アパート経営リスクと回避方法
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2023年12月14日
- 読了時間: 7分
更新日：2024年5月10日
アパート経営は借主が入居してくれれば、安定した家賃収入を得ることができます。そのため他の投資と比べリスクは少ないと言われています。
しかしアパート経営にもリスクは当然あり、リスクに対して事前に理解し回避する対策を考えなければ最悪物件売却しなければならなくなります。
しかしリスク対策すれば、仮にキャッシュが悪くなったとしても最悪の事態にはなりません。
本投稿はアパート経営のリスクと回避方法についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．アパート経営リスクとは？
アパート経営のリスクが高くなるのは、設備の減価償却が終わる築年数が20年以上の物件です。築年数が20年以上経過している物件では、以下の4つの問題が起こりやすくなります。
空室率悪化による家賃収入減少
サブリース問題
修繕コストUP
家賃滞納／騒音問題
それではそれぞれの問題点を見ていきましょう。
１）空室率悪化による家賃収入減少
築年数が経過すると物件資産価値は低下します。物件資産価値が低下すれば内見者から見れば魅力が感じにくくなり家賃が高いイメージにみえてしまいます。そのため客付けのために家賃値下げを余儀なくされます。
ただ家賃値下げをすると競合物件も同等の対応を行うため、負のスパイラルとなりキャッシュフローが悪化してしまいます。
２）サブリース問題
サブリースとはサブリース会社が貸主物件を一括で借り上げ、第三者に転貸するシステムです。
サブリースのメリットは空室が発生しても貸主に支払う家賃は毎月同額のため、安定した家賃収入を得ることができます。
ただしサブリース契約をすると、借地借家法によりサブリース会社が同法による借主の立場となります。「家賃相場と募集家賃に乖離が発生」した場合客付けが難しく同会社に損失が発生するため契約更新のタイミングで、同法第32条を貸主に適用し家賃減額請求を起こします。
ここで問題になるのが…
家賃減額請求を起こされてしまうと「貸主は拒否」することができない
サブリース会社との協議が決裂すると、契約解除となる
貸主から契約解除を申し入れる場合は正当事由が必要
となるため、トラブルが発生しやすくなります。これがサブリース問題です。
３）修繕コストUP
築年数が経過すると経年劣化が原因による修繕コストがUPしてきます。よくある事例としては…
経年劣化による備付エアコン／給湯器故障
外壁劣化による剥がれ／クラック
経年劣化による床なり／腐食
キッチン配管劣化による漏水→天井から雨漏り
などがあります。修繕箇所によっては費用が高額になることもあり貸主にとっては頭が痛い問題と言えます。
４）家賃滞納／騒音問題
賃貸物件では借主が家賃支払い能力があるのか確認した上で、入居を許可します。そのため基本的には家賃滞納は発生しません。
万が一家賃滞納が発生すると管理会社が回収業務を行いますが、回収ができないと貸主の家賃支払いもストップしてしまいます。
また属性が悪い借主が入居すると「騒音問題」が発生します。騒音トラブルが解決しなければ最悪被害を受けた借主が退去してしまい、告知義務対象物件となる可能性が高く空室が長期化してしまいます。
２．アパート経営リスク回避方法
先程紹介したアパート経営リスクに直面した場合、どのように対応すればいいのでしょうか？本章では具体的な対応方法をお伝えいたします。
１）資産価値UP／リスケジュール
空室率悪化により家賃収入が減少した場合、物件資産価値を高めることで早期客付け／家賃値上げが可能となるため収益を改善させることが期待できます。
具体的にはリノベーションが有効的です。
またキャッシュフローが悪化している場合、無理して返済を続けると突発的な支払いが発生した場合キャッシュが焦げ付く可能性が高くなります。
このような時は無理せずに金融機関に相談し毎月の返済を見直すリスケジュールを行うことで資金繰りが改善されます。
▶リノベーション効果、リスケジュールについては過去記事をご覧下さい。
２）サブリースは対応が難しい
サブリース契約は借地借家法によりサブリース会社が借主の立場となります。そのため契約更新の際同社が家賃減額請求を起こした場合、貸主は拒否／契約解除することができません。
万が一借主側が契約解除してしまうと、家賃収入が止まってしまいます。
なお家賃減額請求が発生しても、貸主側の意見も尊重されます。家賃減額によりキャッシュフローが悪化する可能性がある場合には、その旨を伝えることで対応してくれる可能性があります。
３）修繕積立／低金利融資活用
築年数が経過するとどの物件でも設備トラブルが発生するため、突発的な支出が多くなります。キャッシュフローの悪化を防ぐためには…
資金繰りが不安の場合はリスケジュールを行う
修繕積立を行う
修繕費用が高額になる場合は低金利で貸付してくれる公的融資を活用
することでキャッシュの焦げ付きを防いでくれます。
４）家賃保証会社利用／借主属性を高める
家賃滞納が発生すると金額が大きいため回収が難しくなります。
しかし近年では大多数の物件で契約時に「家賃保証会社」を利用しているため借主が家賃滞納した場合、家賃保証会社が家賃を立替て支払ってくれる（代位弁済）ため、貸主／管理会社側は家賃滞納リスクがなくなります。
また家賃滞納／騒音トラブルを回避するには…
入居審査で滞納歴が分かった場合は入居を断る
転職を繰り返している／入居動機が曖昧の場合は入居を断る
家賃が安くすると属性が悪い借主が入居する可能性が高い
内見者の服装や言動が明らかに社会常識から逸脱している場合は、入居を断る
ちなみに家賃が高い物件／入居審査が厳しい物件はトラブルがあまり発生しません。
３．まとめ
今回はアパート経営のリスクと回避方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
一般的に賃貸需要が高いエリアでは早期客付けが期待できるため、安定した家賃収入が期待できます。しかしリーマンショックや新型コロナウイルスの猛威など社会情勢の変化が発生すれば、賃貸需要が期待できるエリアであってもリスクは高くなってしまいます。
そのためアパート経営を行う全ての貸主は、リスクに関してしっかりと理解しておくことが求められます。
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