絶対にやってはいけない空室対策とは？
賃貸経営を安定させるためには、空室対策が欠かせません。ただ、Web上にはさまざまな空室対策の情報があるため、「どの対策を選べばよいのか分からない」と悩む貸主も少なくありません。
弊社では、山梨県にある1993年築・20戸の自社所有アパートで空室対策を実践してきました。築年数の経過とともに空室が増えた経験から、2018年以降はリノベーションを含めた対策を進め、収益改善につなげています。
その経験から、空室を早く埋めることだけを優先した対策の中には、十分な効果が得られなかったり、長期的な賃貸経営では注意が必要だったりするものがあると考えています。
本記事では、弊社の賃貸経営の経験をもとに「絶対にやってはいけない空室対策」について解説します。
▶なお、築年数が経過した物件で空室対策をどのような順番で進めればよいかについては、「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
【本記事でお伝えする結論】
空室の原因を確認せず、目先の客付けだけを目的とした対策を行うことは避ける。
家賃値下げやホームステージングだけでは、物件が抱える根本的な課題は解決できない。
築古物件ほど設備や間取りなどを確認し、入居者ニーズに合わせた空室対策を検討する。
１．絶対にやってはいけない空室対策とは？
賃貸物件の平均空室期間は募集時期やエリアによって異なるものの、一般的には約3～4か月と言われています。適正家賃で募集しているのに空室期間が3か月以上続く場合、空室対策が適切ではない可能性が高いです。
多くの貸主が行う「間違った空室対策」として、以下4つが挙げられます。
中途半端な退去リフォーム
ホームステージング
家賃値下げ
入居審査を甘くする
それではこれらの誤った空室対策について、詳しく見ていきましょう。
１）中途半端な退去リフォーム
借主が室内を丁寧に使用していても、経年劣化や自然損耗は避けられません。そのため、退去後は室内の状態に応じて、内装や設備交換など必要なリフォームを行うことが重要です。
適切なリフォームを行うことで、前借主の生活感や築年数を感じさせにくくなり、室内の印象改善につながります。ただしリフォームを行う際には、築年数だけで判断するのではなく、設備の状態や現在の入居者ニーズとの違いを確認することが重要です。
築年数が比較的浅く、設備の機能性や使い勝手が現在の入居者ニーズと大きく乖離していない場合は、内装を中心としたリフォームでも競争力を維持できることがあります。
一方、築20年以上経過した物件では、水回り設備や間取り、収納などが現在の入居者ニーズに合わなくなっているケースがあります。このような場合、表装だけを新しくしても物件全体の印象を十分に改善できないことがあるため、設備交換や間取り変更を含めたリノベーションを検討する必要があります。
またリノベーションを検討する際には、想定する入居者層を明確にし、そのターゲットが求める機能性やデザインを考えることが重要です。貸主側の利回りや好みだけを優先してしまうと、入居希望者が「この部屋を選びたい」と感じる理由を十分につくれない可能性があります。
その結果、周辺の競合物件との差別化が難しくなり、家賃などの条件面で比較されやすくなることがあります。
▶家賃値下げなどの条件競争が賃貸経営の収益に与える影響については、関連記事「賃貸経営の負のスパイラルとは？」で詳しく解説しています。
２）ホームステージング
近年の賃貸業界で注目されている空室対策のひとつに、ホームステージングがあります。
ホームステージングとは募集している部屋におしゃれな家具や雑貨を置くことで、入居後の生活イメージを連想させ入居促進に繋げる手法です。
実際ステージングを行っている物件では賃貸検索サイトの反響が増え、早期客付けに成功していますが、弊社代表はこの空室対策の効果には疑問を持っています。
理由①：収益性が高められない
ホームステージングは、家具やインテリアなどを配置することで室内の印象を高め、入居後の暮らしをイメージしてもらいやすくする方法です。ただし、ホームステージングそのものが設備の機能性や間取り、収納など、物件が抱えている課題を改善するわけではありません。
特に築年数が経過した物件では、見た目の印象だけでなく、水回り設備の使い勝手や経年劣化なども確認する必要があります。
ホームステージングだけに頼り、必要な設備交換や修繕を先送りすると、入居後に設備トラブルが発生する可能性もあるため、物件の状態に応じたリフォームや修繕を併せて検討することが重要です。
理由②：入居後の機能面の課題は解決できない
