賃貸経営の悩み、どのように解決したらいい?

更新日:9月11日


不動産投資は、他の投資と比べて「リスクが少ない」と言われている一方で、近年では「人口減少に伴う空室率悪化」が深刻となっており、特に地方都市ではその影響がすでに出始めています。


集金管理/サブリースのどちらの管理形態としても、賃貸経営の悩みは「誰もが味わう」ものとなりますが、どのように対応/解決したらいいのか、わかりにくい部分が大きいですよね?


そこで、今日のブログは「賃貸経営における悩み」に対しての、解決方法についてお伝えいたします。


 

目 次

1.空室対策について

2.入居者/家賃滞納トラブル

 1)入居者トラブル

 2)家賃滞納トラブル

3.設備老朽化/リフォームについて

 1)避けて通ることができない大規模修繕

 2)リフォームについて

4.サブリース契約による家賃減額について

5.まとめ

 

1.空室対策について

空室対策について

築年数が経過すればするほど、物件資産価値は低下してしまうため、家賃維持を続けることは難しくなってしまいます。特に「10年」をひとつの節目として、家賃相場が一気に値下がりしてしまう傾向が強いことから、築年数10年目/20年目に該当している物件では、客付けが思っている以上に進まないことは、よくあることです。


しかし、全国的に空室率が悪化していたとしても、適切な空室対策を施せば、集客自体ができないということではありません。


一般的に、築年数が10~20年目においては、設備的はまだまだ使えることから、お部屋の一面をおしゃれな壁紙=アクセントクロスを用いてみたり、また費用があまりかからずに効果が期待できる「照明器具」を設置することによって、他社との差別化を図れることができることから、家賃が仮に下がったとしても、家賃自体をキープすることは可能となってきます。また、ホームステージングをして、部屋の印象を上げる方法も効果的です。



一方、築年数が20年目を超えてくると、設備の老朽化などの影響によって、現在のものを使用してしまうと、「室内空間が古臭く」なってしまい、更には競合他社物件も同じような部屋を提供していることから、価格競争が激化してしまい、「部屋は埋まったけれど、収益性が低下」するか「空室期間が長期化してしまい、機会損失が長くなってしまう」かのどちらかとなってしまいます。


築年数が20年を超えた物件において、収益性向上/客付け強化を図りたいのであれば、リノベーションがおススメです。リノベーションをするとなると、費用が掛かってしまいますが、資産価値が向上するため「家賃値上げ」をすることができ、更に長期入居して頂ければ、リノベーション費用を回収+利益確保もできるので、一石二鳥となります。


弊社物件も、築年数が経過していますが、2018年から「差別化リノベーション」を展開し、リノベーションを機に家賃値上げを行っていますが、おかげ様をもちまして現在満室状態が続いています。詳細については、こちらをご覧下さい。



2.入居者/家賃滞納トラブル

入居者/家賃滞納トラブル

1)入居者トラブル

入居者トラブルは、築年数に関係なく「どの物件でも起こり得る」問題です。

管理会社に管理委託している場合、物件管理に関する問題に関しては、全て管理会社の方で対応しますが、入居者トラブルの中でも、最も多いのは「生活音が原因による騒音問題」。


音に関しては「人によって許容範囲が異なる」ため、どうしても問題が発生しやすくなりますが、ただ賃貸業界の常識としては「家賃と入居者の質は比例」するものとなるため、家賃が安い/値下がりが続いているような物件ほど、入居者トラブルが発生する確率は高くなってしまいます。


入居者トラブルが発生した場合、早期に解決することが求められますが、もし問題が長期化してしまうと、最悪「我慢ができなくなってどちらかが退去」してしまい、再募集をかけたとしても、トラブル発生が多いような物件では、案内が入ったとしても「告知義務をしなければならない」ことから、募集をしても部屋が埋まりにくくなってしまいます。


問題を防ぐためには「家賃値下げを安易にしない」「入居審査を厳しくする」ことによって、物件の質の低下を防ぐことができます。


2)家賃滞納トラブル

不動産投資によって、絶対に避けたいのが「家賃滞納」

家賃滞納が発生してしまうと、当然ながら回収を行わないといけなくなりますが、ただ貸主/管理会社ができる対応は「あくまでもお願いベース」となってしまい、滞納を繰返してしまうと、完済が困難になってしまいます。


一般的には「連続して3か月以上家賃滞納」した場合、「賃貸借契約上における借主と貸主との信頼巻毛が破綻」したものとみなされる可能性が高いため、契約を解除することは可能なものの、不動産明け渡し=退去命令を出すことはできず、もしこれを行う場合には、司法判断=判決による確定がないと、行うことができません。


近年では、約8割以上の物件で「家賃保証会社を利用」していることから、万が一「家賃滞納」「夜逃げ」「退去後における借主原状回復費用支払い拒否」等が発生しても、代位弁済することによって、確実に支払われることから、貸主の立場における家賃滞納を防ぐことができ、さらには「家賃滞納による強制退去」に関する裁判費用も、保証会社負担となることから、少なくとも保証会社を利用しておけば、上記問題を回避することは可能です。



3.設備老朽化/リフォームについて

設備老朽化/リフォームについて

1)避けて通ることができない大規模修繕

賃貸物件は、常日頃から「紫外線を浴びている」ので、概ね10年に1度の割合で「大規模修繕」=外壁塗装工事を行わないといけなくなります。建物の大きさによって「費用は異なり」ますが、1回の工事で「数百万~数千万」単位の工事となってしまうため、頭が痛くなってしまいますが、ただ放置したままの状態でいると、建物躯体に影響が出てしまい、建物寿命を短くしてしまうばかりではなく、影響が出たから対応してしまうと、追加工事をしなければならなくなることから、費用がさらに発生してしまう可能性が出てきてしまいます。


そのため、来るべき大規模修繕に合わせて、修繕積立をする必要があります。


2)リフォームについて

築年数が経過すると、どうしても資産価値は低下してしまい、家賃値下げを余儀なくされてしまいますが、その一方で「適切なリフォーム工事」等を行うことで、「家賃をキープ」することは可能です。


ただ、リフォーム工事が多くなれば、その分費用も発生してしまうことから、仮に借入を起こしたとしても、返済が大変になってしまう可能性もあります。


そこでおススメなのが「公的融資制度」。

お住まいの都道府県庁/市区町村役場においては、公的融資制度が設けられています。一般的金融機関融資と比べると「金利が安めとなっており、さらに保証起用会に支払う保証料も一部負担」してくれる場合もあるので、同じ借入をしたとしても「総返済額」で見た時には、ものすごい差が生じますので、もしリフォームやリノベーションをしたい場合には、積極的に公的融資制度を利用されたほうがオトクとなります。


なお、公的融資制度は「金融機関が窓口」となっています。



4.サブリース契約による家賃減額について

サブリース契約による家賃減額について

不動産投資をされている方の中には、副業目的の方もいるはずです。

そのような方にお勧めなのが、空室保証が付いたサブリース。

これは、管理会社が物件を丸ごと借り上げて、それを入居者に転貸することによって、仮に空室が沢山発生していたとしても、毎月の家賃支払いは一定となるので、安定した賃貸経営を行うことができます。


しかし、サブリース契約してしまうと、サブリース会社は「借地借家法による借主」の立場となってしまうことから、現在募集中の家賃と家賃相場に乖離が発生しまった場合には、「家賃減額交渉」を行うことができ、貸主はそれを拒否することはできません。


家賃減額交渉が入った場合、借主側の対応としては

  • 減額に応じる

  • 解約する

のどちらかしかありません。


ただ解約するとしても、貸主側から解約通告するためには、正当事由がないと難しくなってしまうので、ハードルが高くなってしまいますが、もしサブリース会社からの減額内容に納得できずに、解約もやむなしと考えた場合には、「納得することができないため、解約したいのであれば、通告してほしい」と、ボールを投げることによって、合意解約に持ち込むことができます。


一方、減額に応じる場合においては、交渉次第では「減額幅を抑える」ことが可能となってきます。借地借家法によって「借主の立場」となっているサブリース会社であっても、サブリース契約を解約となってしまえば、管理料がゼロとなってしまうので、損をしてしまう可能性が出てきます。


また、貸主も多額の借入を起こして不動産投資をしているため、サブリース会社からの減額に対して、ローン支払いが滞ってしまえば、続けたくても不可能となってしまうため、その点をしっかりと交渉することによって、減額幅を抑えられる可能性もあり得ます。



5.まとめ

賃貸経営の悩みは、必ずあるものです。

ただその悩みに対して、しっかりと対応することができる物件であれば、安定した賃貸経営を続けることができると思います。


弊社物件は、もともと自分の祖父が「相続税対策」として、1993年と1998年に合計4棟の物件を建てましたが、2007年に自分が相続した時には、すでに債務超過状態となっており、いつ破綻してもおかしくはない状態でした。


しかし、管理会社と協力しながら、賃貸管理の質の向上、またリノベーションを行うことによって、築古物件でありながら「家賃相場を無視した集客に成功」し、現在に至っています。



 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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