賃貸経営を安定的にするには、空室対策は必要不可欠です。
ただ様々な情報が飛び交っているため、どの空室対策を行えば効果的なのか理解／把握できない貸主は多いはずです。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあります。弊社物件は築年数が古いためリノベーションを行い収益改善させることに成功していますが、空室対策で失敗している物件にはある共通点があります。
本投稿は絶対にしてはいけな空室対策を4つお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．絶対にやってはいけない空室対策とは？
弊社物件では築年数が経過しているため、空き部屋を随時リノベーションしています。リノベーションを機に家賃値上げしてていますが、家賃相場は一切無視しています。
本執筆時の2023年10月15日現在満室状態が続いていますが、空室期間が長期化している／収益性が期待できない物件はそもそも空室対策が間違っています。
間違っている空室対策とは、以下の4つを挙げることができます。
中途半端な退去リフォーム
ホームステージング
家賃値下げ
入居審査を甘くする
それではそれぞれの間違った対策についてみていきましょう。
１）中途半端な退去リフォーム
借主が丁寧に室内を使用していたとしても、経年劣化／自然損耗は発生します。そのため退去後リフォーム（内装／設備交換／間取り変更）を行う可能性は高くなります。
適切なリフォームをすることで、前借主の生活感／築年数は感じなくなることから、反響数／問合せ数が多くなります。ただリフォームする際、築年数に応じた対応をしないとかえって逆効果となります。
例えば、築年数が20年未満の場合「設備の減価償却」はまだ残っていることから、内装メインのリフォームを強化することで客付けしやすく、また家賃値下げも最小限に抑えることができます。
しかし築年数が20年を超えると設備の減価償却は終了し、さらに最新設備と20年前の設備とでは機能性や利便性の部分で差異が大きくなることから、基本的にリノベーションを検討しないと早期客付けはもちろんのこと家賃維持も難しくなります。
またリノベーションを検討する際、成約ターゲットが気に入る部屋にすることが重要となりますが、空室対策で失敗している（空室長期化）物件では、築年数に応じたリフォーム／リノベーションを行っていません。
そのため、競合他社との差別化を図ることができないため過当競争に巻き込まれ、負のスパイラルに陥ってしまっています。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
２）ホームステージング
近年の賃貸業界で注目されている空室対策といえば、ホームステージングです。
ホームステージングとは募集部屋におしゃれな家具や雑貨を置くことで、入居後の生活イメージを連想させ入居促進に繋げる手法です。実際ステージングを行っている物件では早期客付けに成功していますが、弊社代表はこの空室対策は効果が期待できないと考えています。
理由①：収益性が高められない
ホームステージング集客の特徴としては、最低限のリフォームしか行っていない点です。物件資産価値は高くなっていないため、客付けできたとしても価格競争に巻き込まれ収益性を高めることは難しくなります。
理由②：長期入居が期待できない
リクシル住宅研究所のリリースによると、賃貸物件の機能性に不満を感じている方の約3割は不満を解消するため引越しを検討しているとのことです。
賃貸の機能性不満は、築年数が経過すればするほど右肩上がりとなっています。つまり築年数が古い物件で長期入居に繋げるためには、リフォーム／リノベーションを機に機能性改善に向けた対策を講じる必要があります。
しかしホームステージングのみの集客では客付けできたとしても長期入居は難しくなるため空室対策としてはあまり期待できません。
３）家賃値下げ
空室期間が長期化になれば家賃機会損失が大きくなります。そのため家賃値下げし早期成約させた方が損失を最小限に抑えられると主張する専門家がいます。
ただ近年の賃貸市場は「空室率悪化」「物件供給数が飽和状態」となっています。そのため家賃値下げしても同じような物件が多い／競合物件も同様の対応をしてくることから効果はあまりありません。
▶家賃値下げの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４）入居審査を甘くする
近年では家賃滞納を避けるため、契約時に家賃保証会社を利用する物件が多くなりました。家賃保証会社を利用することで、万が一家賃滞納／夜逃が発生しても保証会社が代位弁済してくれるため、貸主側の家賃滞納リスクは殆どありません。
家賃保証会社を利用することにより、保証会社も入居審査を行うことになります。保証会社によって入居審査基準が大きく異なり、滞納歴がある／家賃支払い能力が微妙でも入居審査を通すことがあります。
保証会社審査で問題があっても最終的には貸主決裁ですべて決まりますが、入居審査を甘くしてしまうと…
借主属性が低下し、トラブル発生率が高くなる
強制退去になる可能性が高くなる
など賃貸経営にとってマイナスとなるようなトラブルが発生しやすくなります。トラブルが多い物件は仲介会社にとって紹介したくない物件となってしまいますが、客付け優先で考えている貸主はこの点を理解していません。
▶入居審査に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回は絶対にしてはいけな空室対策を4つお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室対策と聞くと客付けさせればいいと考えている方が非常に多いです。ただ客付けに成功したとしても
借主同士のトラブルが多い
家賃値下げによる収益悪化
家賃滞納が続き強制退去になる
ようなことが多くなれば、募集しても仲介会社側は紹介したくないと考えてしまいます。
間違った空室対策してしまうと、最悪淘汰されてしまいますので注意が必要です。
▶最新の空室対策については、過去記事をご覧下さい。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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