築年数が経過すると設備や間取りが古臭く見えるため、空室が埋まりにくく家賃値下げを余儀なくされることが多いです。
近年では部屋探しの価値観が多様化しており、リノベーションが施された古い物件の人気は高まっています。新築よりリーズナブルな家賃であるため、リノベーション物件を選択される方が多くなっています。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から20～30代女性をターゲットした「カフェスタイル」に特化した差別化リノベーションを展開。その結果2年後から収益性／稼働率を大幅に向上しました。
本投稿は空室対策にはリノベーションがおススメの理由と、リノベーション効果について、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策にはリノベーションがおススメな理由
空室対策リノベーションと聞くと多くの貸主が「多額の費用が掛かる」「コストが増えるため成約できても利幅が小さくなる」といった不安を抱くのが現実です。弊社代表もリノベーションを行う前はまさに同じ気持ちでした。
2018年から所有物件を随時リノベーションし今年で7年目を迎えますが、リノベーションがおススメできると自信を持って言える理由3点をご紹介致します。
空室期間を大幅に短縮させることに成功
近年の賃貸市場は全国的に空室率が悪化しており、競争力が低下した築20年以上の物件は適正家賃で募集しても空室が長期化になりやすく、1年近く空室状態になることも珍しくはありません。
弊社は2018年から空室対策リノベーションを開始しましたが、最初の2年間は物件の周知がうまくいかず、客付けに苦戦しました。
その後物件公式サイトを開設し、SEO及びSNS対策を強化した結果、2020年以降は成約期間を短縮させることに成功。
2025年度は1月と2月にそれぞれ1件ずつ退去が発生しましたが、1件は退去後3日後、もう1件は入居中に申込があり、初めて平均成約期間がマイナスになりました。
両部屋とも退去後にリノベーションなどを行うため、入居は3月中旬から下旬となりますが、新築並みの速さで客付けに成功できたのは、リノベーション効果と言っても過言ではありません。
家賃収入UP
リノベーションを行うことでデザイン性や機能性が大幅に向上し、家賃相場に左右されることなく家賃値上げは十分可能です。
物件の立地やリノベーション内容によって異なりますが、最大でも新築家賃の8掛け以内での値上げは十分に実現できます。リノベーションで競合物件との差別化を図ることで、より有利な条件での家賃設定は可能になります。
弊社物件の場合、リノベーションを機に家賃を8～10％値上げして募集しています。またインフレによる諸経費の高騰に伴い昨年度から、再募集部屋の家賃を2,000円～7,000円値上げしていますが、客付けに不利になることはありません。
空室による家賃機会損失が少ないため、弊社物件の家賃収入は年々右肩上がりとなり、昨年度は過去最高を更新することができました。
長期入居／家賃値下げ回避
先程もお伝えした通りリノベーションを施すと従前と比べ資産価値が高まるため、家賃値上げがしやすくなります。
しかし競合物件との差別化を図れなければ、時間の経過と共に物件価値は下落し優位性を持つことが難しくなります。そのため契約更新時に家賃値下げ要求が発生しやすくなり、さらに家賃値下げすると再募集時家賃を上げることが難しくなります。
弊社リノベーションは競合物件が絶対に真似できない「自然素材を活用」したオリジナルリノベーションを展開しています。そのため競合物件の参入がなくリノベーション価値の目減りを最小限に抑えられるため、家賃値下げ要求は一切発生していません。
また競合リノベーション物件と比べ、デザイン性＆機能性、物件管理のクオリティーが高いため長期入居する借主が非常に多く、安定的な家賃収入を得ることができています。
２．空室対策リノベーション効果
適切な空室対策リノベーションを行うと費用対効果を最大化させることができます。弊社物件の場合、リノベーションを行ったことで以下のメリットを得ることができました。
メインバンクからの評価がUP
2020年以降4期連続増収増益を達成しているため、メインバンクからの評価は右肩上がりとなっています。そのため…
一部融資の金利引き下げ：2.9％→2.5％
複数あったリノベーション融資を一本化
デッドクロス対策として大型融資を借換
することに成功しキャッシュフローが大幅に改善され、さらにこれまでの業績評価をしていただき、当座貸越契約を結ぶことができました。
仲介会社からの紹介UP
競合物件との徹底的な差別化リノベーションを推進した結果、年々仲介会社からの紹介が増加しています。紹介率が多くなった最大の要因は他社物件を凌駕するデザイン性が高いリノベーションと、内見1回で高い成約率が期待できる点です。
また弊社リノベーション家賃は、エリア内の築10～15年物件の家賃相場とほぼ同じでありながら、クオリティーは圧倒的に上回っています。
このため仲介会社にとって弊社リノベーション物件は紹介すれば早期成約が見込まれ、築浅物件並みの仲介手数料収入が得られると考えられることから、リノベーション前と比べると紹介率は倍以上になっています。
３．まとめ
今回は空室対策にはリノベーションがおススメの理由と、リノベーション効果について、弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションは施工範囲が広くなるため費用が高額になりますが、成約ターゲットに訴求する差別化リノベーションを展開することで、リノベーションを機に家賃値上げが可能となり、さらに価値自体も下がりにくいため安定した家賃収入を得ることができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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