アパート経営は本業の傍ら行える投資のひとつであり、客付け＋煩わしい物件管理を管理会社に委託することで毎月安定した家賃収入を得ることができます。
そのため近年では若い世代も不動産投資にチャレンジされる方が増えてきています。
ただアパート経営にもデメリットがあり判断を間違えてしまうと、収益に多大な影響が出てしまいます。しかし適切な対策を行うことでアパート経営トラブルが発生しても最小限に抑える／トラブル回避することができます。
本投稿はアパート経営トラブルが発生した際の回避方法をお伝えいたします。
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▼目 次
１）空室が発生しやすくなる
２．アパート経営トラブル回避方法
【本記事でお伝えする結論】
１．アパート経営代表的なトラブル３選
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落します。物件資産価値が低下すると…
空室が発生しやすくなる
建物の老朽化
クレーム発生増加
などの問題が発生しやすく、これらはどの賃貸物件でも発生する問題です。
それではアパート経営でよく発生するトラブルを見ていきましょう。
１）空室が発生しやすくなる
リクシル住宅研究所の調べによると、築年数の経過と共に室内機能性（断熱／湿気／断熱）は低下するため賃貸アパートに入居している約8割は室内機能性に不満をもっているとのことです。
そのため部屋探しされる方は家賃予算が合えば少しでも築年数が浅い物件を選ぶ可能性が高いため、築年数が古い物件は空室が発生しやすくなります。
空室が長期化すると家賃機会損失が大きくなり収益が低下してしまいます。近年の賃貸市場は物件供給数が飽和＋空室率が悪化しているため価格競争が激化→家賃値下げしても早期客付けが厳しくなっています。
２）建物の老朽化
賃貸物件の外観は風雨／紫外線の影響による老朽化が進み、老朽化が進むと「外壁劣化」「外壁コーキングにクラック」が発生してしまいます。そのため10年に１度の割合で大規模修繕を行わなければなりません。
内観は基本的に定期的にリフォームを行うことで客付けに苦戦することは少ないものの、築年数が20年を超えると設備の減価償却が終了するため、家賃値下げしても客付けが厳しくなります。
早期客付けを目指すなら設備交換／リノベーションを検討しなければならないため、築年数の経過と共に修繕費が上昇しキャッシュフローが厳しくなる可能性が出てきます。
３）クレーム発生増加
物件築年数が経過すると「クレーム問題」が増加してきます。管理会社によく寄せられるクレームは…
騒音
設備対応
家賃滞納
が圧倒的に多いです。クレームを早期に解決できれば長期入居／退去抑止効果が期待できますが、解決に時間がかかると顧客満足度が低下し退去／家賃値下げ要求が発生しやすくなります。
２．アパート経営トラブル回避方法
アパート経営は様々なトラブルが発生します。ただ適切な対策を講じることでトラブルを最小限に抑えられる／トラブル回避させることができます。
本章ではアパート経営でトラブルが発生した際の回避方法をお伝えいたします。
１）収益悪化／空室長期化
アパート経営の難しいところは築年数が経過すると資産価値が低下するため「家賃維持／値上げ」「早期客付け」が難しくなり、収益が低下してしまうことです。
収益改善／早期客付けを目指すなら、物件資産価値を高める対策を行うのが効果的です。築20年を過ぎると設備の減価償却が終了し、設備自体も新築と比べると機能性や利便性が劣っているため、適正家賃にしても客付けが厳しくなります。
しかし資産価値を高めるリノベーションを行うことで…
機能性＋利便性が向上し古さが感じられないため早期客付けが期待できる
資産価値が高くなるため、家賃値上げができる
募集時期関わらず反響数UPが期待できる
ことから収益改善／早期客付けが期待できます。弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーション事業を開始したところ、2020年以降増収増益＋満室継続させることに成功しています。
▶弊社物件の事業立て直し詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）老朽化問題
アパート経営で一番の出費となるのは、恐らく「外壁塗装」等の大規模修繕です。外壁老朽化を放置してしまうと、建物寿命を短くさせるだけではなく…
外観が古く見えるため内見時の物件印象が悪くなる
劣化が進んでしまうと修繕費用がさらに高くなる
雨漏りが発生するリスクが高くなり借主に迷惑
をかけるため、先延ばししてもメリットはありません。
そのため「前回の外壁塗装から10年経過」or「外壁の色あせ、チョーキング、クラック」が発生した際は外壁塗装を行った方が結果的には客付けの面からも有効的です。
▶リフォーム資金に関しては過去記事をご覧下さい。
３）キャッシュ不足
アパート家賃収入が減少／物件稼働率が低下するとキャッシュフローが悪化する可能性が高くなります。万が一キャッシュ不足に陥った場合「速やかに金融機関に相談」しリスケジュールを検討して下さい。
金融庁は「（金融機関は）円滑な資金供給や貸付条件の変更に努める」よう金融機関に通達しているためリスケジュール対応してくれる可能性が高くなります。
▶上記詳細は過去記事をご覧下さい。
４）生活音問題
Alba Link不動産総研のリリースによると「賃貸契約で後悔した方は約7割いることがわかり、その中で最も多かった意見は騒音トラブル」でした。
いわゆる生活音問題は築年数／構造躯体関係なく発生しますが、生活音トラブルは「モラル」と「属性」に原因があるため…
退去リフォーム時に吸音効果が高いクッションフロアを施工する
滞納歴がある／転職を繰り返している／入居動機が曖昧の人は入居させない
ことで生活音トラブル発生率を大幅に抑えることができます。
５）家賃滞納
公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会が出している「賃貸住宅市場景況感調査」によると家賃滞納発生率は平均0.05％と低い水準となっています。
上記データーから家賃滞納は基本的に発生しないと考えてもいいのですが、ただ家賃滞納が発生すると回収にてこずる可能性が高く場合によっては回収ができないこともあり得ます。
契約時家賃保証会社を利用することで、万が一家賃滞納が発生しても保証会社が代位弁済してくれるため事実上家賃滞納を防ぐことができます。
３．まとめ
今回はアパート経営トラブルが発生した際の回避方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
アパート経営のトラブルはどの物件でも発生してしまいます。ただ資産価値を高める空室対策＋物件管理を強化することでトラブル発生率を抑えることができるため、安定した家賃収入を得ることができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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