賃貸物件は基本的に「需要が期待できる」エリアに建設されます。ただ企業や学校が移転したり、また学校が学生寮を完備してしまうと、一気に不人気エリアになってしまい客付けが非常に難しくなってしまいます。
事実不人気エリアにある物件では空室が目立ち家賃収入にも影響が出てしまうため、客付けを強化するには今までの空室対策からの脱却を図らなければ賃貸経営自体が難しくなります。
本投稿は不人気エリアにある物件を収益物件にする方法についてお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．不人気エリアにある物件の特徴
不人気エリアにある物件は通常の賃貸集客と比べ「反響数」が少ないのが特徴です。そのため管理会社／仲介会社では客付け強化のため…
家賃値下げ
入居促進キャンペーン強化（フリーレントなど）
広告料（AD)増額
などを行っています。ただ賃貸検索サイトは「エリア検索」ができるため、不人気エリアを選択してもらえない限り反響数を伸ばすことは100%難しいため、客付けに苦戦しています。
不人気エリアにある物件はまさにレッドオーシャン状態。
収益物件にするには競合他社との徹底的な差別化を図り「入居したい」と思えるような物件にしなければ賃貸経営自体が成り立たなくなってしまいます。
２．不人気エリアにある物件を収益物件にする方法
不人気エリアにある物件を収益物件にするには、一旦今までの集客対策をすべて破棄し、新たな集客マネジメントを構築する必要があります。
１）集客ターゲットの設定
物件反響率が低下している最大の要因は、エリアや築年数の古さではなく「物件自体に魅力が感じられない」からです。別の言い方をすれば「ブランディングが低下」しています。
収益物件にするには「集客ターゲット設定」が非常に重要となります。ここを間違えてしまうとリノベーションを行ってもターゲットに響かない部屋になるので、集客効果を最大化させることができません。
ターゲット設定は物件間取り／エリア内にある競合物件間取り／仲介会社からのヒアリングから総合的に判断すると、適切な集客ターゲットが見つかるはずです。
ターゲット設定のヒント
集客ターゲットを設定した際、ターゲットが気に入るインテリアにしなければ集客効果を最大化させることはできません。上記を参考にするとターゲットが気に入る部屋となるため反響数アップが期待できます。
２）差積化戦略の推進
不人気エリアにある物件を収益物件にするには「機能エリアではないが家賃が多少高くてもこの部屋に住みたい！」物件にしなければ客付けは絶対にできません。
これを実現するには「差積化戦略」を推進するしか方法はありません。
競合物件が集客強化する際、効果が期待できる空室対策を行う可能性が高いですが、競合が多くなれば時間の経過と共に差別化の価値は低下してしまうため効果はあまり期待できません。
不人気エリアを収益物件にするには、競合物件の追随を許さないぐらいの「差積化戦略」が重要となります。
つまり差別化を差別化する対策を講じれば、資産価値を最大化させ目減りも少なくなるため、不人気エリアであっても安定集客＆家賃値上げも夢ではありません。
差積化戦略を最大化させるには、キッチンの差別化は必須です。
クックパッドの調査によると部屋探しの条件を多少妥協してもキッチンの充実性を求める方が多いため、集客ターゲットに響くようなおしゃれ＆機能性がいいキッチンを導入すると集客効果を高めることが期待できます。
▶クックパッドのリリースはこちらをご覧下さい。
3）集客強化
賃貸物件を最も利用している20～30代は男女とも「リアルな本音と情報収集の時間短縮」を考えています。そのため調べ物をする際Google等の検索エンジン以外にもSNS検索していることが、LINEリサーチの調査で分かっています。
そこでSNS媒体を用いて物件情報をアップすることで、リアルタイムに物件情報が確認できるため反響数アップが期待できます。
３．まとめ
今回は人気エリアにある物件を収益物件にする方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件は築年数が古く、また物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県です。特に物件があるエリアは1990年代に施工された賃貸物件が乱立しているため、賃貸激戦区となっています。
価格競争からの脱却を図る目的で、2018年に差積化リノベーション＋物件サイトを立ち上げ独自集客を展開した結果、2年後から増収増益＋満室達成させることに成功していますが、弊社物件が成功したのは今回紹介した内容を実践したからです。
▶弊社物件の差積化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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