賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落します。そのため築年数が経過すると…
成約までの期間が以前と比べ長くる
競合物件と比べて室内クオリティーが低下したと感じる
管理会社から家賃減額や広告料の増額提案をされる
等といった問題が発生しやすくなります。これらは物件資産価値が低下している物件によくみられる現象であり、対処法としてはリノベーションを通じて物件の資産価値を高めることが非常に効果的です。
リノベーションを行うと従前と比べ入居率や収益性を改善でき、競争が激しいエリアでも安定した集客が実現できるため、特に築年数が経過している物件を所有している貸主には効果的な対策と言えます。
本投稿は賃貸リノベーションで入居率や収益性がアップできる理由について、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸物件の空室率推移
日本の人口は2008年をピークに減少を続けており、、特に賃貸物件を最も借りる生産年齢人口（18～64才）の減少は顕著です。一方で賃貸物件の供給数に歯止めがかかっていないため、需要と供給のバランスは完全に崩壊し今後空室率はさらに悪化することが予想されます。
総務省が2018年に発表した「住宅・土地統計調査」によると同年の賃貸空室率は13%台でしたが、野村総研の予測では2040年には40%前後に達する可能性があります。
空室率が悪化すると競争力が低下した築年数が古い物件は、客付けが難しくなり、家賃値下げしても部屋が埋まらないケースが増えてきます。その結果二極化が進み、淘汰される物件が増加するでしょう。
しかし築年数が経過しても物件資産価値が高ければ、エリア空室率が悪化しても入居率や収益性を向上させることが可能です。
２．賃貸リノベーションで入居率・収益性が改善できる理由
リノベーションを行うことで入居率や収益性が改善できる理由は以下の4つを挙げることができます。
築年数にこだわりを持つ人が少なくなった
デザイン性を求める人が多くなった
資産価値が高まるため家賃値上げがしやすい
資産価値の目減りが少なくなるため、更新時の家賃値下げを回避できる
それではそれぞれの理由を見ていきましょう。
１）築年数にこだわりを持つ人が少なくなった
一般的に部屋探しの際「築年数」を気にされる方は結構多いイメージですが、近年のライフスタイルの変化により「リフォームさえしていれば築年数が気にならない／こだわりはない」という傾向が見られます。
また部屋探しの希望条件を多少妥協してまでも、キッチンの充実度を優先する方が増えてきています。このため築年数が古くても室内をリノベーションすれば、入居率の改善が期待できるのです。
２）デザイン性を求める人が多くなった
新築物件は最新設備が整っており、快適な暮らしをしたい方には理想的な選択肢ですが、室内デザインは画一的であるため、デザイン性を重視する方にとっては満足できないこともあります。
一方リノベーション物件は、新築／築浅物件入居者をターゲットとしているため、居心地がいい室内インテリアが魅力です。
特にリノベーション物件に興味を持つ20～30代女性は統一感がある落ち着いた部屋を好むため、ターゲット層に合致したリノベーション部屋を提供できれば、入居率を高めることは十分できます。
３）家賃値上げがしやすい
リノベーション物件に入居される方は、先程お伝えした「おしゃれな暮らしをしたい方」が多いですが家賃予算の都合で新築／築浅物件の入居を諦めた方も少なくはありません。
近年は物価高の影響で新築物件の家賃が高騰していますが、リノベーション物件はリーズナブルな家賃帯が魅力で、中には3万円以上安い物件も存在します。そのため部屋探しの選択肢が広がることで入居促進に繋がることが期待できます。
またリノベーションを行うことで資産価値が高まり、家賃値上げも可能となるため、結果的には収益性を向上させることが期待できるのです。
４）更新時の家賃値下げを回避
物件資産価値が低下すると借主的には「家賃が高いのでは？」と感じやすくなります。そのため契約更新時に貸主に対して家賃値下げ交渉を行う可能性が高くなります。
しかしリノベーションを行うと資産価値が向上し目減りが少なくなるため、契約更新時の家賃値下げ交渉が起こりにくくなります。その結果として安定した家賃収入を得ることができます。
３．弊社物件事例紹介
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っています。背景には前年度の繁忙期客付けに失敗し、今までのやり方では今後客付けが厳しくなると判断したことがきっかけです。
競合リノベーション物件との明確な差別化が不可欠と考え、特に20~30代女性に人気が高いカフェスタイルに特化したリノベーションを展開したところ、2020年以降増収増益を達成することができました。
リノベーションを行う前の2017年と昨年度（2024年）入居率及び家賃収入を比較すると、入居率はリノベーション前と比べ約21%改善することに成功、また年間家賃収入は約430万円増額させることに成功しています。
▶弊社リノベーション物件の詳細については、過去記事をご覧下さい。
4．まとめ
今回は賃貸リノベーションで入居率や収益性がアップできる理由について、弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
築年数が経過した古い物件でも、リノベーションを施すことで住環境やデザイン性が向上し、内見者の心を惹きつけることができます。
その結果、家賃値上げしても入居率や収益性を改善でき、競争力が向上することで長期入居に繋がる可能性が高まります。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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