賃貸空室対策を万全にすれば、退去は怖くありません
更新日：1月28日
不動産投資をされている貸主にとって、一番のリスクと言えば、退去に伴うことによって家賃収入がゼロになってしまうことです。事実上退去を防ぐことは、100％不可能ですが、ただしっかりと「賃貸空室対策」を施せば、短期間で客付けすることは十分可能！
このような話をしてしまうと…
「それはあくまでも築年数が浅い物件か、好エリアにある物件だけの話では？」
と疑いたくなるものです。
弊社所有物件がある「山梨県」は、日本一空室率が悪い県にあり、さらに弊社物件は「築年数30年目、和室がある２LDK」となっているため、明らかに家賃値下げをし続けているかのような物件に見えてしまいます。
しかし「家賃値上げ」「差別化リノベーション」を展開していることから、ここ数年は「黒字化」を達成し、2022年度決算では「増収増益」を達成しています。
結論から先に言いますと、しっかりとした空室対策を講じれば、短期間で客付けすることは可能となりますし、よく巷に流れている空室対策よりも、こちらの方が圧倒的に効果的です。
▼目 次
１．効果的と言われている空室対策とは？
賃貸業界における「効果的な空室対策」としては・・・
入居条件の緩和（外国人／ペット可に変更／高齢者の受け入れ）
フリーレントの導入
初期費用ゼロ化
仲介会社／管理会社の変更
があります。結論から先に言いますと、上記のような対応をしても、本質＝物件のクオリティーを上げない限り、いくら上記対策をしても「焼け石に水」状態となります。
どうして上記対策をしても、焼け石に水状態となってしまうのでしょうか？
１）入居条件の緩和＝管理の質を落とす可能性
入居条件を緩和（外国人／ペット可に変更／高齢者受入れ）を行えば、新たなマーケットが生まれることから、反響を得られやすくなり、成約率も向上してきます。
その反面、条件を緩和するということは、物件の質が低下する可能性が出てきます。
例えば、いきなり「ペット可」にしてしまうと、借主の中には「ペットの泣き声に対して嫌悪感」を持つ方もいることから、クレームに発展する可能性が出てきてしまいます。
また、外国人受け入れに関しても、「日本語能力があり、契約内容を理解」している方であれば問題ありませんが、日本語理解度があまりない方が借りてしまうと、設備を壊してしまう可能性が出てきてしまいます。
さらに、賃貸借契約が成立した時点において、借主には「借家権」という法的保護が与えられます。
借家権があることによって、万が一貸主が「契約解除したい」と申し出ても、正当事由がなければ契約解除／退去させることが不可能となってしまい、司法判断を仰がないといけなくなることから、退去させたいと思っても時間と裁判費用が掛かってしまいます。
２）初期費用ゼロ化は、管理の質を低下させるだけ
一部の物件では、初期費用を無料としている所があります。
一般的に、賃貸物件に入居する際には、仲介会社に「家賃4か月分前後」の初期費用を支払うことになりますが、正直借主は、初期費用の支払いは可能な限り「抑えたい」と考えています。
本来は必ず発生する初期費用が無料となるということは、通常では考えられないことであるため、借主によっては「この物件ならば多少無理なことを要求しても、受け入れてくれるはず」と勝手に解釈してしまう方も出てきやすくなりますので、場合によっては物件管理の質を低下させてしまいます。
３）仲介力を疑う前に…
募集しても成果が出にくくなってる場合、その理由を「仲介会社の仲介力に問題がある」と指摘するのは、少し乱暴すぎます。
仲介会社は「自社他社問わず、成約に結び付けることによって、唯一の売上となる仲介手数料」が欲しいと考えています。
そのため、客付けに有利になる物件は「積極的に案内や紹介」をしてくる傾向ですが、物件のクオリティーが低いような物件は、そもそも「内見しよう」という気持ちにはなりません。
仲介会社側も「案内しても成約に結び付けることは難しい」と判断してしまうので、どうしても「空室期間が長く」なってしまいます。
２．差別化空室対策が、どうして重要なのか？
効果的で費用が掛からない空室対策があるとすれば、「とりあえず実践してみよう」と対応されるはずです。
ただ上記のような考え方を持っている貸主は沢山いるはずですので、「同じような空室対策」を行ってしまうと、どの物件も同じような部屋＝同質化となってしまい、「価格競争」が生まれやすくなってしまいます。
賃貸の空室対策で一番重要なことは…
ひとつでもいいから、他社には絶対に真似することができない
空室対策を行うことです。
賃貸業界における空室対策は、「ランチェスター戦略上における弱者」と同じであり、強者とは「新築物件」「築浅物件」が該当すると思われます。
新築物件がエリアに建てられてしまうと、新築物件にお客様が集中し、その周りにある競合他社物件に「空き」が発生する可能性があります。
