不人気3点ユニットバスどうする？

近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態のため完全に借り手有利となっています。そのため空室対策をする際はニーズを反映させる対策を行わなければ客付けはうまくいきません。

バス・洗面台・トイレがセットになっている3点ユニットバス。昔は単身向けアパートに設置され人気がありましたが現在はバストイレ別を希望されている方が多いため、リフォームしなければ客付けに影響が出てしまいます。

ただリフォームするとなると費用が高額になり、場合によってはキャッシュフローにも影響が出てしまいます。

そこで本投稿は不人気3点ユニットバスをどうしたらいいのかについてお伝えします。

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私の経営する有限会社山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！

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【本記事でお伝えする結論】

１．3点ユニットバスが人気がない理由

昔は当たり前だった3点ユニットバスが敬遠される背景には以下４つのデメリットを挙げることができます。

バス・洗面台がひとつの空間にあると、湿気がこもりカビが生えやすくなります。また3点ユニットバスではシャワーカーテンが標準となっていますが、濡れたままの状態にしておくとカビが生えやすくなるため、入浴後拭かなければならなくなります。

3点ユニットバスは「洗い場」が設定されていません。つまり湯舟が洗い場となります。洗い場がないと湯船にゆっくりとつかることができないため、お風呂が大好きな方にとっては不満に感じてしまいます。

またシャワーカーテンをしっかりと閉めないと、シャワー利用時にトイレ側に水が飛んでしまうため、毎回掃除をしなければならない点もデメリットと言えます。

今ではマスト設備となっている温水洗浄便座ですが、3点ユニットバスには基本的に設置することはできません。設置するには防水／防湿対策を行わなければならず、専用の温水洗浄便座は1つ10万円もしてしまうため、現実的に設置することは難しいです。

3点ユニットバスは主にワンルーム物件に設置されていることが多いのですが、SUUMOが発表した「一人暮らしのシングルに聞いた賃貸住宅設備ランキング2021」によると…

いることがわかりました。つまりバストイレがセットとなっている3点ユニットバスが設置されていると検索で弾かれる確率が高くなり空室が埋まりにくくなることを示唆しています。

不人気の3点ユニットバスですがリフォームで分離させることができます。バストイレを分離する方法としては以下３つのプランがあります。

バス・トイレ・洗面台を完全に独立させる場合、間取り＆配管工事が必須となるため200万円近い費用が発生してしまいます。

また狭いワンルームで上記3者を完全に分離させると、部屋全体が圧迫感を感じやすく、また収納力が弱まるため費用対効果は期待できません。

既存3点ユニットのスペースにバス・トイレを分類し新たにユニットバスを設置する方法があります。この方法だと既存配管を利用することになるため、60～80万円の費用で対応できます。ただし今までと比べると浴槽が小さくなってしまう点はデメリットと言えます。

バスの浴槽の縁にサッシを取付けることで、簡単にバス・トイレを分離させることができ、約20～30万円で対応することができます。費用を抑えたい貸主には最適な方法と言えるものの、簡易的なため訴求効果は期待できません。

不人気3点ユニットをリフォームすれば反響が得られやすくなるものの、50～100万円近い費用が掛かってしまいます。

単身向けはファミリー物件と比べ入居期間が短いため、リフォームしても入居中の費用回収は厳しくなります。そこで弊社代表は不人気3点ユニットがある場合、成約ターゲット別に対応すべきと考えます。