選ばれる物件に変身！アパートリノベーションのポイント
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 8月15日
- 読了時間: 11分
更新日：9月15日
賃貸物件の資産価値は、築年数が経過するにつれて低下する傾向があり、その上、新規供給が増えることで、特に築年数が古いアパートでは、適正家賃で募集しても成約が難しくなることがあります。
しかし近年の賃貸市場では、部屋探しの価値観が多様化しており、築年数が古い物件でも、ライフスタイルに合ったリノベーションを行えば、競争力が増し、早期成約が可能となります。
本投稿は、古いアパートを魅力的な物件へと変身させるために必要な、リノベーションのポイントについて、お伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
【本記事でお伝えする結論】
１．古いアパートをリノベーションする理由
築年数が古いアパートをリノベーションする理由は多岐にわたりますが、その最大の魅力は、市場のニーズが変化したことで、築年数がそこまで重要視されなくなり、多様な選択肢を提供できる点です。
特に古い物件は好立地にあるため、リノベーションによって物件の競争力を飛躍的に向上させることができ、その結果、物件の稼働率や収益性の改善が期待されます。
以下では、古いアパートをリノベーションする具体的な理由について、詳しく解説します。
古いアパートをリノベーションするメリット
賃貸物件を探している方の多くは、家賃予算が許すのであれば、新築物件や築10年以内の物件に住みたいと考えるものです。
しかし築年数が浅い物件は、供給が少ないため募集家賃も割高傾向となっています。特に近年ではインフレの影響により建築資材が急騰しており、その結果、新築物件の家賃は従前と比べ2割程度上昇しています。
一方で、実質賃金はほとんど変化がないため、新築や築年数が浅い物件を検討するハードルは、以前よりも高まっているのが現状です。
しかしリノベーション物件は、立地条件が良く、設備や内装、間取りが現代のライフスタイルに適しているため、とても快適に生活できます。
また、新築物件よりも約2割ほど家賃が抑えられているため、借り手にとって部屋探しの選択肢が広がりやすく、結果的に早期成約が期待できます。
賃貸物件としての需要とニーズ
近年の賃貸市場では、人口減少に伴う需要の縮小と、物件供給量の増加により、競争力が低下した築20年以上の物件は、適正家賃で募集しても空室率が悪化しや水状況が続いています。
一方で、現代の部屋探しでは価値観が多様化しており、個々のライフスタイルに合わせた住まいを希望する方が増えています。この背景に踏まえ、リノベーションによって物件の価値を高めることで、若い世代からファミリー層までの幅広いニーズを取り込むことが可能になります。
結果として、リノベーション物件の需要が増加し、空室率の改善や家賃の値上げに繋がることが期待されます。
古いアパートを快適な住環境にするには？
築年数が古いアパートは、新築物件と比べて居住性の面で劣る場合がありますが、いくつかの工夫をすることで、快適な住環境を提供することができます。
まず間取りの見直しが重要です。一部の古い物件では、２DKや３DK、または３LDKの間取りがよく見られますが、これらを現代のライフスタイルに合わせ、例えばDKの間取りをLDKに変更したり、３LDKを２LDKにすることで、使い勝手の良い室内空間が生まれます。
こうした改善により、住まいの魅力や訴求力が向上します。
次に、設備の交換や内装リフォームを実施することで、より便利で快適な居住空間を提供できます。特に白を基調とした内装にすることで、部屋に明るさや開放感を与える効果が期待できます。
また既存の収納スペースをクローゼットにリフォームすることで、収納力がアップし、古い物件でも快適な暮らしが実現可能となります。このような工夫を行うことで、住み手にとって魅力的な空間となります。
古いアパートリノベーションリスクと対策
古いアパートをリノベーションする際には、予めリスクについて十分に理解しておくことが重要です。
よくある事例としては、リノベーション施工中に予期しない破損や汚損が発生し、これに伴う追加費用や工期の延長が避けられない状況になることがあります。また見積もりの段階で、予算以上の費用が発生することもあります。
こうしたトラブルを未然に防ぐための対策としては、工期に余裕を持たせリノベーション費用の約10％分を、緊急修繕費用として確保しておくと、予期せぬ問題にも柔軟に対応できます。
さらにリノベーション費用が予算を超えてしまった場合には、使用する材料や仕様を見直すことでコスト削減を図ることが可能です。
また施主支給を検討したり、元請け業者と相談しながら代替案を模索することで、追加費用を押さられる場合があります。
２．アパートリノベーション費用について
リノベーションの費用を検討する際には、物件の状態や使用する建材、施工面積などによって大きく変動することを理解しておくことが重要です。
例えば、１LDK以上のファミリー向け物件の場合、部分的なリノベーションでは100万円～200万円程度、フルリノベーションなら200万円～300万円程度かかるのが一般的です。
そのため、リノベーションの範囲と予算を明確に決めて進めることが求められます。
費用をかければ、クオリティーが高いリノベーション部屋を提供できますが、リノベーションによる家賃値上げには限度があります。そのため必要以上の費用をかけると、投資回収までに時間がかかり、結果的に費用対効果が期待できなくなる可能性もあります。
リノベーション費用が、想定した予算を超えてしまった場合には、以下のようなコスト削減案を検討すると良いでしょう。
床材を変更する際、フロアタイルからクッションフロアへ切り替える
新しい設備の導入を最小限に抑える（ただしキッチン交換は必須）
一部の設備や建材について、施主支給で対応可能か施工業者に相談する
