絶対にやってはいけない空室対策とは？
更新日：2022年9月24日
こんにちは。
賃貸経営を安定的なものにするためには、空室対策は必要不可欠なものとなりますが、空室対策において現在、様々な意見が飛び交っている状況の中で、どの情報が正しいのか、正直わからないと思っているオーナー様もいますよね？
賃貸の空室対策をする際には、空室部屋をどのような形で成約させるのか？によって対策方法が180度異なりますので、注意が必要です。
やってはいけない空室対策：①中途半端な退去リフォーム
退去が発生した際、通常は退去リフォームを行うのが一般的。
最近では、おしゃれな壁紙が豊富にあることから、他社との差別化を図るために、おしゃれな壁紙を室内全体に使用する物件も多くありますが、ただおしゃれな壁紙を使用する際気を付けなければならないのは、その壁紙の色が本当にお部屋を探している方に受け入れられるような壁紙なのかどうか？
例えば、東京などの大都市圏でお部屋を探している方の考えと、地方都市でお部屋を探している方に関して、部屋探しをしていることに関しては同じではありますが、ただ大都市圏ではやっている部屋が、必ずしも地方都市で通用するかについては、懐疑的な要素の方がはるかに大きいです。
弊社所有物件がある山梨県は、全国ワースト1位の空き家率となっていますので、近年空き室対策に本腰を入れている管理会社では、東京などではやっているリノベーションの手法をそのまま山梨の物件でも再現していますが、ただ必ずしもそれがすべて受け入れられているのか？というと実はそういうわけでもなく、一部は未だに空室のままとなっています。
では、退去リフォームをする際、どのような点を気をつければいいのでしょうか？
それは、入居予定者＝ターゲットとなる方の年齢層に合った部屋作りをすることが大切です。
弊社所有物件で、退去リフォーム・リノベーションを行う際、入居される年齢層を20～40歳までのカップル・新婚さん、子育て世代に限定して、家事は基本的に奥さんが行うことを推定すると、室内をどのようにすればいいのかが、必然的にわかってきます。おしゃれな空間で料理をしたいと思う女性は昔も今もそれほど変わりはありませんので、女性が家事をする時間が長いキッチンをおしゃれなものにすれば喜ばれると、弊社では考えてリノベーションを行っています。事実、お客様にご契約される前にアンケート調査を行ったところ、多くの方が成約の決め手の一つにキッチンを上げていました。
やってはいけない空室対策：②中途半端なホームステージング
最近の賃貸業界の空室対策で、人気急上昇中なのが、空き室に家具などを置いて、見学時に入居後の生活のイメージを描いてもらうことで、入居促進を図るホームステージングをする物件が多くなってきています。
確かに、何もない部屋と家具などを置いた部屋とでは、同じ部屋なのに室内の雰囲気が180度違うと言ってもいいほど、家具を置いた方がおしゃれな空間となっているので、お部屋見学に来られた方にとっては、入居したいなと考えてしまいますよね。
ただし、ホームステージングをすれば即成約になるかというと、そういうわけでもありません。
現在の賃貸物件のお部屋探しは、SUUMO等の不動産賃貸物件検索ポータルサイトをほぼ全ての方が活用されています。検索項目の中には、お客様が希望するエリア／家賃／間取りなどを自由に入力することができ、お客様の希望に沿った部屋のみが検索画面上に残ることから、特に築年数が経過した古い物件は、検索画面上に掲載されるためには、家賃を最低でも相場並み～相場以下に設定しなければ、検索画面上に掲載すらされません。
ですので、ホームステージングをする物件に関しては、家賃アップはまず期待することが難しいので、収益を上げることは難しいと思われます。
また、㈱LIXIL住宅研究所の調べによると、現在賃貸アパートに入居している約8割は、室内の機能性（断熱性／湿気など）に不満を持っていることがわかっています。築年数が浅い物件においては、物件そのものが新しこともあり、機能性の部分においては不満点はないと思われますが、築年数が古い物件に関しては、築年数が浅い物件と比べると、機能性の部分に関しては明らかに劣っていますので、当然何も対応しなければ入居後後悔をしてしまう可能性があります。
ホームステージングをしている物件の中には、機能性の部分を対応する費用に関して、機会損失という考えが先行し、その費用があるならば、あえて対応をせずに室内を少しでもおしゃれに見せて、空室期間を短くした方がいいと考える方もいますが、ただお客様はしっかりと管理側の姿勢を見ていますので、ホームステージングをして入居促進を図れたとしても、早期に退去してしまえば、はっきり言ってこちらの方が機会損失が大きいと思われます。
やってはいけない空室対策：③家賃値下げ
早ければ翌日には効果が出る集客方法なのが、家賃値下げ。
賃貸物件を募集している物件では、ほぼ100％の確率でSUUMO等の不動産賃貸物件検索ポータルサイトに物件情報を掲載していますが、そこには家賃などの情報が入力されている以上、ポータルサイト内におけるエリア内相場家賃が把握することができるので、家賃を値下げを行うと、すぐに市場が反応しますので、場合によっては、翌日にはお問合せ～ご成約になることも珍しいことではありません。
家賃を値下げしてすぐに成約になるのなら、こちらの方がラクに集客することができると思われがちですが、これを行ったら一発で終わりになってしまいます。
というのも家賃を値下げをした部屋が、同じ物件内の他のお部屋の家賃より安い金額であれば、当然他のお客様は「違和感」を感じてしまいますよね？
不思議なもので、現在ご入居されているお客様の一部の方は、不動産賃貸物件検索ポータルサイトを見ている方が多く、この事実がわかってしまうと、家賃更新時に「家賃減額請求」をしてくる方が多くいます。
管理会社としてもオーナー様を守ろうと必死に説得はするものの、伝家の宝刀ともいうべき「要求に応じてくれないのなら退去する」と決め台詞を言われてしまうと、やむなく家賃減額を飲まなければならない状態になってしまいます。
一度家賃を下げてしまうと、他のお部屋にもその情報が筒抜けになってしまいますので、更新のたびに家賃が減額になってしまい、最終的には利益を確保すること自体が難しくなってしまいます。
空室対策をする際、一番気を付けなければならないことは、お客様が快適に過ごすことができるような部屋なのかどうかが、一番重要になります。
もし自分（オーナー様）がお客様の立場になった時、この部屋ならこの家賃は妥当と思う得るような部屋ならば、お客様も長期ご入居して頂ける可能性も高くなりますが、その一方で自分が納得しないような部屋ならば、それは鏡となってしまいお客様にも伝わってしまうので、長期入居は難しくなってしまいます。
弊社においても、家賃を値上げ目的でフルリノベーションを行った部屋と、一部を部分的にリノベーションをして家賃を据え置いた部屋の両方の集客を実際に行い、成約することができましたので、予算にあったリフォーム・リノベーションで最大限の結果を出すことは可能です。
空室対策でお悩みのオーナー様がいましたら、ぜひ一度弊社までご相談ください。ご相談料は無料ですのでお気軽にどうぞ。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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