アパート経営のトラブル。どう回避したらいい？
更新日：2022年9月11日
「働き方改革」等の影響によって、残業手当が貰えなくなった方は、非常に多いと思われます。また業種によっては「新型コロナウイルスの影響」によって、売上自体が落ちた方もいることから、今後「副業」を本格的に検討してみようと思っている方は、多いのではないでしょうか？
不動産投資は、本業の傍ら行える投資のひとつであり、入居者確保さえできれば、基本的に収入を確保することができるため、近年では比較的若い年代も「不動産投資」をされる方が多くなってきています。
ただ、どのようなものであっても、メリットもあればデメリットもあります。
不動産投資においても、デメリット部分があり、さらにこのデメリットは、意外に多くの方が経験されてしまう可能性が高いことから、気を付けなければなりません。しかし、しっかりと対策を講じることによって、「回避」することができたり、または被害を最小限に抑えることもできますので、これから不動産投資をされる方や、現在築浅物件を所有しているオーナー様は、是非一読して頂きたいブログとなっています。
▼目 次
１．不動産投資のデメリットとは？
不動産投資のメリットは、「毎月一定の家賃収入が得られる」「面倒な管理は管理会社を利用すれば、煩わしい管理業務をしなくても済む」「生命保険代わりとなる」などがありますが、これはあくまでも入居率が高い状態になっている時に、受けられる恩恵。
当然ながら、うまくいく時もあれば、うまくいかない時も、当然ながらありますが、不動産投資におけるデメリットとは、一体どのようなものが挙げられるのでしょうか？
１）空室が発生する
賃貸物件は「あくまでもお客様にお部屋を貸すもの」であるため、長期間入居していたとしても、あくまでもオーナー様の持ち物となります。そのため、賃貸物件はお客様の入れ替わりが頻繁にあり、特に1月～3月の時期は「進学、就職、転勤」等が重なるため、入退去が著しく多く発生します。
所謂繁忙期に、募集している部屋が埋まれば、とても理想的ですが、ただ3月後半に退去が発生してしまうと、お部屋探しをされる方が少なくなってしまうため、空室期間が長期化してしまいます。
特に、気を付けないといけないのが「学生向け賃貸アパート」
学生向け物件においては、退去される学生は「ほぼ確定」しているため、新学期が始まるまでに「客付けを終了」しておかないと、最悪来年まで空室状態が続いてしまう可能性が出てきてしまいます。
２）建物の老朽化
これはどの物件でも同じことが言えますが、築年数が経過すればするほど、建物はどうしても老朽化してしまいます。外壁に関しては、築年数が10年を超えてくると「外壁の色が薄くなってしまい、またコーキングもひび割れ」が起きやすくなることから、基本的には「10年に1度」の割合で、大規模修繕を行う必要が出てきます。
部屋内部においては、築20年ぐらいまでならば、何とか「壁紙交換程度」のリフォームでも集客することはできるものの、築20年以上経過してくると、設備そのものが古くなってしまい、集客上において不利になってしまうことから、資産価値を上げることをしないと、家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
３）クレーム発生増加
築年数が経過してくると、家賃相場が下落してくるので、それと比例して「クレーム問題」が増加してきます。賃貸業界におけるクレーム問題としては「騒音や設備対応」「家賃滞納」が圧倒的に多くなります。
クレームが発生した場合、早期に解決することができれば、経営がうまくいきますが、長期化してしまうと、顧客満足度が低下してしまい、最悪退去してしまうことにもなりますので、クレームが発生した時には、早期解決させることが、非常に重要となります。
２．不動産投資のデメリット回避方法
１）資産価値を上げる物件を提供
築年数が経過すると、資産価値が低下してきますので、家賃を維持することができなくなってしまいます。そのため、築年数が経過してくると「家賃値下げ」を行う物件が多くなってきますが、安易に家賃値下げをしてしまうと「アパートローン」等の支払いがあるため、利幅が減少してしまい、経営的にマイナスになってしまいます。
しかし、築年数が経過したとしても、資産価値を向上させることができれば、家賃値上げも可能となり、キャッシュフローを改善させることも可能となってきます。弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪く、さらに弊社物件は「築30年」を迎えますが、差別化リノベーション＋集客方法を見直したことから、アパートオーナーを引き継いだ15年前と比べて、収益が向上。2022年度決算では「増収増益」を達成し、今期に関しても「増収増益」が期待できるぐらい安定した家賃収入を得ています。
