誰でもできる空室対策は淘汰される理由
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6 日前
- 読了時間: 4分
賃貸物件で空室が発生すると、部屋が埋まるまでは家賃入金は発生しません。
一般的に早期客付けを目指すには、部屋探しする方が多く利用している賃貸検索サイトに物件掲載し、反響数を増やすことが唯一の方法とされています。
物件反響数を増やすには…
適正な募集家賃の設定
部屋を広く見せるため広角撮影した写真を掲載する
写真点数を増やす／明るめの写真を掲載する
と効果的と言われています。また客付けに強い仲介会社に定期的に訪問し、広告料を増額することでより優先的に紹介される可能性が高まります。
しかし弊社代表は先程紹介した空室対策を行っても、空室を埋めることは難しいと考えています。その理由としては…
需要と供給のバランスがすでに崩れている
設備増強しても収益性が低下する
この2点を挙げることができます。それではこれらの詳細について見ていきましょう。
需要と供給のバランスが崩壊している
賃貸物件の需要と供給のバランスは、一部のエリアを除きすでに崩壊しています。物件の供給は築年数が経過するにつれて増加しますが、部屋探しされる方は家賃予算が合えば、築年数の浅い物件を選ぶ傾向があります。
そのため必然的に競争力が低下した築20年以上の物件は、家賃を抑えたい方以外は選ばれにくく、また空室対策を行っても競合物件と同様の対策を講じるため、結果として空室が長期化しやすくなります。
設備増強しても収益性が低下？
賃貸集客を強化するためには、物件資産価値を向上させることが重要です。例えば賃貸設備として人気が高い「インターネット無料」を導入することで、賃貸検索サイトでの反響数を増加させることが期待されています。
しかし不動産メディア「楽街」のリリースによれば、若い世代は「インターネット使い放題プラン」に加入していることが多く、速度低下が起こりやすいインターネット無料化が必ずしも入居促進にはつながらないと伝えています。
人気設備を設置すると反響を得られやすくなりますが、部屋探しをされる方は平均3件内見しているため、部屋全体のクオリティーを高めない限り人気設備を充実させても客付けで有利になるとは言えません。
▶楽街のリリースはこちらをご覧下さい。
誰でもできる空室対策は淘汰される理由
つまり誰でも実現可能な空室対策は、必ずと言っていいほど参入者が現れるため、その結果空室対策を行っても差別化の価値が低下し、場合によっては淘汰される危険性が出てきてしまいます。
基本的に同質化戦略が効果的なのは、主にトップ企業に限られると言われています。賃貸業界で置き換えれば新築物件が該当すると思われます。
一方で築年数が古い物件や空室が多い物件は、ランチェスター戦略において弱者に分類されるため、同質化戦略は期待できません。
ランチェスター戦略においての強者に勝つためには、競合が参入できないぐらいほどの価値を生み出す「差積化」を実現することが重要です。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時差積化リノベーションを行っています。
ファミリータイプの物件であり、主に20～30代のカップルや新婚夫婦が借主となっていることから、成約ターゲットを同年代女性に設定し、リノベーションコンセプトを「賃貸だけどおうちカフェを楽しめる」とし、競合物件が模倣できない「自然素材の材料」を可能な限り取り入れました。
また集客方法を全面的に見直し、物件独自の公式サイトを開設しSNSとHPを活用した集客を強化しました。
その結果、物件クオリティーと集客における差積化に成功し収益性UPを図ることに成功。2020年以降は増収増益を達成し、満室を実現することができました。
▶弊社リノベーションの実績に関しては、過去記事をご覧下さい。
空室対策を考える時「成功事例」を参考にしがちですが、競合が展開している空室対策をそのまま実施しても「100%の差別化」は難しく、物件の価値は低下する恐れがあります。
したがって「誰にでもできる空室対策」は将来的には淘汰される可能性が高いといえます。
しかし最初から差積化を図れれば、ランチェスター戦略における「強者」の物件が現れたとしても、価値の目減りを抑えられるため、安定した賃貸経営を行うことができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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