賃貸繁忙期に広告料は付けるべき？
更新日：2022年9月21日
賃貸業界において、1月～3月は、新生活を迎えるにあたり、多くの方が賃貸物件探しをされるので、物件問合せや内見予約が「平日も含め多数」あることから、現在募集している部屋をお持ちのオーナー様にとっては、客付けすることができる最大のチャンスと言っても過言ではありません。
ただ、近年における賃貸のお部屋探しにおいて、多くの方は「事前に気に入った物件を数件ピックアップ」した上で、物件予約をすることが多いため、一人の方が賃貸物件に訪問する数は、年々減少傾向となっています。
そこで、少しでも多く物件認知度を上げる／物件紹介してもらうために、広告料を別途設定している所が増えつつあり、一部のエリアでは「広告料をつけることが、当たり前」となっている所があります。
では、広告料をつけることによって、どのくらいの効果が期待できるのでしょうか？また、当然ながらメリットもあればデメリットもあります。広告料をつけたことで、マイナスとなってしまう部分とは、一体どのようなものが考えられるのでしょうか？
目 次
１．そもそも広告料とは？
２．広告料をつけるメリット
３．広告料のデメリットとは？
４．脱賃貸サイト集客が加速モード
５．まとめ
１．そもそも広告料とは？
ここで、簡単に広告料に関して、おさらいをしたいと思います。
お部屋を募集する際には、仲介会社に「大手賃貸サイト上」に物件情報を出してもらうように、お願いをします。仲介会社は賃貸サイト上に物件情報をアップさせて、その後お客様からの反響があった場合、責任持って対応してくれます。
そして、お客様が「物件を気に入って契約」に至ることができた場合、仲介会社では「契約に至ったことに対する報酬」として、仲介手数料をもらうことができます。仲介手数料は、本来「借主と貸主双方に0.55か月分」ずつを請求することがルールとなっているものの、入居申込書などに「契約時に発生する仲介手数料は、全額借主負担」と記載されていることが多く、申込書に署名したという事実をもって「借主が全額支払う」という形を取り、仲介手数料全額は、借主負担としている所が多くなっています。
仲介会社が契約成立に関してもらえる報酬は、仲介手数料のみとなりますが、どれだけ頑張ったとしても、法律によって仲介手数料は「家賃1か月分＋税金」が上限となっているため、結果を残すためには「契約本数を伸ばす」しか方法はありません。
ただし、オーナー様が仲介会社に「広告料を支払う」ことを伝える（お願いする）ことによって、仲介手数料とは別に「広告料」を手に入れることができます。
広告料は、業界内では「AD」と呼ばれ、広告料設定物件では、マイソクの右下部分「AD=100％」等と記載されています。100％とは家賃1か月といういみになるので、AD=100％物件では、契約成立時に「借主と貸主の方法からそれぞれ家賃1か月分」をもらうことができるため、広告料設定物件を成約することができれば、1回の契約で2件分の報酬を得ることができます。
２．広告料をつけるメリット
広告料をつけることによって、得られるメリットは、ズバリ「仲介会社が積極的にオーナー様の物件紹介」をしてくれるところです。
同じ契約であっても、もらえる報酬が「倍以上」になっていれば、誰もが「報酬が2倍となる物件」を積極的に営業したいと考えています。そのため、他社管理会社物件において「ADが設定している」物件では、他社であっても積極的に営業活動を行いますので、つけていない物件と比べると、その差は歴然としてしまいます。
また物件が郊外にあったり、立地的に不利な場合においても、ADをつけることによって、担当者が「デメリット部分を可能な限りメリットに近づける接客」をしてくれるので、エリアによっては、広告料をつけることによって、早期に部屋が埋まりやすくなります。
３．広告料のデメリットとは？
広告料をつけることによるデメリットは、まずは「オーナー様の持ち出しが多くなる」という点。広告料設定することによって、成約時に「仲介者に広告料分を支払わなければならない」ので、広告料設定金額が大きい場合、一時的ではあるものの、キャッシュフローが厳しくなる可能性もあります。
ただ、広告料をつけることによって、早期に部屋が埋まりやすくなるという点を「考慮」すると、一長一短あるのかなというのが、正直な気持ちです。
広告料が設定している物件は、他社仲介会社も「積極的に案内」をしてくることが予想されるのですが、ただ広告料が設定されている物件が「本当にお客様にとって理想的な部屋であるか」に関しては、別問題となります。
というのも、広告料がついた物件を紹介したいと考えているのは、圧倒的に他社仲介会社が多くなることから「お部屋のクオリティーや住民の質」に関して、詳細部分は把握していない可能性が高く、また本来「通常の物件ならば、広告料をつけなくても部屋は埋まる」ものであるため、広告料が設定している物件には「何かがある」と、疑いを持ってしまう可能性が高く、入居後に「疑いが現実」になってしまうと、トラブルになる可能性が高くなってしまいます。
４．脱賃貸サイト集客が加速モード
仲介会社では、物件情報を「大手賃貸サイト」に掲載していますが、実は掲載料は全て仲介会社が負担（枠を購入している）していることから、ランニングコストが非常にかかってしまうので、どうしても仲介手数料だけでは「利益を出す」ことが難しくなってしまいます。
そこで、一部の仲介会社では、若い世代に人気がある「TikTok」を使った新たな集客をしている所もあります。近年、仲介会社では「SNSを活用した集客」に力を入れている所があるため、今後SNS集客が普及していけば、賃貸サイト上における集客にも影響が出てしまう可能性が高く、場合によっては「ビジネスモデル」が転換することも予想されます。
５．まとめ
近年の賃貸集客において、「広告料を積極的につける」ことを主張している専門家の方がいますが、そもそも広告料をつけるということは、仲介会社に対して「積極的に営業活動をしてほしい」ということである一方、裏を返せば「広告料をつけなければ、反響が出にくい物件」を言ってるようなものです。
確かに、広告料をつけている物件は、担当者のやる気を一気に加速するものではありますが、ただお部屋探しをされている方が、本当に広告料が設定されている部屋に「満足して頂けているか」どうかは、お客様でしかわからないこと。
広告料をつける時には、メリット・デメリットをしっかり把握した上で、決断されることをおススメします。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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