（詳細に関しては、「空室率全国ワースト1位の山梨で家賃値上げ＆満室にした極意とは？」をご覧下さい。）
２）老朽化は放置してはいけない
アパート経営にとって、一番の出費となるのは、恐らく「外壁塗装」等の大規模修繕です。
物件の規模によって、発生する費用は異なるものの、これを渋って放置したままにしておくと「外壁が劣化し、劣化した個所に雨が侵入」してしまうと、建物寿命を短くしてしまうリスクが大きくなります。
また、外壁が古くなってしまうと、見た目的にも古くなってしまうので、集客上においても不利になってしまいます。
そのため、外壁塗装に関しては「可能な限り時期が来たら、実施」すべきであり、理想的なのは「外壁塗装用の修繕積立」をしっかりと行うことです。
３）収益が悪化した時には、迷わず金融機関に相談
家賃収入が減少してしまうと、当然ながら「支払いがきつく」なってしまいます。
きつくなった場合、放置したままでいると「突発的な支払い」が発生した時には、完全にショートしてしまい、支払そのものができなくなってしまいます。
そこで、もし家賃収入が減少したことによって、支払いがきつくなった時には、迷うことなく金融機関に相談して下さい。金融機関側も「支払いがショートしてしまう」ことに関しては、何とか避けたいと思っています。
弊社物件においても、2年前に発生した新型コロナウイルスの影響によって、反響が得られにくくなり、退去が1件発生してしまったことで、完全に支払いができなくなるといった緊急事態が発生し、すぐに金融機関に相談しに行った際、当時は支店長決済で「1年間元金据え置き」が可能となったことから、窮地を脱することができました。
４）クレームを抑えたいなら、管理の質を上げる
クレームは、築年数関係なく「どの物件」でも発生してしまいますが、クレーム発生確率を抑えるには、管理の質を上げるしか方法はありません。そのためには「経年劣化が原因と思われる設備不良に関しては、早急に対応する」「家賃値下げしている物件＝クレーム件数増加となっているため、家賃値下げ集客を可能な限り回避する」ことが重要となってきます。
余談ではありますが、築30年目を迎える弊社物件において、入居者トラブルなどといったクレームは、殆どないといっても過言ではありません。どうしてかというと、リノベーションを機に家賃値上げを実施ているため、入居者の質が高くなっているからです。
５）家賃滞納を防ぐには、保証会社を利用
大手管理会社に管理委託している物件では、保証会社を利用しているケースが多いです。最近では、「自主己管理物件専用の家賃保証プラン」 もあるため、家賃滞納リスクをさらに軽減させることが可能となっています。
６）リフォーム費用に関して、公的融資制度を活用すると便利
築年数が経過したとしても、リノベーションや外壁塗装工事を行うことによって、収益性を高めることはできますが、ただその一方で「自己資金で対応することができない」オーナー様も、当然いるはずです。
もし借入を起こす場合、金融機関にお願いすると「事業系ローン」となってしまうため、金利が高めとなってしまいますが、公的融資制度を活用して融資をすると、金利を抑えることができるだけではなく、保証協会に支払う保証料も、一部県や市が助成してくれるので、利用しやすい融資と言えます。
弊社物件では、退去が発生すると「原則としてリノベーション」を行いますが、1回のリノベーション費用が200万円程度となってしまうため、甲府市の「小規模事業者小口資金」を活用しています。こちらは「年1回利子補給」を受けられることから、実質金利が1.0％と大変オトクとなっています。
３．まとめ
アパート経営のデメリットは、どの物件でも発生してしまいますが、ただしっかりとした対策を講じることによって、リスク回避することは、十分可能となります。
今後、賃貸業界は「人口減少」の影響をダイレクトに受け、エリアによっては空室率がさらに増加することが懸念されます。空室率が増加すれば、必然的に集客すること自体が難しくなってしまうため、経営的にはマイナスになってしまう物件が、属室してしまいます。
しかし、物件自体が「資産性」があれば、例え築年数が経過していたとしても、収益性を高めることは、十分に可能となりますので、どうぞご安心ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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