初心者でもわかる！空室対策の基本
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月4日
- 読了時間: 11分
賃貸経営において退去を事前に予測することは難しいですが、借主さえ確保できれば早期退去は発生しにくいため、安定した家賃収入を得ることが期待できます。
つまり、入居希望者を増やし顧客満足度を高め退去を抑えることができれば、家賃収入に関して悩むことはありません。
これを実現するには空室対策の基本をしっかりと理解しておくことが重要ですが、賃貸経営初心者の方の中には、空室対策がどのようなものか分からない方も一定数いると思います。
そこで本投稿は、賃貸経営初心者の方でも理解しやすい、空室対策の基本についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．初心者でもわかる空室対策の基本
空室対策の重要性を理解する
賃貸経営は借主が部屋を借りることによって家賃収入が発生します。殆どの貸主は金融機関からアパートローンを借り入れているため、空室が複数発生し長期化すると、キャッシュフローが厳しくなる可能性が高まります。
近年の賃貸市場は全国的に空室率が悪化しています。そのため借り手有利な状況が続いており、築年数関係なく空室を埋めるための対策を講じる必要があります。
特に築年数の経過と共に物件資産価値が低下し、供給が増加するため、空室対策を強化しないと家賃を値下げしただけでは空室が埋まりにくくなります。
また客付けできたとしても属性が悪い借主が入居するリスクが高まるため、家賃滞納や騒音トラブルなどの問題が発生し、安定した家賃収入を得ることが難しくなります。
オーナーが知るべき空室の原因
空室が発生する原因については、さまざまな理由がありますが、一般的に以下に該当すると空室が埋まりにくくなります。
家賃が相場より高い
部屋探しされる方は希望条件に合致した3件程度の部屋を内見しますが、事前に賃貸検索サイトを利用して、エリア内の家賃相場を確認しています。
そのため内見した部屋の家賃が家賃相場より高いと、家賃が安い他の物件に流れる可能性があるため、空室が埋まりにくくなります。
競合が多い
近年の賃貸市場は供給過多の状況にあります。部屋探しされる方は家賃予算さえ合えば、比較的新しい物件を選ぶ傾向が強いため、特に競争力が低下した築年数が古い物件は価格競争に陥りやすいですが、物件によっては空室が長期化することがあります。
部屋のクオリティーが低い
先程もお伝えした通り、部屋探しされる方は3件程度の部屋を内見しています。そのため部屋のクオリティーが他の物件より劣ってしまうと、仮に家賃が安くても成約率は低くなってしまいます。
立地が悪い
部屋探しされる方は事前に生活したいエリアを決めています。最寄駅から遠い物件や、企業や学校が移転したエリアは、賃貸需要が少ないため空室が長期化しやすくなります。
借主属性が悪い
一般的に安易に家賃値下げを行っている物件や、入居審査が緩い物件では、借主属性が悪化する傾向があります。騒音トラブルが原因で借主が退去すると、告知対象物件となるため、空室が長期化しやすくなります。
効果的な空室対策とは？
効果的な空室対策を行うには、訴求力を高めることがカギとなります。
CHINTAIによると、部屋探しされる方が賃貸検索サイトを利用する際は「物件写真や間取り情報に注目」しているとのことです。つまり訴求力が高い部屋を提供できれば「内見したい」と考える方が増えるため内見予約が入りやすくなります。
物件自体の訴求力をどのように高めるかは、築年数によって対応が異なります。
築20年以下の場合は設備の減価償却がまだ残っているため、表装リフォームを強化する、築20年以上の物件は減価償却が終了し、使い勝手が悪くなっているため、リノベーションを行うことで訴求力を向上させることができます。
内見時において重要になるのが、物件第一印象です。
敷地内にあるごみ置き場や駐輪場、物件周りや共用廊下の清掃が行き届いていると、築年数が古くても「清潔感」を感じることができるため、物件全体の訴求力が高まり、入居促進に繋げやすくなります。
