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家賃を下げる前に行うべき空室対策とは?

更新日:2022年12月15日


空室対策は、不動産賃貸経営にとっては、必ず対策を講じなければならない問題。

築年数が浅い時期は、物件資産価値が高い状態が続いているので、再募集をかけたらすぐに埋まりやすくなります。


一方築年数が経過した物件では資産価値が低下してきますので、空室期間が長期化してしまい家賃値下げを検討しなければならなくなります。


一旦値下げした家賃は、元に戻すことは非常に難しく、キャッシュフローがうまくいかなくなってしまう可能性が出てきてしまうので、場合によっては経営自体が厳しくなることも予想されます。



実は、築年数が経過していたとしても、収益性を高めることは「十分」に可能ですが具体的にどのような対策を講じればいいのか、分からない方は多いはずです。


本投稿は「家賃を下げる前に行うべき空室対策」について、お伝えいたします。


 

▼目 次

1.入居条件の見直し

2.家賃下げるより、リノベーションが有効

3.設備をリース契約する

4.まとめ

 

【本記事でお伝えする結論】


”やるべき対策” は下記の3点


なぜ上記空室対策にが重要となるのか?

その理由について順に見ていきたいと思います。


1.入居条件の見直し

家賃を値下げする前に、すぐにでもできて効果的な空室対策は、実はあります。

それは、入居条件を一部見直すことです。


敷金・礼金について

一昔前は、「敷金」「礼金」を設定するのは当たり前でした。

ただ近年においては、家賃保証会社の普及によって、事実上保証会社が連帯保証人の役割を担うことになるので、敷金を設定する意味合いは、殆ど無くなりつつあります。


また、礼金に関しては、元々は「賃貸物件の供給数自体が少なかった時代」の慣習的な要素が強いものであることから、今の時代には合っていない項目と言えます。


サブリース契約になっている物件では、収益性確保のため「あえて設定」しているものの、築年数が経過している物件において、礼金が設定されていると、客付けにマイナスになってしまう可能性が高くなってしまいます。


礼金を見直すことで、初期費用の削減を図ることが可能となるので、集客がしやすくなります。


フリーレントの設定

フリーレントとは、一定期間家賃のみ(共益費などは対象外)が無料となるサービスのこと。

フリーレントが設定されていると、初期費用の中に含まれている「前家賃の家賃部分」と相殺することができるため、初期費用を抑えることが可能となります。


お部屋探しをされている方は、契約時に発生してしまう「初期費用」の支払いを何とか抑えたいと考えていますが、現実的には「費用を抑えることは難しいケース」が殆どです


そこでフリーレントを設定することによって、初期費用を抑えられることが可能となるので、内見クロージング時において、一気に畳みかけることができ、成約率を上げることが可能となります。



2.家賃下げるより、リノベーションが有効

家賃下げるより、リノベーションが有効

築年数が経過してくると、設備や内装が古くなってしまうため、空室が長期化してしまう可能性が高くなってしまいます。


家賃を値下げするということは、その分収入が減ってしまいます。


さらに近年では賃貸物件数が飽和状態となっていることから、家賃値下げをしても反響率や成約率が昔と比べて鈍化していることから、効果としては限定的になってしまい、最悪キャッシュフローが低下してしまうリスクがあります。




しかし、設備や内装/間取り変更などを行う「リノベーション」を行うことによって、物件の付加価値が向上し、家賃を値上げしても集客すること自体が可能となります。


リノベーション物件の集客ターゲットは「新築・築浅物件入居希望者で、家賃予算を抑えたい方」であることから、デザイン性を強化して、新築物件より家賃帯を抑えた設定にしておけば、集客に苦戦を強いられることはまずありません。


さらに、仮に借入を起こしてリノベーション対応したとしても、長期入居して頂ければ、入居期間中に完済させることは可能となり、完済後は「利益」となることから、経営的にはプラスなります。


また家賃を値上げするということは、入居者の質も上げることにもつながりますので、安定した賃貸経営を行うことができます。

 

▶弊社リノベーションの詳細に関しては、下記をご覧下さい。

【2022年】実体験をもとに賃貸リノベーションの失敗と対策を解説

リノベーションを機に家賃値上げしても集客上大丈夫?

 


3.設備をリース契約する

設備をリース契約する

賃貸物件に設置されている設備は、所有権は借主となっていることから、敬遠劣化などで故障してしまうと、貸主が対応することになります。最近の設備は寿命が長くなっているものの、それでも製造年から10年以上経過してしまうと、いつ故障してもおかしくはありません。


貸主責任における設備交換は、やむを得ない部分はありますが、ただ設備費用が高額となってしまうと、対応に躊躇してしまう貸主もいるはずです。




そこでおすすめなのが、プロパンガスを設置している物件においては、「リース契約」してもらえないか、交渉することです。


プロパンガス料金は、元々自由価格となっているため、ガス会社同士の競争が激化していいます。そのため競合会社との差別化をはかるために、賃貸物件においてプロパンガスを設置している会社においては、給湯器などを無償で取り付けるサービスを行っています。


ただ、さすがに無償で対応することは難しいため、契約期間を設けて「減価償却」として対応しているのが実情です。


実はプロパンガス会社においては、給湯器以外においても、エアコンも無償=リース契約で対応してくれる所もあるので、もしエアコンが故障してしまった場合には、ガス会社に連絡してリース契約してもらえないか、相談してみるのも、ひとつの方法です。


築年数が経過している物件においては、古いエアコンを使用しているケースが多いと思われますが、古いエアコンは、近い将来故障してしまうリスクが発生してしまうため、それならば、募集時においてエアコン交換対応などをしておく(もしくは入居前までには取付ける)といった対応をすると、客付けに有利になることは間違いありません。



4.まとめ

今回は「家賃を下げる前に行うべき空室対策」について、お伝えしてきました。


家賃を下げることは、誰でもできることです。


ただ家賃を下げてしまうことによって、成約率が向上するものの、代償として「家賃収入の減少」「入居者の質の低下」が懸念されるため、賃貸経営を危うくさせてしまう可能性が出てきます。


ただ今回ご紹介した空室対策の中には、費用をかけずにすぐに対応できるものもありますので、もし現在募集している物件をお持ちの方の中で、敷金や礼金が設定されている/フリーレント設定がないところでは、敷金・礼金を無料/フリーレント設定をしてみてはいかがですか?


今回ご紹介した内容を実践して頂ければ効果は期待できるはずですが、もし具体的に相談したいと思っている方は、お気軽にご相談ください。



 

▶︎お知らせ◀︎


私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます!

まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。


▶︎弊社の取り組みに関する詳細は下記の過去記事をご覧ください

【過去記事】相続してから空室0にするまでやってきたこと①

【過去記事】相続してから空室0にするまでやってきたこと②


 
 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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