不動産賃貸業界は、人口減少／戸建て住宅住替え／新規物件建設増加などの影響で、空室率悪化が深刻となっており、特に人口減少が急激に加速している地方都市では顕著となっています。
人口増加もしくは新規物件抑制は今後も期待できないため、空室率悪化はさらに進み野村総研の予測では2040年に40%前後になるとのことです。
空室率悪化は競争力が低下した築年数が古い物件に影響が出てきます。空室を早期に埋めるために価格競争が行われていますが、需要と供給のバランスが崩壊している以上家賃値下げは空室を埋める特効薬とはならず、むしろ空室がさらに長くなりキャッシュフローが悪化する可能性が高くなります。
▶家賃値下げ集客の末路に関しては、過去記事をご覧下さい。
弊社物件は築年数が30年目を迎え更に所有物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県であるため、築年数が経過している物件は、集客に苦労している物件が目立ちます。
このような状況下でありながら弊社物件は、2020年以降「増収増益＋満室達成」を継続することができ、安定した賃貸経営を継続することができています。
本投稿は弊社物件が実際に行っている「効果的な空室対策」について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"空室対策で押さえておくべき重要なポイント”
１．空室対策で必要なこととは？
空室対策で一番重要なことは「募集している部屋が『お客様目線』になっているか」が、非常に重要となります。
例えば、築年数が経過している物件の床は濃茶系の合板フローリングを施工しているケースが多いのですが、住環境研究所が発表したリリースによると、若い世代ほど「明るい間取りを好む」ため、仮に壁紙を新しく張り替えたとしても、室内全体が暗めとなり物件印象があまりよくありません。
そこで弊社物件ではリフォーム／リノベーションする際、床材は明るめの白系のクッションフロアを採用。
白を基調とした部屋を作ることで室内空間がとても明るくなり、内見時における顧客満足度を挙げることができ入居促進に繋げられています。
繰り返しになりますが空室対策で一番重要なのは、部屋を借りてくれる借主の立場に立った空室対策を行うこと。
これをしっかりと意識して対応しないと、リフォームしても空室が埋まらないことがよくあり、実際弊社でも上記ジレンマに陥ってしまったことがありました。
▶住環境研究所が発表したリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
▶借主の立場で考えた賃貸経営については、過去記事をご覧下さい。
▶弊社空室対策で実際に躓いてしまった事例に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．空室対策で効果的な方法、特別に教えます。
先程もお伝えしましたが賃貸市場の需要と供給のバランスは完全に崩壊しているため借り手側が圧倒的に有利な時代です。
内見からの成約率は約２割と言われていることから、空室対策で確実に結果を出すためには以下３点を徹底的に対応すること重要です。（弊社物件も実際に行っています）
差別化できる設備導入
貸主自ら物件清掃
SNS集客
それではそれぞれの対応を見ていきましょう。
１）1つでもいいので差別化できる設備を導入する
賃貸物件は築年数の経過と共に「資産価値が下落」するため、家賃を維持させることはできませんが資産価値を高めるリフォーム／リノベーションを行うと、家賃維持or家賃値上げは可能となります。
ただし賃貸業界は競争が激化しているため、競合他社との差別化を図ることができないと、仮にリフォーム工事などを行っても、空室期間が長期化してしまう可能性は出てきてしまいます。
早期に客付けを図りたいのであれば、競合他社にはないオリジナルのものを用意しなければなりません。同じような部屋となってしまうとコモディティ化となってしまい、価格競争に巻き込まれやすくなります。
上記を避けるには差別化戦略しかありませんが、人気設備を充実させても競合物件も同じような対応をとる可能性が高いため、確実に客付けを目指すなら「ターゲット層が気に入る」設備を導入しなければなりません。
そこで退去リフォームやリノベーションをする時は、1つで結構ですので「他社物件にはないオリジナルな部屋」を作ることが求められます。
弊社所有物件においては、築年数が経過していることもあるので、空き部屋を随時リノベーションを行っていますが、弊社リノベーション部屋には、完全オリジナルのカフェスタイルキッチンを導入しています。
弊社物件はファミリータイプ、入居される方は20～30代のカップル／新婚さんが大半で女性（奥様）が部屋探しの主導権を握っています。
