不人気3点ユニットバスどうする？
近年の賃貸市場では、地域や物件種別によっては供給過多となり、借り手が物件を比較しやすい状況になっています。そのため空室対策を行う際は、現在の入居者ニーズを踏まえた改善を行わなければ、客付けが難しくなる可能性があります。
バス・洗面台・トイレが一体となった3点ユニットバスは、以前は単身向けアパートで広く採用されていました。しかし現在は「バス・トイレ別」を希望する方が多く、物件によっては客付けに影響を及ぼすことがあります。
3点ユニットバスは現在の賃貸市場では敬遠される傾向がありますが、すべての物件で高額なリフォームが必要とは限りません。
安易にバス・トイレを分離するとリフォーム費用が高額になり、キャッシュフローへ影響する可能性もあります。そのため、ターゲットや家賃帯に応じて改善方法を選ぶことが、費用対効果の高い空室対策につながります。
本記事では、3点ユニットバスの課題や改善方法、リフォームを検討する際の考え方について解説します。
なお、空室対策全体の考え方については「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から、2020年以降は年間平均95％以上へ改善、年間収入430万円UPという自社物件で実践・検証してきたノウハウをもとに、オーナー様と二人三脚で改善サポートします。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
3点ユニットバスは検索で不利になりやすく、現在の賃貸市場では敬遠される傾向がある。
リフォーム方法によって費用は約20～200万円と大きく異なるため、費用対効果を踏まえた判断が重要。
3点ユニットバスは成約ターゲットや家賃帯に応じて改善方法を選ぶことが、空室対策成功のポイント。
１．3点ユニットバスが人気がない理由
昔は当たり前だった3点ユニットバスが敬遠される背景には以下４つのデメリットを挙げることができます。
カビが生えやすくなる
バス・洗面台がひとつの空間にあると、湿気がこもりカビが生えやすくなります。また3点ユニットバスではシャワーカーテンが標準となっていますが、濡れたままの状態にしておくとカビが生えやすくなるため、入浴後拭かなければならなくなります。
洗い場がない
3点ユニットバスは「洗い場」が設定されていません。つまり湯舟が洗い場となります。洗い場がないと湯船にゆっくりとつかることができないため、お風呂が大好きな方にとっては不満に感じてしまいます。
またシャワーカーテンをしっかりと閉めないと、シャワー利用時にトイレ側に水が飛んでしまうため、毎回掃除をしなければならない点もデメリットと言えます。
温水洗浄便座がつけられない
今ではマスト設備となっている温水洗浄便座ですが、3点ユニットバスには基本的に設置することはできません。設置するには防水／防湿対策を行わなければならず、専用の温水洗浄便座は1つ10万円もしてしまうため、現実的に設置することは難しいです。
検索で不利になる
3点ユニットバスは主にワンルーム物件に設置されていることが多いのですが、SUUMOが発表した「一人暮らしのシングルに聞いた賃貸住宅設備ランキング2021」によると…
バストイレ別ではないと部屋を借りないと回答した方は約6割
次の引っ越しの際バストイレ別を希望されている方は約6割
いることがわかりました。つまりバストイレがセットとなっている3点ユニットバスが設置されていると検索で弾かれる確率が高くなり空室が埋まりにくくなることを示唆しています。
２．3点ユニットバスリフォーム方法
不人気の3点ユニットバスですがリフォームで分離させることができます。バストイレを分離する方法としては以下３つのプランがあります。
バス・トイレ・洗面台を完全に独立させる
バス・トイレ・洗面台を完全に独立させる場合、間取り＆配管工事が必須となるため200万円近い費用が発生してしまいます。
また狭いワンルームで上記3者を完全に分離させると、部屋全体が圧迫感を感じやすく、また収納力が弱まるため費用対効果は期待できません。
▶リノベーション費用を抑えながら物件価値を高める具体的な方法については、関連記事「築古アパートのリノベーション費用を抑えるコツ」で詳しく解説しています。
バス・トイレを分類しユニットバスを設置
既存3点ユニットのスペースにバス・トイレを分類し新たにユニットバスを設置する方法があります。この方法だと既存配管を利用することになるため、60～80万円の費用で対応できます。ただし今までと比べると浴槽が小さくなってしまう点はデメリットと言えます。
バス・トイレにサッシを取付ける
バスの浴槽の縁にサッシを取付けることで、簡単にバス・トイレを分離させることができ、約20～30万円で対応することができます。費用を抑えたい貸主には最適な方法と言えるものの、簡易的なため訴求効果は期待できません。
▶リノベーション費用を抑えながら物件価値を高める具体的なアイデアについては、【関連記事】「アイデア次第でリノベーション費用を節約することができます」で詳しく紹介しています。
３．不人気3点ユニットバスどうする？
弊社でも空室対策を進める際は、「設備が古いからすべて交換する」という考え方ではなく、費用対効果を重視しながら改善内容を検討しています。その経験からも、3点ユニットバスは物件のターゲットに応じて対応方法を変えることが重要だと考えています。
確かに、3点ユニットバスをリフォームすれば物件の印象は向上し、反響が得られやすくなる可能性があります。
しかし、バス・トイレを分離する場合は50～100万円程度の費用がかかることもあり、単身向け物件ではファミリー物件と比べて入居期間が短い傾向があるため、入居中に費用を回収することが難しいケースもあります。
そのため弊社では、想定する入居者のニーズや家賃帯を踏まえ、成約ターゲットに応じて対応方法を選択すべきと考えています。
成約ターゲット | 対応方法 |
学生向け | シャワー水栓交換のみ |
単身男性 | ３点ユニットバスリフォーム ※フィルム貼り＋水栓交換 |
単身女性 | ３点ユニットバスリフォーム（上記）orバストイレ分離 |
学生向け物件は家賃を抑えたいと考える方が多いため、3点ユニットバスはそのまま活用しても特段問題はありません。もし丁寧に対応するならばシャワー水栓交換ぐらいまでです。
単身男性を主なターゲットとする物件では、家賃や立地を重視して部屋を選ぶ入居者もいるため、浴室フィルム貼りと水栓交換でも印象改善が期待できます。
単身女性を主なターゲットとする物件では、設備やデザイン性を重視する入居者も想定されるため、予算に応じてバス・トイレ分離も検討したいところです。
一方で、3点ユニットバスに抵抗感を持つ入居希望者もいるため、そのまま活用する場合は、部屋全体の印象を高めるリフォームも併せて検討することが重要です。
４．まとめ
今回は、3点ユニットバスの課題や改善方法、リフォームを検討する際の考え方についてお伝えしました。
3点ユニットバスは現在の賃貸市場では不利になりやすい設備ですが、すべての物件で高額なリフォームが必要というわけではありません。
重要なのは、物件のターゲットや家賃帯、投資回収の見込みを踏まえて最適な改善方法を選択することです。費用対効果を意識した判断が、長期的な賃貸経営につながります。
今回ご紹介した判断方法は、私自身が1993年築のアパートで空室対策リノベーションを進める中で重視してきた、ターゲット設定と費用対効果の考え方をもとにしています。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
弊社が自社所有アパートで取り組んできた改善内容や成果については、「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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