仲介担当者は客付けを促進するため、内見終了後「追客』を行いますが、その際初期費用が抑えられていれば「オトク感」が感じられるため、入居促進に繋げやすくなります。
例えば敷金礼金の無料化、フリーレントの導入、月末契約（月初～月中までに入居申込した場合）などは貸主の判断で依頼することが可能です。
競合との違いを作るためのポイント
内見からの成約率は約2割と言われているため、成約率を高めるには内見数を増やす必要があります。
しかし内見数が少なくても内見当日に申込が入ったほうが、仲介担当者によってもラクに契約本数を獲得でき、さらにこのことがきっかけで、今後優先的に紹介してもらえる可能性も生まれます。
成約率を高めるには「競合との違い」を明確にすることが重要で、具体的には成約ターゲットを明確にし、ニーズに応じたリフォームやリノベーションを行うことで、訴求力が向上し入居の決め手になる可能性が高まります。
２．具体的な空室対策のアイデア
リノベーションによる空間の魅力向上
物件築年数が経過すると表装リフォームを施しても、室内の「古臭さ」が抜け切れないため、空室が長期化しやすくなります。
このような時は費用は掛かりますが、リノベーションを行った方が効果的です。設備や間取り、室内内装をリニューアルすることで、個々のライフスタイルに適した空間が生まれるため、訴求力が向上し、入居促進効果が高まります。
ただリノベーションを検討している貸主の中には「どのような室内空間を提供すればいいのか」と悩む方もいるでしょう。
このような時は人気が高い「シンプルナチュラル」「北欧スタイル」を選ぶことで、室内空間が明るく開放的になり、さらに家具やインテリアとの調和が取りやすくなるため、顧客からの評価が高まり、成約率が上昇します。
シンプルナチュラルや北欧スタイルは、一見すると地味に感じられるかもしれませんが…
理想のインテリアテイストとして、高く評価されている
白を基調としているため、一面採光でも室内が明るく見える
競合物件では意識していないテイストのため、差別化を図れる
ことから、対応することで確実に効果を実感することができるでしょう。
設備改善で魅力的な物件に
「空室対策」と聞くと多くの貸主は、人気設備を充実させることを考えると思います。その中で特に代表的なのがインターネット無料化です。
全国賃貸住宅新聞社では毎年10月に「人気設備ランキング」を発表しています。その中でインターネット無料化は「対応すれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる」とされ、単身物件では10年連続、ファミリー物件では9年連続で第一位に選ばれています。
しかしインターネット無料物件は、プロバイダがすでに決まっている上に、「通信速度」が保証されていないため、物件によって快適なインターネット環境が提供されない可能性もあります。
そのため近年ではあえてインターネット無料ではない物件を選ぶ方もいることから、インターネット無料化は空室対策としてそこまで効果的とは言えなくなっています。
そこでおススメなのが宅配ボックスの設置です。
2020年から始まった新型コロナウイルスの感染拡大により、宅配ボックスの需要が急増しました。近年施工された新築物件では設置が進んでいるものの、賃貸物件における設置率はわずか3割に留まっています。
宅配ボックスの需要は依然として高いですが、築年数が古い物件では、設置されていないケースが圧倒的に多いため、これに対応することで反響数を大幅に増加させることが期待できます。
内見誘導のための効果的なプレゼンテーション
部屋探しされる方にとって賃貸検索サイトは、希望条件を入力することで、すぐに条件に合致した部屋を見つけることができます。
しかし物件を募集する貸主にとって、希望条件に1つでも合致しない場合、その時点で成約対象外となるため、内見に誘導することが難しくなります。
特に競争力が低下した築20年以上の物件は、この影響を受けやすいですが、物件情報をSNS媒体を使って発信することで、多くの方に認知されやすくなります。
賃貸物件を利用している20～30代はスマートフォンで情報収集する際、Google等の検索エンジンに加えて、InstagramやX（旧：Twitter）、YouTubeを活用している方が多いです。