女性が好むインテリアテイストは「北欧」「シンプルナチュラル」が圧倒的に多く、また女性がカフェに行く動機として多いのは「ゆっくりと話ができるか」であることから、リノベーション部屋のコンセプトを「賃貸だけどおうちカフェができる」にすれば新規顧客獲得ができると判断し、カフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
特にキッチンは女性にとって重要なエリアであるため、弊社オリジナルのキッチンを開発。その結果競合他社との差別化／入居の決め手となり家賃値上げしても早期客付けに成功することができました。
▶顧客目線で募集をする重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
▶弊社オリジナルキッチン詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）物件清掃は貸主が行う
空室対策に「物件清掃が必要なの？」と疑われてしまいますが、実は空室対策の基本中の基本は、物件清掃にあると言っても過言ではありません。
例えば車屋さんに行って試乗する際「試乗車が汚れている」といったことは、まずありえませんよね？試乗車がピカピカなのは営業時間前に「営業担当者方達が、車の掃除をしているから」で汚れた試乗車で試乗しても、契約に繋げられないことを担当者自身が理解しているからです。
では賃貸物件ではどうでしょうか？
賃貸業界では家賃とは別に「共益費（管理費）」を設定している物件が多いです。
そのため週／もしくは月に1回物件清掃を行う物件が多いですが、ただ清掃回数が少ないと場合によっては枯葉／雑草／ごみなどが目立ち、内見時における物件第一印象が悪くなってしまいます。
第一印象が悪くなるとたとえ室内がシッカリとリフォームしていたとしても、「ここに住みたい」とはだれも思いません。特に女性客は清潔感を非常に気にしていることから、特に注意が必要です。
そこで、もし物件が自宅近くにある場合、貸主自ら物件清掃をしてみてはいかがですか？
ただ掃除をするだけですので、特段難しいことではありません。
物件清掃を貸主が定期的に行っていると、実は「借主は貸主が掃除をやっている」ことに必ず気づき、借主と仲良くなる可能性が出てきます。借主の悩みや相談に対して対応することによって、借主が「あの物件なら住みやすくていいよ」といった口コミ営業をしてくれる可能性が高くなります。
弊社物件でも、オーナーである自分が「平日の午前中」はいつも掃除を行っています。
実は掃除を定期定期に行ったことで、空室対策に対するアイデアがどんどん浮かんできて、2018年から展開してるカフェスタイルに特化したリノベーション事業も、多くの借主／知人からのちょっとした発言をヒントに構想が膨らみ実践した所、大ヒットし現在に至っています。
弊社の掃除実践をマーケティングに結び付けてることについて、日本総研の石川智久・上席主任研究員も高く評価しています。詳細はツギノジダイ『組織を動かすためにまず何をする？ 石川智久さんが選ぶ５本』をご覧下さい。
３）SNS集客をする
日本におけるSNS普及率は年々増加傾向となり、SNSを利用している人の約8割は「コミュニケーションを行う目的」で利用していることが、ICT総研の調べによってわかったとのことです。
SNS利用率で最も高かったのは、LINEで77.4％、Twitter38.5％、Instagram35.7％となっています。
つまり日常生活で「SNSが利用されている」ということは、SNSに物件情報を掲載すれば物件情報を見てくれる可能性が高くなるため、反響数UPが期待できます。
上図は弊社物件公式サイト上における1年間の検索履歴（アナリティクス）ですが、実は弊社所有物件に入居された約8割以上は「TwitterやInstagram」経由。
公式サイトを開設したことによって、築年数や家賃相場の影響を受けなくくなり、物件クオリティーで判断して頂くことができたため、反響率＋成約率も年々上昇傾向となっています。
▶SNS集客の重要性に関しては、過去記事・動画をご覧下さい。
３．まとめ
今回は弊社物件が実際に行っている「効果的な空室対策」について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
今後の賃貸業界は空室率悪化がさらに進むため、客付けできない物件はさらに増加することが予想されます。
ただし今回紹介した弊社の空室対策は業界的にはイノベーションに近いものがあり、実践して頂ければ客付け効果は確実に期待できると考えています。今回紹介した空室対策が貸主の賃貸経営の手助けになれば幸いです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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