築30年以上の賃貸アパート経営はデメリット？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月6日
- 読了時間: 6分
築年数が30年以上経過している賃貸アパートは、資産性や収益性が低下しやすく減価償却による節税効果が期待できなくなるため、多くの貸主は「出口戦略」を検討していると考えられます。
一昔前は所有するより売却か建て替えを行った方が貸主にとってメリットは大きいとされていましたが、近年では物件供給数飽和し建築資材高騰により、これらの選択肢が必ずしも貸主に有利とは限らなくなっています。
また部屋探しの多様化が進み、築年数の古さだけで物件判断される方は非常に少なくなりました。そのため適切なリノベーションや外壁メンテナンスを行えば50年ぐらい所有しながら収益性を向上させることが十分に可能です。
そこで本投稿は築30年以上の賃貸アパート経営は果たしてデメリットなのかについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．築30年以上の賃貸アパート経営がデメリットと言われる理由
築年数が30年以上経過している賃貸アパート経営がデメリットと言われる理由として、以下の3つを挙げることができます。
修繕費
税負担
収益性
それではそれぞれの理由を見ていきましょう。
１）修繕費
築年数が30年以上経過すると、新築時と比べ経年劣化に伴う修繕費増加し、キャッシュを圧迫するリスクが高くなります。
築年数が30年以上経過すると、経年劣化に伴う修繕費が増加し、ッシュフローを圧迫するリスクが大きくなります。
古い物件を処分したいと考えている貸主は「修繕費増加が要因」と言っても過言ではありません。
２）税負担
アパート経営のメリットは法定耐用年数に基づき減価償却が行える点です。これにより毎年一定の金額を償却できるため税負担を軽減することが可能です。
しかし築年数が経過すると償却が終了し、帳簿上の利益が急増し税負担が重くなることがあります。
またキャッシュフロー悪化により過去にリスケジュール（支払期間の延長）を行った物件ではデッドクロスが発生しやすくなるため、注意が必要です。
一定の家賃収入があっても税負担の方が大きくなれば、最悪黒字倒産もあり得ます。
３）収益性
近年の賃貸市場は物件供給数増と人口減少の影響により空室率が悪化傾向にあります。空室率が上昇すれば募集しても客付けが難しくなり、家賃値下げを余儀なくされることが増えてきます。
ただ競合物件も同様の対応をとるため、借主から家賃減額請求が発生しやすく「負のスパイラル」に陥りやすくなるため収益性が低下してしまう恐れがあります。
２．築30年以上の賃貸アパート経営はやり方次第でメリットに！
築年数が古い物件を所有しても収益性が期待できないと考える貸主は結構多いです。しかし近年では部屋探しの多様化が進んでおり、建物メンテナンスをしっかりと行えばリノベーションを行うことで収益物件としての価値を高めることが十分期待できます。
その理由について解説します。
１）部屋探しの多様化
部屋探しの際「築年数」だけで判断される方は近年では減少傾向となっています。エイブルが賃貸物件に住んでいる20～30代男女に調査したところ、築年数の許容範囲について…
リフォームしていれば築年数は気にならない
築年数にこだわりはない
と回答した方は全体の約3割。一方新築に入居したい方は約6％に過ぎません。
リノベーション物件は新築／築浅物件入居者をターゲットにしているため、室内デザイン性強化しリーズナブルな家賃設定を行うことで、新築／築浅入居希望者を獲得することは十分可能です。
２）差積化リノベーションで安定集客＋収益アップ！
設備や内装、間取り変更を行うリノベーションは資産価値をたかめるこうかがあります。そのため従前と比べ家賃値上げしても早期客付けがしやすくなり収益性アップが期待できます。
しかし競合物件や他の貸主も同様の考えを持っているため、他社と同じようなリノベーションを行うと差別化の価値は時間の経過と共に下落し価格競争に繋がる恐れがあります。
リノベーションの価値を最大化し目減りを最小限に抑えるためには、競合物件が追随できないぐらい差積化を徹底することが重要です。差積化を行うことで価格競争＋家賃相場から脱却することができます。
また早期客付けを目指すには、成約ターゲットをペルソナ設定しターゲットが確実に魅力が感じる部屋作りも不可欠です。
▶リノベーション戦略／ターゲット設定の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）内部留保がためやすくなる
差積化リノベーションを行うことで競合物件との徹底的な差別化を図ることができるため…
従前と比べ収益性が高くなる
仲介会社から紹介されやすくなる
ため、安定した家賃収入を得ることが期待でき、内部留保が溜まりやすくなります。またアパートローンが完済していれば従前と比べキャッシュ改善が期待でき、税負担が大きくなっても経営が厳しくなることは考えにくくなります。
３．まとめ
今回は築30年以上の賃貸アパート経営は果たしてデメリットなのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
出口戦略としてアパート建て替えを検討する貸主は多いと思いますが、不動産賃貸市場は今後厳しくなることから、金融機関によっては建て替え費用の頭金を融資条件にする可能性が高くなります。
今回紹介した方法を行えば築年数が古い物件でも収益物件として再生することが可能です。そのため築年数が古い物件を所有している貸主は収益物件化を目指し、内部留保を貯める戦略を立てることが重要だと思います。
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