築年数が30年以上経過している賃貸アパート経営は、資産性や収益性が低下しやすいと言われています。そのため築年数が30年以上経過している物件を所有している貸主の多くは「出口戦略」を検討していると思われます。
築年数が古い物件について一昔前は所有するより売却／建て替えのどちらかを行った方が貸主メリットは大きいと言われましたが、近年では物件供給数飽和／建築資材高騰により売却／建て替えは貸主に最大限の恩恵がない可能性が高くなっています。
また部屋探しの多様化が進み、築年数の古さだけで物件判断される方は非常に少なくなっています。そのため適切なリノベーション＋外壁メンテナンスを行えば50年ぐらいは物件所有＋収益性アップさせることは十分に可能です。
そこで本投稿は築30年以上の賃貸アパート経営はデメリットなのかについてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．築30年以上の賃貸アパート経営がデメリットと言われる理由
築年数が30年以上経過している賃貸アパート経営がデメリットと言われる理由として、以下の3つを挙げることができます。
修繕費
税負担
収益性
それではそれぞれの理由を見ていきましょう。
１）修繕費
築年数が30年以上経過してくると、経年劣化が原因による修繕費が大きくなりキャッシュを圧迫させてしまうリスクが大きくなります。
古い物件を処分したいと考えている貸主は「修繕費増加が要因」と言っても過言ではありません。
２）税負担
アパート経営のメリットは法定耐用年数に応じて減価償却ができる点です。毎年まとまった金額を償却できるため税負担を抑える効果があります。
ただ築年数が経過すると償却が終了してしまうため、帳簿上の利益が一気に高くなり税負担が大きくなってしまいます。
またキャッシュフロー悪化により過去にリスケジュール（支払期間の延長）を行った物件ではデッドクロスが発生しやすくなります。
一定の家賃収入があっても税負担の方が大きくなるため、対策を講じないと最悪黒字倒産もあり得ます。
３）収益性
近年の賃貸市場は物件供給数増加＋人口減少の影響により空室率が悪化傾向となっています。
空室率が悪化すれば募集しても客付けができない物件が増加するため、家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
ただ競合物件も同様の対応をとる／借主から家賃減額請求が発生しやすくなるため「負のスパイラル」に陥るため収益性が低下してしまいます。
２．築30年以上の賃貸アパート経営はやり方次第でメリットに！
築年数が古い物件を所有しても収益性が期待できないと考える貸主は結構多いです。ただ近年では部屋探しの多様化が進んでいるため、建物メンテナンスをしっかりと行えばリノベーションを行うことで収益物件にすることは十分期待できます。
その理由について解説します。
１）部屋探しの多様化
部屋探しの際「築年数」だけで判断される方は近年では減少傾向となっています。エイブルが賃貸物件に住んでいる20～30代男女に調査したところによると、築年数の許容範囲について…
リフォームしていれば築年数は気にならない
築年数にこだわりはない
と回答した方は全体の約3割。一方新築に入居したい方は約6％としかいません。
リノベーション物件は新築／築浅物件をターゲット設定しているため、室内デザイン性強化＋リーズナブルな家賃設定を行うことで、新築入居希望者を獲得することは十分可能です。
２）差積化リノベーションで安定集客＋収益アップ！
設備や内装、間取り変更を行うリノベーションを行うと資産価値が高くなります。そのため従前と比べ家賃値上げしても早期客付けがしやすくなることから収益性アップが期待できます。
ただ競合物件／貸主も同様の考えを持っているため、他社リノベーションと同じような部屋を展開してしまうと時間の経過と共に差別化の価値は下落→価格競争の温床となってしまいます。
リノベーションの価値を最大化／目減りを最小限に抑えるためには、競合物件が追随できないぐらい差積化を徹底することが重要です。差積化を行うことで価格競争＋家賃相場から脱却することができます。
また早期客付けを目指すならば、成約ターゲットをペルソナ設定しターゲットが確実に気に入る部屋にすることも併せて重要となります。
▶リノベーション戦略／ターゲット設定の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）内部留保がためやすくなる
差積化リノベーションすることで競合物件との徹底的な差別化を図ることができるため…
従前と比べ収益性が高くなる
仲介会社から紹介されやすくなる
ため、安定した家賃収入を得ることが期待できます。そのため内部留保が溜まりやすくアパートローンが完済していれば従前と比べキャッシュ改善が期待でき、税負担が大きくなっても経営が厳しくなることは考えにくくなります。
３．まとめ
今回は築30年以上の賃貸アパート経営はデメリットなのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
出口戦略としてアパート建て替えを検討する貸主は多いと思いますが、不動産賃貸市場は今後厳しくなることから、金融機関によっては建て替え費用の頭金用意を融資条件にする可能性が高くなります。
今回紹介した方法を行えば築年数が古い物件でも収益物件に蘇らせることができるため、築年数が古い物件を所有している貸主は収益物件化→内部留保を貯める戦略を立てた方がいいと思います。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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