賃貸経営を安定させるには、空室対策は不可欠です。空室対策と聞くと人気設備を増強する／適正家賃を意識した家賃設定にする／広告料を増額or客付けに強い仲介会社に営業訪問するイメージが強いです。
ただ時代の流れにより賃貸空室対策もイノベーションしていかなければなりません。
賃貸業界は今後賃貸需要が少なくなるため全国的に賃貸空室率は悪化します。そのため今までの空室対策のままでは客付け自体が厳しくなり場合によっては淘汰される物件が増加してしまいます。
本投稿は2023年度版の賃貸空室対策を考えてみようと思います。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸市場の変遷
賃貸市場はここ30年で劇的に変化しています。まとめると以下の通りとなります。
30年前の賃貸市場
物件供給数は今より少ない。需要と供給のバランスがいい
空室対策を強化しなくても客付けができた。（原状回復程度でOK）
供給が足りないため、家賃値下げしなくても客付けできた。
供給が少ないため、礼金設定しても違和感がなかった。
現在は？
人口減少＋供給数が多くなり空室率が悪化
最低限の設備を標準化しないと客付けは絶対できない時代に。
客付け強化のために一部物件では属性が悪い借主を入居させている
空室対策を強化すべく人気設備を増強する物件が増加→過当競争状態に
競争力が低下している築年数が古い物件は価格競争が当たり前。空室期間長期化も当たり前。
客付けに強い仲介会社に営業訪問する／広告料増額する
礼金設定が可能なのは新築or一部築浅のみ。
２．【2023年度版】賃貸空室対策を考える
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあり、所有している物件は築年数30年目を迎えます。
賃貸市場的には最悪と言っても過言ではありませんが、2020年以降増収増益＋物件稼働95％以上達成しています。
弊社物件が結果を出すことができた背景には、顧客目線に立った新たな空室対策を開発／強化したからです。具体的には以下の3つを行っています。
顧客が本当に住みたい部屋を作る
暮らしやすいアパートを作る
管理の質を徹底的に高める
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）顧客目線に立った空室対策
競争力が低下した古い物件を収益物件にする場合、殆どの物件では「人気設備を増強」「リノベーションして設備や内装を一新」しています。
そのため競合他社リノベーション部屋を比較すると、どの物件も同じような部屋になってしまいがちになります。マーケティング的に同質化物件が多くなると過当競争が生まれやすくなり利益（客付け／家賃値上げ）を出すことが難しくなります。
弊社物件は2018年からリノベーションを展開していますが、バリュープロポジション戦略を用いることで競合他社との徹底的な差別化を図ることができ収益性を伸ばすことに成功しました。
弊社のバリュープロポジション戦略とは、キッチンの差別化です。弊社物件は2LDKなので女性が成約のカギを握っています。
そこで無垢材扉を用いた温かみのあるおしゃれなキッチンを提供することで、成約ターゲットとなる女性からの評価が高くなりまた差別化を図ることができたため、早期客付け／家賃値上げに成功しています。
▶弊社リノベーションキッチン詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）暮らしやすさをPRできるか？
空室対策上インターネット無料化は必須と言われています。しかしインターネット無料化は回線速度は保証していないため、一部の借主からは不満の声が出ています。
部屋探しされている方は、内見先の物件の居住性までは確認できませんが、もし内見時暮らしに関する具体的を説明されれば、入居してくれる可能性は高くなります。
そこで弊社代表は弊社が開発したリノベーション部屋が本当に住みやすいか、実際に入居している借主にインタビューし、内見時にお伝えしています。
借主の声をそのまま伝えることでリノベーション部屋の信憑性が増すため入居促進を図ることができるようになりました。
▶借主インタビューの詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）管理の質を高める
上述の通り近年の賃貸市場は空室率が悪化しているため、客付けが難しくなっています。そのため一部の物件では入居審査を甘くして入居率改善を図っています。
ただ入居審査を甘くすると借主属性は確実に悪くなり、家賃滞納／借主同士のトラブルが発生しやすく管理リスクが高くなります。
更にトラブルが原因によって退去になると、告知義務対象物件になる可能性も否定できません。
弊社物件は家賃相場より高めの家賃設定しているため、属性が悪い方が入居する確率自体が少ないため管理トラブルはほとんど発生していません。また入居審査（滞納歴がある方）についても原則入居を断っているため、家賃滞納リスクもここ数年発生していません。
▶空室対策の間違った考え方については、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は2023年度版の賃貸空室対策についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室対策＝客付けと考えている貸主は非常に多いのですが、客付けができたとしても長期入居してもらえなければ稼働率が低下するため、安定的な賃貸経営を行うことができません。
空室対策を考える際には「客付け」「管理」をひとつのパッケージとして捉えないと、安定的な収益を生み出すことはできません。
▶絶対にやってはいけない空室対策は、過去記事をご覧下さい。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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