築年数が経過すると物件資産価値は低下するため収益性は悪化しやすくなります。また修繕費＆税負担も多くなることからアパートローン完済前後を見計らって物件売却／建て替えを選択する貸主は多いと思います。
ただ近年では部屋探しの多様化が進みリノベーションを行えば築年数で物件判断される方は少なく、人によっては最初からリノベーション物件を選択肢に入れている方もいます。
そのためデメリットが多い築30年以上のアパートでもやり方次第で物件価値を高めることができるため、収益アップは十分期待できます。
本投稿は築30年以上のアパートの物件価値についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．築30年以上のアパートの物件価値がないと言われるワケ
一般的に築30年以上経過した賃貸アパートは価値がないと言われています。背景には以下3点を挙げることができるからです。
収益性が低下する
修繕費が嵩む
税負担が重くなる
それではそれぞれの理由を見ていきましょう。
収益性が低下する
築年数が経過すると物件資産価値は低下するため空室が目立ちやすくなり、また家賃値下げしなければ集客は難しくなってしまいます。
また年数の経過と共に付帯設備や外壁の経年劣化→修繕費増加により損益分岐点が上昇＝収益性が低下しやすくなります。
修繕費が嵩む
築年数が経過すると経年劣化による設備故障リスクが増えるため、修繕費が嵩んでしまいます。また昨今はインフレの影響によりリフォーム費用が高くなっているため物件稼働率が低下するとキャッシュフローが厳しくなります。
税負担が重くなる
賃貸アパートは毎年一定額を減価償却費として経費計上できるため、節税効果が期待できます。ただ減価償却は法定耐用年数により期間が設定されているため、年数を過ぎると所得税＆住民税負担が一気に高くなりキャッシュフローを悪化させてしまいます。
２．築30年以上のアパートの出口戦略
先程もお伝えした通り築30年以上のアパートを所有してもリスクは高くなるため、出口戦略を考えた方がいいと言われています。
築30年以上のアパートの出口戦略としては物件売却が一般的です。不動産価格は市場の動向によって変動しています。そのため不動産価格が上昇している時に物件売却ができれば大きなキャピタルゲインを得ることができます。
国土交通省のリリースによると、マンション／アパート（一棟）の不動産価格指数は、2010年を100とすると2022年10月で156.0となっています。
５年以下 | 所有期間 | ５年以上 |
30％ | 所得税 | 15% |
９% | 住民税 | 5% |
0.63％ | 復興特別所得税 | 0.315% |
39.63％ | 合計 | 20.315% |
また物件売却すると譲渡所得が発生しますが築30年以上のアパートを所有している貸主は新築時から所有しているケースが多いため税負担が抑えられる点はメリットと言えます。
３．築30年以上のアパートの有効活用
築年数が古くなると物件価値が低下しまた節税効果も期待できないため、多くの貸主は早期に物件を処分したいと考えています。ただ物件があるエリアが今後も賃貸需要が期待できるならば、物件を有効活用した方がメリットは大きくなります。
リノベーション物件は注目されている
近年の賃貸業界は部屋探しの価値観が多様化し、リノベーションを行えば築年数で物件判断される方は少なくなっています。
リノベーションの魅力は築年数は古いものの設備や内装が一新され、また新築よりリーズナブルに借りることができるため最近ではリノベーション物件をあえて選択される方が急増しています。
またリノベーションすると従前と比べ資産価値が高くなるため、家賃値上げができます。つまりリノベーションすることで収益性が高い物件に再生させることができ内部留保が溜まりやすくなります。
新たな選択肢が生まれる
リノベーションに成功すると様々なメリットが生まれます。まず家賃値上げすることで従前と比べ利回りが改善されるため売却時のキャピタルゲインが大きくなります。
また内部留保を厚くすることができれば将来的に建て替えする際、頭金を多く充てることができ、さらに銀行評価も高くなるため融資の面でも有利になります。
４．まとめ
今回は築30年以上のアパートの物件価値についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
築年数が経過すると修繕費／税負担が増えるため賃貸経営を行うメリットはあまり期待できません。ただSDGsが普及しリノベーション物件の認知度が大きくなった今、リノベーションして収益性を高めた上で出口戦略を考えた方が、貸主メリットは大きくなります。
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