不動産は現物資産のひとつで現金や有価証券と比べ価値が下がりにくく、またインフレ時は家賃値上げができるため、賃貸経営は他の投資と比べるとリスクが少なく資産形成しやすいと言われています。
リスクが少ないと言われている賃貸経営の中で、弱点のひとつとして挙げられるのが金利上昇リスクです。
金融市場の動向により金利が上昇すると、毎月のアパートローン返済が変わり場合によってはキャッシュフローの悪化をもたらすこともあります。
本投稿はアパートローン金利上昇する仕組みと対策についてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．アパートローン金利が上昇する理由
日本は長らくデフレ状態が続き日銀が目標としていた「物価上昇率２％」とは程遠い状態だったため、市中にお金を増やす目的でマイナス金利を2016年に導入しました。
デフレからインフレに転換したのは2020年に発生した新型コロナウイルスの世界的蔓延と、ロシアとウクライナの戦争です。コロナウイルスの影響により物流がストップ→物価上昇＋ウクライナの戦争によりエネルギー価格が高騰し物価も連動して高くなりました。
新型コロナウイルスが終息すると、インフレ抑制のためアメリカ、ヨーロッパでは利上げに動いたものの日本は現況維持したことで急激な円安となり、結果的に輸入価格が上昇→国内の物価上昇率は2％を超えました。
そこで日銀は今年の3月に所謂マイナス金利を解除し政策金利を引き上げました。アパートローンは一部を除き変動金利を採用しています。変動金利は短期プライムレートと連動していますが、政策金利が上昇すると同レートも上がるため、アパートローン金利も上がってしまいます。
変動金利が上昇すると5年ルール／125％ルールが適用されますが、アパートローンなどの事業性ローンは両者は一切適用されません。そのため日銀が追加の利上げを行えば金利はさらに上昇してしまうため注意が必要です。
２．アパートローン金利が上昇するとどうなる？
アパートローン金利が上昇すると毎月の返済額が増えるため、キャッシュフローが厳しくなることが予想されます。
借入金8,000万円でローン金利2.2％の場合、毎月返済額は522,207円ですが、金利が0.15％上昇すると毎月約5,600円負担増、年間6,7万円UPとなります。
そのため金利上昇によりアパートローンを借入しているすべての貸主は影響を受け、もっとも危ないのはフルローンで借入し損益分岐点が高い物件はわずかな金利上昇でキャッシュフローが厳しくなります。
借地借家法では正当事由があれば貸主も家賃値上げ要求することができ、インフレによる諸経費上昇は正当事由に該当するものの…
借主は家賃値上げ拒否することができる
家賃値下げ拒否は正当事由に該当しないため強制退去対象外
となるため入居中の家賃値上げは実質できないと思っていた方がいいと思います。
３．アパートローン金利対策
アパートローン金利が今後も上昇するとなると毎月返済額がさらに増えるため、物件稼働率が低い／損益分岐点が高い物件はキャッシュフローがさらに厳しくなります。
日銀が利上げを行えばアパートローン金利が上昇するのは時間の問題で、金利見直してもらうよう提案することはできません。金利上昇リスクを避けるには…
借入期間を延長する
複数の融資がある場合一本化
することでキャッシュフローが改善できます。また退去が発生した際は資産価値を高めるリフォーム／リノベーションを行い家賃値上げすることで収益物件にすることができます。
４．まとめ
今回はアパートローン金利上昇する仕組みと対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
日銀が今後更なる利上げすることは十分予想されます。
アパート金利上昇によるキャッシュフロー悪化を防ぐには、返済の見直し／退去が発生した際家賃値上げ目的のリフォーム／リノベーションを行い、金利上昇の影響を受けいにくい経営体制を作ることが重要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments