賃貸経営の悩み、どのように解決したらいい？
更新日：2022年12月15日
不動産投資は、他の投資と比べて「リスクが少ない」と言われている一方で、近年では「人口減少に伴う空室率悪化」が深刻となっており、特に地方都市ではその影響がすでに出始めています。
集金管理／サブリースのどちらの管理形態としても、賃貸経営の悩みは「誰もが味わう」ものとなりますが、どのように対応／解決したらいいのか、わかりにくい部分が大きいですよね？
本投稿は「賃貸経営における悩み」に対する解決方法についてお伝えいたします。
▼目 次
１．空室対策について
築年数が経過すればするほど、物件資産価値は低下してしまうため、家賃維持を続けることは難しくなってしまいます。特に「10年」をひとつの節目として、家賃相場が一気に値下がりしてしまう傾向が強いことから、築年数10年目／20年目に該当している物件では、客付けが思っている以上に進まないことは、よくあることです。
しかし、適切な空室対策を施せば、集客自体ができないということではありません。
一般的に、築年数が10～20年目においては、設備的はまだまだ使えることから
お部屋の一面をおしゃれな壁紙＝アクセントクロスを用いる
「照明器具」を標準対応する
ホームステージングを実施する
等といった対策をとるだけでも築年数がそれほど経過していないため、効果的と言われています。
一方築年数20年以上経過してしまうと、設備が老朽化してくるため、室内空間が古臭いイメージに見えてしまいます。
そのため何も対策を取らなければ家賃値下げは覚悟しなければなりません。
ただし、近年の賃貸市場は供給数が飽和状態となっているため、今までの空室対策では効果は期待できないどころか、家賃値下げを行ってもすぐに反響が出るような甘いものではありません。
エリアによって多少のばらつきはありますが、物件によっては「家賃を相場以下に下げても部屋が埋まらない」ところは増えていることから、抜本的な改革をしないと「負のスパイラル」に巻き込まれてしまいます。
▶賃貸経営の負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
収益性向上／客付け強化を図りたいのであれば、リノベーションがおススメです。
リノベーションをするとなると、費用が掛かってしまいますが、資産価値が向上するため「家賃値上げ」をすることができ、更に長期入居して頂ければ、リノベーション費用を回収＋利益確保もできるので、一石二鳥となります。
弊社物件も、築年数が経過していますが、2018年から「差別化リノベーション」を展開し、リノベーションを機に家賃値上げを行っていますが、おかげ様をもちまして現在満室状態が続いています。
▶︎筆者の取り組みに関する詳細は下記の過去記事をご覧ください
２．入居者／家賃滞納トラブル
１）入居者トラブル
入居者トラブルは、築年数に関係なく「どの物件でも起こり得る」問題で最も多いのは「生活音が原因による騒音問題」。
賃貸業界の常識としては「家賃と入居者の質は比例」するものとなるため、家賃が安い／値下がりが続いているような物件ほど、入居者トラブルが発生する確率は高くなってしまいます。
トラブルが長期化しその結果、どちらかが騒音が原因で退去してしまうと、空室になった部屋は「告知義務」を行う必要が出てきます。このような状態になってしまうと内見時に担当者は必ず退去理由を言わないといけなくなるので、集客上非常に不利になってしまいます。
問題を防ぐためには「家賃値下げを安易にしない」「入居審査を厳しくする」ことによって、物件の質の低下を防ぐことができます。
２）家賃滞納トラブル
不動産投資によって、絶対に避けたいのが「家賃滞納」です。
家賃滞納が発生すると回収業務を行わないといけなくなると同時に、家賃収入にも影響が出てしまうため、一刻も早く回収しなければなりません。
家賃滞納トラブルを回避する方法としては、家賃保証会社を利用することです。
近年では、約8割以上の物件で「家賃保証会社を利用」していると言われています。
万が一「家賃滞納」「夜逃げ」「退去後における借主原状回復費用支払い拒否」等が発生しても、代位弁済することによって、確実に支払われることから、貸主の立場における家賃滞納を防ぐことができます。
さらには「家賃滞納による強制退去」に関する裁判費用も、保証会社負担となることから、少なくとも保証会社を利用しておけば、上記問題を回避することは可能です。
３．設備老朽化／リフォームについて
１）避けて通ることができない大規模修繕
賃貸物件は、常日頃から「紫外線を浴びている」ので、概ね10年に1度の割合で「大規模修繕」＝外壁塗装工事を行わないといけなくなります。
建物の大きさによって「費用は異なり」ますが、1回の工事で「数百万～数千万」単位の工事となってしまうため、頭が痛くなってしまいます。
大規模修繕は避けて通ることはできませんので、毎月一定額の家賃を積み立てる必要が出てきます。
もし大規模修繕の費用捻出が嫌だからと言って、放置したままの状態でいると、建物躯体に影響が出てしまいます。
建物寿命を短くしてしまうばかりではなく影響が出たから対応してしまうと、追加工事をしなければならなくなることから、費用がさらに発生してしまう可能性が出てきてしまいます。
２）リフォームについて
築年数が経過すると、リフォーム箇所が多くなってしまうことから、修繕費が多くかかってしまいます。
そのため自己資金で対応することができなくなってしまう可能性が出てきますが、その際ぜひおすすめするのが公的融資制度。
お住まいの都道府県庁／市区町村役場においては、公的融資制度が設けられています。
一般的金融機関融資と比べると「金利が安めとなっており、さらに保証起用会に支払う保証料も一部負担」してくれる場合もあるので、同じ借入をしたとしても「総返済額」で見た時には、ものすごい差が生じますので、オトクとなります。
なお、公的融資制度は「金融機関が窓口」となっています。
４．まとめ
今回は賃貸経営の悩み解決方法について、お伝えいたしました。
賃貸経営は「資産価値が低下」してしまうと、収益性が低下してしまいます。
しかし、しっかりと対策を講じることによって資産価値低下を抑えることができ収益性を高めることは十分可能です。
弊社物件も築年数が経過していて、自分が相続で2代目オーナーに就任した2007年当時は「空室率30％で債務超過」状態でしたが、リノベーション事業を展開したことによって増収増益を達成するまでに至りました。
日本一空室率が悪い山梨県でも収益性を改善できたことは、他県でも十分に通用するはずです。もし空室対策で何かお困りのことがありましたら、お気軽にお問合せ下さい。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▶弊社リノベーションに関する詳細については、過去記事をご覧下さい。
【2022年】実体験をもとに賃貸リノベーションの失敗と対策を解説
【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562