またリノベーション資金を金融機関で借入する際、一般的にはプロパー融資を利用することが多いですが、市区町村が窓口になっている公的融資制度を活用するという選択肢もあります。
同融資は保証料が別途発生するものの、プロパー融資と比べて低金利で長期の借入が可能です。その結果として、毎月の返済額を抑えられるメリットがあります。
これらの方法を組み合わせて計画的にリノベーションを進めれば、コストを抑えながら魅力的な物件を提供できる可能性が高まります。
▶リノベーション資金の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．アパートリノベーション成功事例
アパートリノベーションの成功事例は、実際に行われたプロジェクトを基に、多くの学びや洞察を得られる貴重な情報源となります。これらのケーススタディーを参考にすることで、具体的なリノベーションのアイデアや方向性を明確化し、効率的かつ成果を最大化するプランニングが可能になります。
今回は、築30年以上のファミリー向け物件を所有し、エリア空室率が約3割という厳しい状況の中で、差別化リノベーション戦略を展開し、4期連続で増収増益を達成した弊社物件についてご紹介します。
自然素材を活用したカフェスタイルリノベーション
弊社物件は1993年築で、間取りは２LDK～３LDKとなっています。2017年の繁忙期に客付けで失敗したことを契機に、リフォームからリノベーションへと方針転換しました。
競合物件との差別化を明確にし、資産価値を最大化させる目的で、競合物件が模倣できない「自然素材」を活用したカフェスタイルに特化したリノベーションを、2018年から段階的を行っています。
キッチンは無垢材を用いたオリジナルのカフェスタイルで、機能性を高めるためカウンターを新設。上級グレードの部屋には、LDKにペンダントライトとダウンライトを設置することで、カフェスタイルキッチンの魅力を一層高める工夫を施しています。
また居住スペースには漆喰を施工することで、室内機能性を向上させるとともに、デザイン性を強化。これにより、部屋全体が居心地の良い空間へと生まれ変わりました。
さらに、室内の配色を白を基調とすることで、リノベーション前と比べて、清潔感や開放感が格段に向上しました。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．アパートリノベーションの具体的な方法と計画
リノベーションを成功させるには、明確な方法と計画が欠かせません。最初に、どの箇所をリノベーションするのかはっきりさせた上で、予算やスケジュールをしっかりと組み立てることが必要です。
以下では、具体的な進め方について詳しく説明します。
古いアパートの間取り変更のポイント
昔と今ではライフスタイルに大きな違いがあるため、特に築年数が古いアパートでは、間取り変更を行わないと、顧客の反応を得るのが難しくなる可能性があります。
例えば、ファミリー向け物件を探している方は、家族や友人との団らんを楽しむために、リビングの広さや使い勝手を重視する傾向があります。そのため、間取りがDKのままだと、適正家賃で募集しても、十分な反響を得るのが難しくなることがあります。
しかしダイニングとキッチンの境にある「間仕切壁」を撤去することで、開放感のあるLDKを作り出すことが可能です。これにより物件の魅力が向上し、集客にもプラスの影響を与えるでしょう。
さらに古いアパートには収納スペースとして、クローゼットが設置されていないケースが多く、その結果、収納力不足が内見者にとってネックになる場合もあります。
既存の収納スペースををクローゼットに改装したり、壁面にハンガーポールを取付けるなどして収納容量を増やせば、この弱点を補い、顧客ニーズにも応えることができます。
設備や内装の選び方
リノベーションのタイミングで設備の入れ替えを行うことが多いです。しかし既製品ば画一的なデザインのものが多いため、室内デザインの調和を意識しないと、部屋全体の魅力が高まらず、結果的に集客で苦戦する可能性があります。
この問題を解決するには、室内のインテリアカラーを3色以下に抑え、一貫性のあるデザインを心がけることが重要です。そうすることで、画一的な設備が設置されていても、おしゃれで統一感のある空間を作り出せます。その結果、顧客満足度を向上させることが可能になります。
老朽化対策
築年数が古いアパートをリノベーションする際は、老朽化対策も併せて行わなければなりません。
特に建物外壁は紫外線や風雨にさらされることで、時間の経過と共に劣化しやすくなり、適切な時期に対応しないと、雨漏りや建物寿命が短くなるリスクが高まります。
また、外壁が劣化したままでは、物件全体の印象が悪化し、結果として成約率が低下する可能性が高いです。
こうした問題を防ぐため、10年に1度の目安で、外壁塗装工事とコーキングの打ち直しを行うことが効果的です。これにより、建物の外観が改善されるだけではなく、建物寿命を延ばすメリットも生まれるため、貸主にとっては資産価値を保つことができるため、大きなメリットとなります。
さらに、外壁塗装工事に関しては、原状回復を目的に行えば、その費用は全額損金計上できるため、節税効果を最大化することができます。
５．まとめ
今回は、古いアパートを魅力的な物件へと変身させるために必要な、リノベーションのポイントについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントを、もう一度確認してみましょう。
部屋探しのニーズが多様化している昨今、所有物件の築年数が古くても、顧客のライフスタイルや価値観に寄り添ったリノベーションを施すことで、その古さが集客において、大きなハードルとはならなくなっています。
特に物件が好立地にある場合には、適切なリノベーションを行うことで、競争力をさらに高められる可能性があります。こうした競争力の向上は、結果として家賃の値上げや早期成約といった、収益の最大化に繋がる可能性が、十分に見込めると言えるでしょう。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
コメント