リクシル住宅研究所の調査を紹介したSUUMOジャーナルの記事によると、賃貸住宅の設備・仕様に不満がある人のうち、約3割が「不満を解消するために引越しを検討している」と回答しています。
築年数が経過した物件では、設備の使い勝手や収納などが現在の入居者ニーズに合わなくなっている場合があります。そのため、長期入居につなげるという視点では、リフォーム／リノベーションを行う際に、見た目だけではなく機能性の改善も検討することが重要です。
ホームステージングは、室内写真の印象を高めたり、入居後の生活をイメージしてもらったりする施策として活用できます。ただし、設備の使い勝手や収納不足など、築古物件が抱える機能面の課題そのものを改善する対策ではありません。
そのため弊社では、築年数が経過した物件の場合、ホームステージングだけに頼るのではなく、入居後の暮らしやすさにつながる機能性の改善も同時に検討することが重要だと考えています。
３）家賃値下げ
空室が長期間続くと、その期間の家賃収入を得ることができません。そのため、募集家賃を見直して早期成約につなげることは、空室期間による収入減少を抑える方法のひとつです。
家賃を下げれば検索条件に入りやすくなり、反響が増える可能性はあります。しかし、競合物件との差別化ができていない状態で値下げだけを行うと、価格競争に巻き込まれ、家賃収入の低下につながるおそれがあります。
仲介会社では、賃貸検索サイトなどを活用して入居者を募集します。しかし、家賃を下げるだけでは、設備の古さや間取り、内装など、反響が得られない原因そのものが解消されるわけではありません。
そのため空室が長期化している場合は、家賃だけを見直すのではなく、「なぜ選ばれていないのか」を確認したうえで、必要に応じて募集条件や物件そのものの改善を検討することが重要です。
▶家賃値下げだけに頼る空室対策が、賃貸経営の収益に与える影響や注意点については、関連記事「家賃値下げ集客はリスクが急上昇します。」で詳しく解説しています。
４）入居審査を甘くする
近年では、家賃滞納リスクに備えるため、賃貸借契約時に家賃保証会社を利用するケースがあります。家賃保証会社を利用することで、借主が家賃を滞納した場合などに、契約内容や保証範囲に応じた保証を受けることができます。
家賃保証会社を利用する場合は保証会社による審査が行われますが、審査基準や保証内容は保証会社によって異なります。また、保証会社の審査を通過したことだけで、入居後のあらゆるトラブルを防げるわけではありません。
最終的な入居可否は契約形態などによって異なりますが、空室を早く埋めることを優先して、入居希望者の支払い能力や契約条件を十分に確認しないまま審査基準を緩和すると、入居後の家賃滞納や契約上のトラブルにつながるリスクがあります。
そのため、空室が長期化している場合でも、入居審査を安易に緩和するのではなく、募集条件や物件自体に空室の原因がないかを確認したうえで対策を検討することが重要です。
▶空室を早く埋めることを優先して入居審査を緩和するリスクについては、関連記事「空室解消のために、入居審査を甘くすると経営上大変なことに」で詳しく解説しています。
２．まとめ
今回は、絶対にしてはいけない空室対策についてお伝えしました。
空室が長期化すると、どうしても「まずは空室を埋めたい」と考えてしまいます。
しかし、物件が選ばれない原因を十分に確認しないまま、中途半端なリフォームや家賃値下げ、入居審査の緩和などに頼ると、目先の空室は解消できても、物件の競争力や収益性といった根本的な課題が残る可能性があります。
今後、人口減少が進めば、地域や物件によっては入居者確保をめぐる競争がさらに厳しくなる可能性があります。
そのような環境では、「空室を埋めること」だけを目的にするのではなく、入居者に選ばれる理由をつくり、家賃収入や入居後の暮らしまで考えた空室対策を行うことが、長期的な賃貸経営では重要になります。
目先の客付けを優先した対策を繰り返すのではなく、将来の空室リスクも見据えながら、自分の物件に必要な対策を見極めることが大切です。
▶家賃の値下げや設備交換だけに頼らない空室対策の考え方については、関連記事「【2023年度版】賃貸空室対策を考える」で詳しく解説しています。
▶弊社では、1993年築20戸の自社所有アパートで空室対策を実践・検証してきました。実際に行ったリノベーションや収益改善の経緯については、「空室対策リノベーション実績」で詳しくご紹介しています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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