そのような時、弱者となってしまった築古物件を所有している貸主が、競合他社と同じような対策をしても、効果は期待できません。しかし、差別化戦略をすることによって、強者＝新築物件に入居したいと考えている方を「奪う」ことが可能となるため、戦略的にはとても有効的です。
ただここで注意すべきなのは、差別化しようと「新築物件などに設置されているものを、そのまま導入」しても、それは差別化ではなく「同質化」となってしまう点です。
３．ターゲットに特化したリノベーションの重要性
弊社物件がある山梨県は、2018年に総務省が行った「平成30年住宅・土地統計調査」で21.3％と高い空き家率となってしまったエリアで、さらに弊社物件は「和室がいまだにある２LDKで、築年数は今年で30年目」となることから、世間一般的には「収益性が確保することが困難」なイメージに見られがちですが…
弊社物件では2018年から空き部屋を随時リノベーションを行い、リノベーションを機に家賃を8～10％値上げしています。エリア内の家賃相場と比べると1万年以上高くなっていますが、本執筆時の2023年1月28日現在満室状態が続いています。
どうして家賃相場より高い弊社物件が満室状態になっているのか？
その理由はターゲットに特化したリノベーションを展開しているからです。
弊社物件は２LDK賃貸となっているため、入居される方の多くは「20～30代のカップル、新婚さん、子育てをされている家族」となっています。
ファミリー物件は女性が成約のカギを握っているといっても過言ではないため、女性が喜ぶような部屋を展開すると、部屋が決まりやすくなります。
そのことから弊社物件ではターゲットに沿った「カフェスタイル」リノベーションを展開しています。
無垢材や漆喰を室内に使用することによって、室内全体が温かみや温もりを感じられ、まるでおしゃれなカフェのお店で暮らしているかのような雰囲気を味わうことができます。
▶弊社リノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②
また高額になってしまう初期費用の部分についても、弊社公式サイトから入居申込をされた方のみ、相場の4分の1程度に抑えた特別の初期費用でご案内しています。
上記対応することによって、内見当日に入居申込をされる方は年々多くなってきています。さらにリノベーションを機に家賃値上げを行っているため、家賃収入も年々右肩上がりとなってきています。
４．賃貸集客のイノベーション
差別化したリノベーション部屋が完成しても、早期に部屋を埋めなければリノベーションを行った意味がありません。
物件募集をする際、大手賃貸検索サイトに物件情報をアップされる方が多いと思います。
ただ同サイトは部屋探しをされている方が「希望条件を入力」することができるため、築年数が経過している物件では「価格競争」になりがちになります。さらにリノベーションを行ったとしても、同サイト内のリノベーション定義に合致していないと掲載することもできません。
そこでおススメなのが、貸主自ら物件情報をSNSで公開することです。
弊社物件では、2018年のリノベーション事業開始と同時に公式サイトを開設しました。
SNSやHPを駆使した集客を行うことによって、近年では入居される方の約8割は弊社公式サイトからお問合せをされた方となったため、価格競争に巻き込まれることなく弊社が希望する家賃帯で借りていただくことができました。
▶物件専用HPを立ち上げた当初はSEO対策が不十分であったため、HPからの反響はあまり期待できませんでした。
▶そこで、2020年からパソコン管理を外部委託し、SEO対策を強化した結果、HPからの反響数を伸ばすことに成功しました。
▶HPアクセス倍増に関しては、全国賃貸住宅新聞でも取り上げていただきました。
▶弊社SNS集客の詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
賃貸物件では退去は必ず発生してしまいます。
退去が発生すれば、次の方が契約するまで家賃は一切入りません。
ただ今回の記事で紹介した空室対策を行うことによって、例え築年数が経過している物件であっても
差別化リノベーションを展開することで、収益性アップが期待できる
独自集客を展開することによって、価格競争に巻き込まれにくくなる
ため、空室率が悪化しているエリアであっても対策をすることによって、収益性を高めることは十分期待できます。
昨年（2022年）度の繁忙期について、弊社物件では3月までは満室状態でした。
3月後半～5月にかけて転勤や転職により3件退去が発生したものの、今回ご紹介した空室対策を実践したことによって、閑散期中でありながらたった2か月の間に3件とも成約となり現在も満室状態が続いています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
弊社物件における2022年度繁忙期は、3月までは満室状態が続いていましたが、3月末／4月上旬／5月末に「転勤や転職」のために退去が発生してしまいました。