絶対にやってはいけない空室対策とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月21日
- 読了時間: 7分
更新日：5月30日
賃貸経営を安定させるためには、空室対策が不可欠です。ただweb上には様々な情報が飛び交っているため、どの空室対策を行えば効果的なのか理解できない貸主が多いのが現状です。
弊社物件は賃貸空室率が30％台の山梨県にあります。築年数が古いためリノベーションを行い収益改善に成功していますが、空室対策で失敗している物件にはある共通点があります。
本投稿は絶対にしてはいけない空室対策をお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．絶対にやってはいけない空室対策とは？
賃貸物件の平均空室期間は募集時期やエリアによって異なるものの、一般的には約3～4か月と言われています。適正家賃で募集しているのに空室期間が3か月以上続く場合、空室対策が適切ではない可能性が高いです。
多くの貸主が行う「間違った空室対策」として、以下4つが挙げられます。
中途半端な退去リフォーム
ホームステージング
家賃値下げ
入居審査を甘くする
それではこれらの誤った空室対策について、詳しく見ていきましょう。
１）中途半端な退去リフォーム
借主が室内を丁寧に使用していても、経年劣化や自然損耗は避けられません。そのため退去後室内の使用状況に応じてリフォーム（内装／設備交換／間取り変更）を行う必要性が高まります。
適切なリフォームを行うことで、前借主の生活感や築年数は感じなくなるため、賃貸検索サイトの反響が多くなります。ただしリフォームを行う際には、築年数に応じた対応をしなければ逆効果になることがあります。
例えば、築年数が20年未満の場合「設備の減価償却」が残っているため、内装メインとしたリフォームを強化することで客付けしやすく、また家賃値下げも最小限に抑えることができます。
しかし築年数が20年を超えると設備の減価償却は終了し、機能性や利便性の部分で大きな差が生じ、さらに物件供給が過剰なため、基本的にリノベーションを検討しなければ早期客付けや家賃維持が難しくなります。
またリノベーションを検討する際、成約ターゲットが好むインテリアスタイルにすることが重要ですが、空室対策で失敗している物件では、貸主の視点（利回りや好み）に偏った部屋になっていることが多いです。
その結果過当競争に巻き込まれ、負のスパイラルに陥ることがあります。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
２）ホームステージング
近年の賃貸業界で注目されている空室対策のひとつに、ホームステージングがあります。
ホームステージングとは募集している部屋におしゃれな家具や雑貨を置くことで、入居後の生活イメージを連想させ入居促進に繋げる手法です。
実際ステージングを行っている物件では賃貸検索サイトの反響が増え、早期客付けに成功していますが、弊社代表はこの空室対策の効果には疑問を持っています。
理由①：収益性が高められない
ホームステージング集客の特徴としては、最低限のリフォームしか行っていない点です。物件資産価値は向上していないため、適正家賃での募集に限られ、価格競争に巻き込まれやすく、収益性の向上は難しくなります。
また最低限のリフォームしか行わ五ことは「目に見えない劣化」を放置することを意味します。そのため劣化が進み修繕が必要になった場合、修繕費用が高額になる可能性が高く、入居中に設備トラブル発生するリスクが高まります。
理由②：長期入居が期待できない
リクシル住宅研究所のリリースによると、賃貸物件の機能性に不満を抱く方の約3割は、その不満を解消するため引越しを検討しているとのことです。
賃貸の機能性に対する不満は、築年数が古くなるほど上昇していきます。したがって築年数が古い物件で長期入居に繋げるためには、リフォーム／リノベーションを機に機能性改善に向けた対策を講じることが求められます。
しかしホームステージングのみの集客では客付けできても、長期入居は難しくなるため空室対策としてはあまり効果は期待できません。
３）家賃値下げ
空室が長期間続くと家賃機会損失が増えてしまいます。そのため家賃値下げし早期成約させた方が損失を最小限に抑えられると主張する専門家がいます。
しかし近年の賃貸市場は「空室率悪化」「物件供給が飽和」が見られます。そのため家賃値下げしても競合物件も同様の措置を講じるため、その効果は限定的となり、さらに家賃収益の減少と借主属性が悪化が懸念されます。
▶家賃値下げの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４）入居審査を甘くする
近年では入居中の家賃滞納リスクを避けるため、契約時に家賃保証会社を利用する物件が多くなりました。家賃保証会社を利用することで、借主が家賃滞納／夜逃げした場合でも、保証会社が代位弁済してくれるため、貸主側の滞納リスクはほぼ解消されます。
家賃保証会社を利用することにより、保証会社も入居審査を行うものの、各社の入居審査基準が大きく異なり、滞納歴がある／家賃支払い能力に不安がある場合でも、入居許可を出すことがあります。
最終的には貸主決裁ですべて決まりますが、入居審査を緩和すると…
借主属性が低下し、トラブル発生率が高まる
強制退去になるリスクが増加する
など賃貸経営にとって不利益なトラブルが発生しやすくなります。トラブルが多い物件は仲介会社は紹介を避ける傾向がありますが、客付け優先で考えている貸主はこの点を理解していないことが多いです。
▶入居審査に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回は絶対にしてはいけない空室対策をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室対策を考える際、多くの貸主は客付けさせ成功すればいいと考えがちです。しかし客付けに成功したとしても…
借主同士のトラブルが頻発する
家賃値下げによる収益悪化
家賃滞納が続き強制退去になる
事態が増えれば、募集しても仲介会社側は紹介したくないと考えてしまいます。間違った空室対策してしまうと、最悪の場合、市場から淘汰されるリスクがあるため、十分な注意が必要です。
▶最新の空室対策については、過去記事をご覧下さい。
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