賃貸空室対策を万全にすれば、退去は怖くありません
更新日：10月3日
不動産投資されている貸主にとって、一番のリスクと言えば退去に伴う家賃収入がゼロになってしまうことです。
事実上退去を防ぐことは100％不可能ですが、しっかりと「賃貸空室対策」を施せば、短期間で客付けすることは十分可能！
このような話をしてしまうと…
「それはあくまでも築年数が浅い物件か、好エリアにある物件だけの話では？」
と疑いたくなるものです。
弊社所有物件がある「山梨県」は日本一空室率が悪い県にあり、さらに弊社物件は「築年数30年目、和室がある２LDK」となっているため、集客に苦戦している物件に見えてしまいます。
しかし弊社物件では差別化戦略を打ち出した空室対策を行っていることから、退去が発生しても早期成約に繋げることができ、更に2年前からは増収増益＋満室を達成し続けています。
本投稿は賃貸空室対策を万全に行えば、退去が発生しても怖くない理由を弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▼目 次
１．効果的と言われている空室対策とは？
賃貸業界における「効果的な空室対策」としては・・・
入居条件の緩和（外国人／ペット可に変更／高齢者の受け入れ）
初期費用ゼロ化
管理会社の変更
があります。ただ上記のような対応をしても、本質＝物件のクオリティーを挙げない限り「焼け石に水」状態となります。
１）入居条件の緩和＝管理の質を落とす可能性
入居条件を緩和（外国人／ペット可に変更／高齢者受入れ）を行えば、新たなマーケットが生まれることから、反響を得られやすくなり成約率も向上してきます。
その反面条件を緩和するということは、借主の質が低下する可能性が出てきます。
例えばいきなり「ペット可」にしてしまうと、借主の中には「ペットの泣き声に対して嫌悪感」を持つ方もいることから、クレームに発展する可能性が出てきてしまいます。
また外国人受け入れに関しても、「日本語能力があり、契約内容を理解」している方であれば別ですが、日本語理解度があまりない方が借りてしまうと、設備を壊してしまいトラブルに発展する可能性が高くなります。
さらに、賃貸借契約が成立した時点において、借主には「借家権」という法的保護が与えられます。
借家権があることによって、万が一貸主が「契約解除したい」と申し出ても、正当事由がなければ退去させることが不可能となってしまいます。
２）初期費用ゼロ化は、管理の質を低下させるだけ
一般的に賃貸物件に入居する際、仲介会社に「家賃4～６か月分前後」の初期費用を支払うことになります。
客付け強化のために初期費用が無料となると、集客上とても有利になります。しかしこのような対応をとると「この物件は多少無理なことを要求しても、受け入れる」と借主が勝手に解釈し無茶な要求をつけつけてしまいます。
その結果物件管理の質を低下する可能性が出てきてしまいます。
３）管理会社を変える前に…
管理会社を変えることで客付け力の差が大きくなると言われています。
ただ早期客付けができていない物件の多くは「退去リフォームに消極的」なため、この様な状態で管理会社を変えても結果を出すことは難しいと言えます。
また客付けができたとしても、家賃相場を意識した集客となっていることから、借主の質が低下する懸念があり入居後トラブルが発生する可能性が出てきてしまいます。
２．差別化空室対策が、どうして重要なのか？
賃貸の空室対策で一番重要なことは…
他社には絶対に真似することができない
空室対策を行うことです。
空室対策を行う物件は、「ランチェスター戦略上における弱者」と同じであり、強者は「新築物件」「築浅物件」が該当すると思われます。
弱者が強者に勝つには、差別化を徹底するしかありません。差別化戦略をすることによって、強者＝新築物件に入居したいと考えている方を「奪う」ことが可能となるため、戦略的にはとても有効的です。
ただ注意しなければならないのは、「新築物件などに設置されているものをそのまま導入」してもこれは差別化ではなく「同質化」です。同質化となると価格競争の温床になるため効果は期待できません。
３．ターゲットに特化したリノベーションの重要性
弊社物件がある山梨県は、2018年に総務省が行った「平成30年住宅・土地統計調査」で21.3％と高い空き家率エリアで、さらに弊社物件は「和室がいまだにある２LDKで、築年数は今年で30年目」となることから、世間一般的には「収益性が確保することが困難」なイメージに見られがちですが…
弊社物件では2018年から空き部屋を随時リノベーションを行い、リノベーションを機に家賃を8～10％値上げしています。エリア内の家賃相場と比べると1万年以上高くなっていますが、本執筆時の2023年10月３日現在満室状態が続いています。
どうして家賃相場より高い弊社物件が満室状態になっているのか？その理由はターゲットに特化したリノベーションを展開しているからです。
弊社物件は２LDK賃貸となっているため、入居される方の多くは「20～30代のカップル、新婚さん、子育てをされている家族」となっています。
ファミリー物件は女性が成約のカギを握っているといっても過言ではないため、女性が喜ぶような部屋を展開すると、部屋が決まりやすくなります。
そこで弊社物件ではターゲットに沿った「カフェスタイル」リノベーションを展開しています。
無垢材や漆喰を室内に使用することで、おしゃれなカフェのお店で暮らしているかのような雰囲気を味わうことができるため、特に女性の方からの評判がとても高いです。
▶弊社リノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②
また高額になってしまう初期費用の部分についても、弊社公式サイトから入居申込をされた方のみ、相場の4分の1程度に抑えた特別の初期費用でご案内しています。
上記対応することによって、内見当日に入居申込をされる方は年々多くなってきています。さらにリノベーションを機に家賃値上げを行っているため、家賃収入も年々右肩上がりとなってきています。
４．賃貸集客のイノベーション
物件募集する際、大手賃貸検索サイトに物件情報をアップされる方が多いと思います。
ただ同サイトは部屋探しをされている方が「希望条件を入力」することができるため、築年数が経過している物件では「価格競争」になりがちになります。さらにリノベーションを行ったとしても、同サイト内のリノベーション定義に合致していないと掲載することもできません。
そこでおススメなのが、貸主自ら物件情報をSNSで公開することです。
弊社物件では、2018年のリノベーション事業開始と同時に公式サイトを開設しました。
SNSやHPを駆使した集客を行うことによって、近年では入居される方の約8割は弊社公式サイトからお問合せをされた方となったため、価格競争に巻き込まれることなく弊社が希望する家賃帯で借りていただくことができました。
▶物件専用HPを立ち上げた当初はSEO対策が不十分であったため、HPからの反響はあまり期待できませんでした。
▶そこで、2020年からパソコン管理を外部委託し、SEO対策を強化した結果、HPからの反響数を伸ばすことに成功しました。
▶HPアクセス倍増に関しては、全国賃貸住宅新聞でも取り上げていただきました。
▶弊社SNS集客の詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は賃貸空室対策を万全に行えば、退去が発生しても怖くない理由として、弊社事例を交えながらお伝えしました。
賃貸退去はどうしても発生してしまうものですが、しっかりと対策を講じることによって早期成約に繋げることは十分可能であることから退去が発生してももう怖くはありません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
弊社物件における2022年度繁忙期は、3月までは満室状態が続いていましたが、3月末／4月上旬／5月末に「転勤や転職」のために退去が発生してしまいました。