賃貸リノベーションで入居率・収益性が改善できる理由
賃貸物件の資産価値は、築年数の経過とともに低下しやすくなります。そのため築年数が経過すると、次のような問題が発生しやすくなります。
成約までの期間が以前より長くなる
競合物件と比べて室内のクオリティーが低いと判断される
管理会社から家賃の減額や広告料の増額を提案される
これらは、物件の競争力が低下したときに見られやすい現象です。対策の一つとして、リノベーションによって物件の価値を高める方法があります。
リノベーションを行うことで、従前と比べて入居率や収益性の改善が期待でき、競争が激しいエリアでも安定した集客につながる可能性があります。
弊社でも1993年築のファミリー向けアパートを所有していますが、2017年には入居率が低下し、管理会社から家賃値下げの提案を受ける状況となりました。そこで翌年から空室対策を目的としたリノベーションに取り組んだ結果、入居率や収益性の改善につながりました。
本記事では、その経験を踏まえ、賃貸リノベーションが入居率や収益性の改善につながる理由をご紹介します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
築年数が古くても、入居希望者のニーズに合う改修で入居率の改善が期待できる。
家賃の維持・見直しには、競合との差別化や工事費・周辺相場の検討が重要。
弊社物件では、リノベーション前の2017年と2024年度を比較すると、入居率は約21ポイント改善し、年間家賃収入は約430万円増加。
１．全国の空き家率推移と賃貸経営への影響
日本の人口は2008年をピークに減少を続けており、特に15～64歳の生産年齢人口の減少は顕著です。一方で住宅の供給も続いているため、地域によっては需要と供給のバランスが崩れ、空き家が増加する可能性があります。
総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、2018年の全国の空き家率は13.6％でした。また、野村総合研究所は、2023年に13.8％だった空き家率が、2043年には約25％まで上昇すると予測しています。
ただし、これらは賃貸住宅だけを対象とした空室率ではなく、住宅全体の空き家率です。それでも、人口減少に対して住宅が余る可能性を示す指標の一つであり、賃貸経営も無関係ではありません。
賃貸市場の状況は地域や間取りによって異なりますが、競争力が低下した築年数の古い物件では、家賃を下げても客付けが難しくなる可能性があります。一方、築年数が経過していても、入居希望者のニーズに合わせて物件の付加価値を高めることで、入居率や収益性の改善につなげられる場合があります。
２．賃貸リノベーションで入居率・収益性が改善できる理由
リノベーションを行うことで入居率や収益性が改善できる理由は、以下の4つを挙げることができます。
築年数にこだわりを持つ人が少なくなった
デザイン性を求める人が多くなった
資産価値が高まるため家賃値上げがしやすい
資産価値の目減りが少なくなるため、更新時の家賃値下げを回避できる
ここからは、弊社が実際にリノベーションへ取り組み、運営を続ける中で感じた変化も交えながら、それぞれの理由を解説します。
▶リノベーション全体の考え方や進め方については、「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
１）築年数にこだわりを持つ人が少なくなった
一般的に部屋探しの際「築年数」を気にされる方は結構多いイメージですが、近年のライフスタイルの変化により「リフォームさえしていれば築年数が気にならない／こだわりはない」という傾向が見られます。
また部屋探しの希望条件を多少妥協してまでも、キッチンの充実度を優先する方が増えてきています。このため築年数が古くても室内をリノベーションすれば、入居率の改善が期待できるのです。
２）デザイン性を求める人が多くなった
新築物件は最新設備が整っており、快適な暮らしをしたい方には理想的な選択肢ですが、室内デザインは画一的であるため、デザイン性を重視する方にとっては満足できないこともあります。
一方リノベーション物件は、新築／築浅物件入居者をターゲットとしているため、居心地がいい室内インテリアが魅力です。
特にリノベーション物件に興味を持つ20～30代女性は統一感がある落ち着いた部屋を好むため、ターゲット層に合致したリノベーション部屋を提供できれば、入居率を高めることは十分できます。
３）家賃値上げがしやすい
リノベーション物件に入居される方には、先ほどお伝えした「おしゃれな暮らしをしたい方」が多い一方、家賃予算の都合から新築・築浅物件への入居を諦めた方も少なくありません。
近年は物価高の影響で新築物件の家賃が高騰していますが、リノベーション物件は新築・築浅物件よりも比較的抑えられた家賃で、デザイン性の高い部屋を選べる点が魅力です。そのため、部屋探しの選択肢が広がり、入居促進につながることが期待できます。
また、リノベーションによって物件の付加価値が高まれば、従前家賃を見直せる場合もあり、収益性の改善が期待できます。
ただし、設備を新しくするだけで家賃を上げられるとは限りません。入居希望者のニーズや周辺相場を踏まえ、競合物件との差別化と工事費のバランスを検討することが重要です。
▶家賃アップを目的としたリノベーションでは、工事費とのバランスも重要になります。適正な工事予算や費用対効果の考え方については、関連記事「賃貸リフォームにいくらかけたらいい？」で詳しく解説しています。
４）更新時の家賃値下げを回避
築年数の経過によって物件の競争力や付加価値が低下すると、借主が現在の家賃に割高感を持ち、契約更新時に家賃の値下げを求めることも考えられます。
一方、入居希望者や借主のニーズに合ったリノベーションによって物件の付加価値を維持できれば、現在の家賃の妥当性を説明しやすくなります。必ずしも値下げ交渉を防げるわけではありませんが、家賃収入の維持につながる要素の一つになります。
３．弊社物件事例紹介
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っています。背景には前年度の繁忙期客付けに失敗し、今までのやり方では今後客付けが厳しくなると判断したことがきっかけです。
▶2017年の繁忙期に客付けで苦戦した経緯については、関連記事「【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①」をご覧ください。
競合リノベーション物件との明確な差別化が不可欠と考え、特に20~30代女性に人気が高いカフェスタイルに特化したリノベーションを展開したところ、2020年以降増収増益を達成することができました。
リノベーション前の2017年と2024年度の入居率および家賃収入を比較すると、入居率は約21ポイント改善し、年間家賃収入は約430万円増加しました。
▶弊社で実際に行ったリノベーション事例と、競合物件との差別化を図るための具体的な考え方については、以下の記事で詳しく紹介しています。
▶弊社では、1993年築20戸の自社所有アパートで実践・検証してきたリノベーション実績を公開しています。入居率や家賃収入を改善するまでの経緯について詳しく知りたい方は、「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
4．まとめ
今回は、賃貸リノベーションが入居率や収益性の改善につながる理由について、弊社事例を交えながらお伝えしました。
私が自社物件の運営を通じて実感したのは、築年数が古いこと自体が、客付けできない決定的な理由ではないということです。
2017年に入居率が低下した原因は、従来の原状回復だけでは、競合物件と比較されたときの「選ばれる理由」をつくれていなかったことにありました。
そこで翌年から、20～30代のカップルや新婚世帯を意識し、カフェスタイルに特化したリノベーションへ方針を転換しました。その結果、2017年と2024年度を比較すると、入居率は約21ポイント改善し、年間家賃収入も約430万円増加しました。
リノベーションで大切なのは、設備を新しくすることではなく、入居希望者が価値を感じる部分を見極め、競合物件にはない魅力をつくることです。
周辺相場や工事費とのバランスも確認しながら、「誰に、なぜ選ばれる部屋にするのか」を明確にすることが、入居率と収益性の改善につながると考えています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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