築年数が経過してくると物件資産価値が低下→空室期間の長期化→家賃値下げを余儀なくされてしまうため、キャッシュフローが悪化する恐れがあります。
しかし資産価値を高めるリノベーションを行うことで、従前と比べ機能性／デザイン性が向上するため早期客付け＋収益改善が期待できます。
ただ近年では空室率改善を目指しリノベーションを行う物件が多くなっています。そのため収益性を確実に高めるならば人気物件にするぐらい差別化を図らなければ結果を出すことは難しくなります。
本投稿は、古いアパートをおしゃれにリノベーションし人気物件にするコツについて、お伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"リノベーションで人気物件にするコツ”
１．リノベーション検討のタイミングとは？
空室期間が今までと比べ長期化していると感じた時が、恐らくリノベーション検討のタイミングであると考えられます。
アパート経営は借主に入居してもらえなければ家賃収入が発生しません。そのため築年数関係なく空室対策は行わなければなりませんが、例えば…
リフォームしたのに空室期間が長くなった
競合他社が価格競争を激化し、これ以上追随することは難しい
一般的に上記は築年数が20年を超えてくると起こりやすくなり、抜本的な改革をしなければ客付けが難しくなる可能性が高くなります。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年からリノベーションを展開していますが、リノベーションへと舵を切ったのは「今までの空室対策」では客付けが難しくなると判断したからです。
▶弊社代表がリノベーションを決意した理由については、過去記事をご覧下さい。
２．リノベーションのメリットとは？
築年数が経過した物件をリノベーションすると、以下のメリットが期待できます。
家賃値上げ
長期入居
客付けに有利
それではそれぞれの効果について、見ていきましょう。
家賃値上げがしやすくなる
リノベーションすることで資産価値は従前と比べ大幅に高くなります。そのためリノベーションを機に家賃値上げしても客付けに不利になることは少なくなります。
長期入居に繋げれられる
借主にとってリノベーション物件は、新築並みなのに家賃がリーズナブルになっている点です。
そのためクオリティーが高いリノベーション部屋を作り、物件管理の質を高めることができれば、家賃がオトク／生活しやすいと考える借主は多くなるため、長期入居に繋げられ安定した家賃収入を得ることができます。
客付けに有利になる
賃貸仲介会社は成約報酬＝仲介手数料が最大の売上となることから、成約に繋げられそうな物件ほど積極的に紹介していきます。
リノベーション部屋は「家賃がリーズナブルなのに部屋がきれい」なため築年数が浅い物件を希望している人／おしゃれな暮らしをしたい方に紹介すれば成約に繋げられるため客付けに有利になります。
３．古いアパートをおしゃれにリノベーションする方法
古い賃貸アパートをおしゃれにリノベーションすると、築年数の古さは全く感じなくなります。
ただし、近年ではリノベーションを施す物件が増加傾向となっているため、早期成約を実現したいのであれば人気物件にさせるぐらいクオリティーを高めなければなりません。
リノベーション部屋を人気物件にさせるコツについて、お伝えいたします。
集客ターゲットにあったリノベーション
リノベーションする際、集客ターゲットは誰になるのか事前にペルソナ設定しないと、訴求力が高まらずあやふやな部屋となるため早期成約が難しくなります。
例えば、貸主所有物件が「ファミリータイプ」の場合…
20～30代のカップル、新婚、子育て中の家族が入居する可能性大
成約のカギは女性側が握っている
部屋探しの際、所有している家具との相性を確認している
ことが多いため、この場合女性喜ぶ北欧スタイル／シンプルナチュラルテイストを意識したリノベーションを行うと反響数が高くなり早期客付けがしやすくなります。
▶ターゲット層を意識したリノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
機能性を充実させる
LIXIL住宅研究所の調べによると、築年数が経過している物件に入居している借主は室内機能性（断熱、湿気、防音）に対し不満を感じ、不満を解消できない借主の中には住み替えを検討していることが分かったとのことです。
ただ多くのリノベーション物件は「コスト削減」を意識した部屋作りをしているため、室内機能性を改善させている物件は殆どないのが正直なところです。
弊社物件では上級グレードの部屋のみ、室内機能性を大幅に改善させる漆喰を居住スペースに施工し、実際借主から「冷暖房費の節約につながった」と喜びの声を頂いております。
▶漆喰効果に関しては、過去記事をご覧下さい。
人気リノベーション物件になった弊社物件
弊社物件は2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを展開。SNSを活用した独自集客を行ったことで反響数を伸ばすことに成功。その結果2020年以降満室＋増収増益を達成することができるようになりました。
2023年度は閑散期中に3件退去が発生したものの、2か月以内に全ての部屋が埋まり、2024年度は5月に2件退去が発生→退去後数日で入居申込が入りました。
▶弊社リノベーション実績については、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は古いアパートをおしゃれにリノベーションし人気物件にするコツについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年ではSDGsの普及によりリノベーション物件の認知度は高くなってきています。
ただ今後競争が激化することが予想されるため、安定的な賃貸経営を目指すのであれば人気物件並みにクオリティーを上げ顧客満足度を高める賃貸管理を行うことが求められます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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