アパート経営は本業の傍ら行える投資のひとつであり、客付けや煩わしい物件管理を管理会社に委託することで毎月安定した家賃収入を得ることができます。
そのため近年では不動産投資にチャレンジされる方が増えています。
しかしアパート経営にはデメリットがあり判断を誤ると収益に大きな影響を及ぼす可能性があります。適切な対策を講じることで、トラブルが発生しても最小限に抑えることができトラブル回避にもつながります。
本投稿はアパート経営トラブルを回避するための方法をご紹介いたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
１）空室が発生しやすくなる
２．アパート経営トラブル回避方法
【本記事でお伝えする結論】
１．アパート経営代表的なトラブル３選
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落します。物件資産価値が低下すると…
空室が発生しやすくなる
建物の老朽化
クレーム発生増加
などの問題が発生しますがどの賃貸物件でも発生する問題です。
それではアパート経営でよく発生するトラブルを見ていきましょう。
１）空室が発生しやすくなる
リクシル住宅研究所の調べによると、築年数の経過と共に室内機能性（断熱／湿気／断熱）は低下することから賃貸アパートに入居している約8割は室内機能性に不満を抱いています。
そのため部屋探しされる方は家賃予算が合えば、少しでも築年数が浅い物件を選ぶ傾向が高く、築年数が古い物件は空室が発生しやすくなります。
空室が長期化すると家賃機会損失が大きくなり収益が低下してしまいます。近年の賃貸市場は物件供給数が飽和し空室率が悪化しているため価格競争が激化しています。その結果家賃値下げしても早期客付けが厳しくなる原状か続いています。
２）建物の老朽化
賃貸物件の外観は風雨／紫外線の影響による老朽化が進み「外壁劣化」「外壁コーキングにクラック」が発生します。このため10年に１度の割合で大規模修繕が必要です。
内観は基本的に定期的にリフォームを行うことで客付けに苦戦することは少ないですが、築年数が20年を超えると設備の減価償却が終了するため、家賃値下げしても客付けが厳しくなります。
早期客付けを目指すなら設備交換やリノベーションが不可欠です。しかし築年数の経過と共に修繕費が上昇しキャッシュフローが厳しくなる可能性もあるため、計画的な管理が重要です。
３）クレーム発生増加
物件築年数が経過すると「クレーム問題」が増加してきます。管理会社によく寄せられるクレームは…
騒音
設備対応
が圧倒的に多いです。適切な管理とメンテナンスを行うことで、クレーム発生を最小限に抑えることができますが、解決に時間がかかると顧客満足度が低下し、退去や家賃値下げ要求が発生しやすくなります。
２．アパート経営トラブル回避方法
アパート経営は様々なトラブルが発生します。しかし適切な対策を講じることでトラブルを最小限に抑えられる／回避させることが可能です。
事前のリスク管理や定期的なメンテナンスを行うことで、借主との良好な関係を築き、スムーズな賃貸経営を実現できます。問題が発生した際は迅速に対応し、信頼を損なわないことが重要です。
１）収益悪化／空室長期化
アパート経営の難しさは築年数が経過することで資産価値が低下し「家賃維持や値上げ」「早期客付け」が難しくなり、収益が低下してしまうことです。
収益改善／早期客付けを目指すなら、物件資産価値を高める対策が効果的です。築20年を過ぎると設備の減価償却が終了し、新築と比べて機能性や利便性が劣るため、適正家賃にしても客付けが厳しくなります。
しかし資産価値を高めるリノベーションを行うことで…
機能性＋利便性が向上し古さが感じられないため早期客付けが期待できる
資産価値が高くなるため、家賃値上げができる
募集時期関わらず反響数UPが期待できる
ことから収益改善／早期客付けが期待できます。弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーション事業を開始し、2020年以降増収増益、満室継続することに成功しています。
▶弊社物件の事業立て直し詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）老朽化問題
アパート経営で一番の出費となるのは「外壁塗装」等の大規模修繕です。外壁の老朽化を放置すると、建物寿命を短くさせるだけではなく…
外観が古く見えるため内見時の物件印象が悪くなる
劣化が進んでしまうと修繕費用がさらに高くなる
雨漏りが発生するリスクが高くなり借主に迷惑
をかけるため、先延ばししてもメリットはありません。
そのため「前回の外壁塗装から10年経過」or「外壁の色あせ、チョーキング、クラック」が発生した際は外壁塗装を行った方が結果的には客付けの面からも有効的です。
▶リフォーム資金に関しては過去記事をご覧下さい。
３）キャッシュ不足
アパート家賃収入が減少／物件稼働率が低下するとキャッシュフローが悪化する可能性が高くなります。万が一キャッシュ不足に陥った場合「速やかに金融機関に相談」しリスケジュールを検討して下さい。
金融庁は「（金融機関は）円滑な資金供給や貸付条件の変更に努める」よう通達しているためリスケジュール対応してくれる可能性が高くなります。ただしリスケジュールを行うと…
リスケジュール期間中は新規融資が認められない
リスケジュール期間は半年～1年
金融機関の格付けが下がる
借入金利の引き上げが条件
となるため注意が必要です。
▶上記詳細は過去記事をご覧下さい。
４）生活音問題
Alba Link不動産総研のリリースによると「賃貸契約で後悔した方は約7割いることがわかり、その中で最も多かった意見は騒音トラブル」でした。
いわゆる生活音問題は築年数／構造躯体関係なく発生しますが、生活音トラブルは「モラル」と「属性」に原因があるため…
退去リフォーム時に吸音効果が高いクッションフロアを施工する
滞納歴がある／転職を繰り返している／入居動機が曖昧の人は入居させない
ことで生活音トラブル発生率を大幅に抑えることができます。
５）家賃滞納
公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会が出している「賃貸住宅市場景況感調査」によると家賃滞納発生率は平均0.05％と低い水準となっています。
上記データーから家賃滞納は基本的に発生しないと考えてもいいのですが、家賃滞納が発生すると回収にてこずる可能性が高く場合によっては回収ができないこともあり得ます。
そのため契約時家賃保証会社を利用することで、万が一家賃滞納が発生しても保証会社が代位弁済してくれるため事実上家賃滞納を防ぐことができます。
３．まとめ
今回はアパート経営トラブルが発生した際の回避方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
アパート経営トラブルはどの物件でも発生してしまいます。しかし資産価値を高める空室対策や物件管理を強化することでトラブル発生率を抑えることができます。これにより安定した家賃収入を得ることが可能になります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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