不動産投資する場合、数千万～数億円規模の資金が必要となることから、大多数の貸主は金融機関から借入を起こして賃貸経営をしています。
アパートローン金利は金融機関によって差異があるものの、概ね1％後半から2％台が多いです。
賃貸市場は今後人口減少による空室率悪化＋物件供給数過多状態が続くため、賃貸経営が厳しくなる可能性が高くなることが予想されます。
そのため貸主の中には金利見直しを行い少しでも内部留保を貯めたいと考える方は多いはずです。
本投稿はアパートローン金利引き下げ交渉を成功させる裏ワザとして、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"アパートローン金利引き下げ交渉を成功させるポイント”
１．【アパートローン】金利引き下げできる？
不動産融資は基本的に数千万円以上となることから、金利が引き下げられることによって貸主の支払総額が大きく異なってきます。
例えばアパートローン5,000万円／金利2.5％／15年返済→金利が2.0％の他行で借り換えができた場合…
| 毎月の返済額 | 総支払額 | 差額 |
金利2.5％ | 333,394円 | 60,010,920 円 | |
金利2.0％ | 321,754 円 | 57,915,720 円 | 2,095,200円 |
約210万円節約することができるため、チャンスを見計らって金利交渉をしたいはずです。
ただしいきなり金融機関を訪問し融資担当者に「金利見直しを相談」しても、丁重に断られてしまいます。貸主が金利見直しを提案することは金融機関は利益が減ることを意味しているからです。
そのため金利見直し交渉を成功させるためには、融資担当者及び金融機関側が納得するような説明をしなければなりません。
２．【アパートローン】金利引き下げ成功させるには？
アパートローン金利引き下げを成功させるためには、融資担当者及び金融機関側が納得できるような数字及び事業展開を示す必要があります。
アパートローン金利引き下げさせるためには、次の3つの取組をすると効果的です。
黒字決算
他行の借入を一本化
事業計画を示す
それではそれぞれの取組についてみていきましょう。
（１）大前提として黒字決算にする
金融機関が赤字経営を繰返すような貸主に金利見直しを応諾することは、100％あり得ません。金融機関は決算書に記載されてる数字で経営状態を把握します。
黒字決算を出すことができれば信用格付けが上がるため、金利見直し稟議が通りやすくなります。
（２）他行の借入を一本化する
付き合いなどで他行で借り入れしている貸主は多いと思います。他行からの借入があった場合一本化しメインバンクを1行にすると、融資担当者にとって営業評価対象となるため、金利交渉がしやすくなります。
（３）事業計画がしっかりしている
不動産投資＝不労所得と考えている方が非常に多いのですが、この様考えを持っていると金融機関からの評価は下がってしまいます。
2018年に発覚したかぼちゃの馬車事件以来、不動産融資がより厳しくなり、さらに今後賃貸需要そのものが減少してしまうため、不動産融資や金利見直しは消極的になる可能性があります。
しかし事業計画をしっかりと融資担当者に説明でき、金利見直しによる収益改善が期待できるプレゼンができれば、将来性があると判断し金利見直しがしやすくなります。
３．弊社事例
1993年築の弊社物件は、2016年までは比較的順調に客付けができていました。しかし翌年の繁忙期今までの空室対策が全て空振りとなり、客付けさせることができず赤字になってしまいました。
▶2017年の弊社物件の繁忙期苦戦に関しては、過去記事をご覧下さい。
そこで翌年から収益改善を図るために、家賃値上げ目的の差別化リノベーションを展開しようと決意。今までのリフォームからリノベーションへと舵を切ることで、費用も倍以上になってしまうことから、数年前にアパートローンを含むすべての借り換えを行ったメインバンク（信用金庫）融資担当者に事業計画を説明。
弊社物件がある山梨県は地方都市のため、リノベーションに対する費用対効果に関して当時は理解する方が少なったため、融資担当者はあまりいい反応をしてくれませんでした。
しかしリノベーションせずに現状の空室対策を維持したままでは確実に収益性が低下し、事業そのものが継続できなくなる可能性を説明した所、徐々にではありますが理解してくれるようになりました。
その後物件独自の公式サイトを開設／プレスリリース配信によるメディア露出の拡大などの営業努力の結果、2020年以降は成約期間の短縮／増収増益に成功。
昨年度はアパート収入が過去最高を更新することができ、今までの業績が評価されフリーローンで借り入れしている金利を大幅に引き下げてもらうことに成功。
さらに融資担当者によると、弊社代表の取組に対して金融機関側も全面的に協力／アパートローン金利そのものも高優遇で対応していると話してくれました。
▶弊社リノベーションの結果／借り換え一本化に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回はアパートローン金利引き下げ交渉を成功させる裏ワザとして、弊社事例を交えながらお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
アパートローン金利引き下げは黒字決算が絶対条件となっていますが、ただ複数年黒字状態を継続しないと金融機関側もなかなか納得してくれません。
貸主の中にはアパートローン金利引き下げができなかったとして、他行に借り換えする方がいますが…
借り換え前の金融機関との信頼関係は破綻する
経営状態が悪くなると傘を取り上げてしまう可能性がある
借り換えを繰返してしまうと金融機関からの信頼がなくなる可能性
があるため借り換えする際には注意が必要です。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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