近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態のため完全に借り手有利となっています。そのため空室対策をする際はニーズを反映させる対策を行わなければ客付けはうまくいきません。
バス・洗面台・トイレがセットになっている3点ユニットバス。昔は単身向けアパートに設置され人気がありましたが現在はバストイレ別を希望されている方が多いため、リフォームしなければ客付けに影響が出てしまいます。
ただリフォームするとなると費用が高額になり、場合によってはキャッシュフローにも影響が出てしまいます。
そこで本投稿は不人気3点ユニットバスをどうしたらいいのかについてお伝えします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．3点ユニットバスが人気がない理由
昔は当たり前だった3点ユニットバスが敬遠される背景には以下４つのデメリットを挙げることができます。
カビが生えやすくなる
バス・洗面台がひとつの空間にあると、湿気がこもりカビが生えやすくなります。また3点ユニットバスではシャワーカーテンが標準となっていますが、濡れたままの状態にしておくとカビが生えやすくなるため、入浴後拭かなければならなくなります。
洗い場がない
3点ユニットバスは「洗い場」が設定されていません。つまり湯舟が洗い場となります。洗い場がないと湯船にゆっくりとつかることができないため、お風呂が大好きな方にとっては不満に感じてしまいます。
またシャワーカーテンをしっかりと閉めないと、シャワー利用時にトイレ側に水が飛んでしまうため、毎回掃除をしなければならない点もデメリットと言えます。
温水洗浄便座がつけられない
今ではマスト設備となっている温水洗浄便座ですが、3点ユニットバスには基本的に設置することはできません。設置するには防水／防湿対策を行わなければならず、専用の温水洗浄便座は1つ10万円もしてしまうため、現実的に設置することは難しいです。
検索で不利になる
3点ユニットバスは主にワンルーム物件に設置されていることが多いのですが、SUUMOが発表した「一人暮らしのシングルに聞いた賃貸住宅設備ランキング2021」によると…
バストイレ別ではないと部屋を借りないと回答した方は約6割
次の引っ越しの際バストイレ別を希望されている方は約6割
いることがわかりました。つまりバストイレがセットとなっている3点ユニットバスが設置されていると検索で弾かれる確率が高くなり空室が埋まりにくくなることを示唆しています。
２．3点ユニットバスリフォーム方法
不人気の3点ユニットバスですがリフォームで分離させることができます。バストイレを分離する方法としては以下３つのプランがあります。
バス・トイレ・洗面台を完全に独立させる
バス・トイレ・洗面台を完全に独立させる場合、間取り＆配管工事が必須となるため200万円近い費用が発生してしまいます。
また狭いワンルームで上記3者を完全に分離させると、部屋全体が圧迫感を感じやすく、また収納力が弱まるため費用対効果は期待できません。
バス・トイレを分類しユニットバスを設置
既存3点ユニットのスペースにバス・トイレを分類し新たにユニットバスを設置する方法があります。この方法だと既存配管を利用することになるため、60～80万円の費用で対応できます。ただし今までと比べると浴槽が小さくなってしまう点はデメリットと言えます。
バス・トイレにサッシを取付ける
バスの浴槽の縁にサッシを取付けることで、簡単にバス・トイレを分離させることができ、約20～30万円で対応することができます。費用を抑えたい貸主には最適な方法と言えるものの、簡易的なため訴求効果は期待できません。
３．不人気3点ユニットバスどうする？
不人気3点ユニットをリフォームすれば反響が得られやすくなるものの、50～100万円近い費用が掛かってしまいます。
単身向けはファミリー物件と比べ入居期間が短いため、リフォームしても入居中の費用回収は厳しくなります。そこで弊社代表は不人気3点ユニットがある場合、成約ターゲット別に対応すべきと考えます。
成約ターゲット | 対応方法 |
学生向け | シャワー水栓交換のみ |
単身男性 | ３点ユニットバスリフォーム ※フィルム貼り＋水栓交換 |
単身女性 | ３点ユニットバスリフォーム（上記）orバストイレ分離 |
学生向け物件は家賃を抑えたいと考える方が多いため、3点ユニットバスはそのまま活用しても特段問題はありません。もし丁寧に対応するならばシャワー水栓交換ぐらいまでです。
単身男性は女性と比べ設備／使用に対する要望は低いため、3点ユニットバスに強い抵抗を感じる方は少ないはずです。そのため浴室フィルム貼り＋水栓交換するだけでOKです。
最後に単身女性は3点ユニットを敬遠してくるはずなので、予算があればバストイレを別にした上でユニットバスを設置されたほうがいいと思います。最低でも浴室フィルム貼り＋水栓交換はマストです。
ただし3点ユニット自体に嫌悪感を感じてる方は多いため、活用する場合は部屋全体のリフォームは必須となります。
４．まとめ
今回は不人気3点ユニットバスについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
3点ユニットバスがあると集客上マイナスになってしまうことは避けられません。ただ3点ユニットバスのデメリットを打ち消すクオリティーが高いリフォームを行えば、客付けの影響は十分押さえられます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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