一方賃貸物件を紹介する仲介会社では「おとり広告」対策として、SNS集客には消極的になっています。そこで貸主がSNSを使って物件周知することで、物件情報を拡散させることができるため、反響率を高めることが期待できます。
３．やってはいけない空室対策
適切な空室対策を行うことで、物件全体の訴求力が向上するため、早期成約が期待できますが、ここで紹介することを行うと、収益性や物件稼働率が大幅に低下する恐れがあるため、絶対に行ってはいけません。
安易な値下げがもたらす問題とは？
賃貸空室期間の平均は約4か月程度とされています。ただし繁忙期は賃貸需要が増えているため、この数字は目安として考えた方が無難です。しかし空室期間が3か月以上続くと、明らかに物件自体に問題があると言っても過言ではありません。
一般的に空室期間が長期化した場合、募集家賃が適正でないと判断し、家賃値下げを行うのがセオリとなっていますが、安易な家賃値下げは帰って新たな問題を引き起こす可能性があります。
家賃収入が減少する
家賃を値下げするとその分の収益が減少してしまいます。多くの貸主はアパートローンを借入て経営を行っているため、必要経費（ローン支払い、修繕費、税金など）を差し引いた手取り収入が減少してしまい、キャッシュフローが厳しくなってしまいます。
家賃不均衡問題
募集部屋の家賃を値下げすると、その情報は賃貸検索サイトに反映されます。同一物件で家賃不均衡であることを現借主が認識してしまうと、契約更新のタイミングで家賃値下げを要求されることがあります。
現在の賃貸業界は借り手有利な状況が続いているため、家賃値下げをむやみに断ると、場合によっては住替えされるリスクが高まります。
借主属性低下
募集部屋の家賃を値下げすると、客付けに効果がある一方で、借主属性が悪化するリスクが高まります。
借主属性が悪化すると、騒音や家賃滞納といった管理上のトラブルが発生しやすくなります。特に騒音トラブルが原因で借主が退去してしまうと、場合によっては再募集時告知しなければならないため、客付けが非常に厳しくなります。
清掃不足が借主に与える影響
物件の維持管理を目的として家賃とは別に共益費（管理費）を別途設定しているケースが多いですが、共益費には物件清掃費用も含まれています。
そのため貸主は定期的に物件共用部清掃を行わなければなりません。しかし物件によって…
清掃範囲や回数が異なっているのが現状
共益費を設定しているのに、物件清掃を行っていない
ケースも見受けられますが、清掃不足が借主に与える影響が大きいことを多くの貸主は理解していません。
物件清掃が行き届いていないと、建物の美観が損なわれるだけでなく、快適な居住環境を提供することができません。そのため物件清掃が不十分であると、顧客満足度は低下するため…
住替えされるリスクが高まり、物件稼働率が不安定になる
内見が入っても成約率は悪くなる
更新のタイミングで値下げ要求が発生するリスクが高まる
ことが予想されます。したがって最低でも月に1回、できれば週に1回は物件清掃を行うことで、上記問題は発生しにくくなります。
一般的に物件清掃は業務委託しているケースが多いですが、もし物件が自宅近くにあれば、貸主自ら行うことでコストを削減でき、また借主と会う機会が増えるため、要望や相談に応じることで顧客満足度が高まり、結果的に長期入居に繋がることが期待できます。
４．まとめ
今回は、賃貸経営初心者の方でも理解しやすい、空室対策の基本についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
実が今回紹介した「空室対策の基本」は弊社物件が実際に行って、成果が出たものをそのままお伝えしています。
弊社物件は築年数が古く、また物件がある山梨県は賃貸空室率が30％台で、かつては空室で悩んでいた時期がありました。
しかし物件清掃の強化やリノベーション、独自集客を推進したことで、2020年以降は4期連続で増収増益を達成することができ、弊社の取組は不動産系メディアからも注目されています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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