを行っています。


ただ、さすがに無償で対応することは難しいため、契約期間を設けて「減価償却」として対応しているのが実情ですが、実はプロパンガス会社においては、給湯器以外においても、エアコンも無償=リース契約で対応してくれる所もあるので、もしエアコンが故障してしまった場合には、ガス会社に連絡してリース契約してもらえないか、相談してみるのも、ひとつの方法です。


築年数が経過している物件においては、古いエアコンを使用しているケースが多いと思われますが、古いエアコンは、近い将来故障してしまうリスクが発生してしまうため、それならば、募集時においてエアコン交換対応などをしておく(もしくは入居前までには取付ける)といった対応をすると、客付けに有利になることは間違いありません。



4.まとめ

家賃を下げることは、誰でもできることです。

ただ家賃を下げてしまうことによって、成約率が向上するものの、代償として「家賃収入の減少」「入居者の質の低下」が懸念され、トラブルメーカー的な入居者がいると、募集をかけても「告知義務が発生する」ことになってしまい、上記の方が退去しない限りは、部屋を埋めることができなくなってしまいます。


一方で、築年数が経過していたとしても、リノベーションを行うことで、入居者の質の向上や、資産価値の向上が期待できるため、収益性を高めることが可能となり、安定した賃貸経営を行うことができます。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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