空室対策にはリノベーションがおすすめの理由とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 数秒前
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賃貸業界は大きな転換期を迎えています。
従来の部屋探しは築年数が重要視されていましたが、最近では部屋探しの価値観が多様化し、ライフスタイル合った住まいを求める方が増加しています。
そのためリノベーションを施せば古い物件でも価値を見出せるようになり、客付けで不利になることは少なくなります。また付加価値が高まることで、入居率の改善や賃料のアップも期待できるため、一定のコストはかかるものの、高い投資効果を見込むことが可能になります。
一方で、リフォーム利回りやホームステージングを重視する貸主は、リノベーションに対して消極的です。しかし今後の賃貸業界は、人口減少と賃貸物件の供給増加による空室率悪化が一層懸念されるため、競争力が低下した物件は確実に淘汰されるでしょう。
したがって、築年数が経過した物件における空室対策としてリノベーションが推奨される理由は一層明確になります。魅力的な住空間を提供することで、顧客の関心を引き、安定した賃貸経営を実現することが期待できます。
本投稿は空室対策にはリノベーションがおすすめの理由について、解説します。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
築年数が古い物件の空室対策としてリノベーションがおすすめなのは、立地条件が良く賃料が手頃で、顧客のライフスタイルに適した快適な住環境が提供できるから。
空室対策リノベーションには、収益性の向上が見込めるフルリノベーションと、費用を抑えながら短期間で改修可能な部分リノベーションの2種類がある。
空室対策リノベーションを成功させるためには、明るい間取りの工夫、ターゲット層を意識したインテリアデザインの導入、水回りの差別化の3つのポイントを押さえること。
１．空室対策にはリノベーションがおすすめの理由とは？
どうして築年数が経過した物件は「空室対策としてリノベーション」を行った方がいいのでしょうか？それはリノベーションによって顧客のニーズとマッチしやすくなるからです。
部屋探しをしている顧客は「自分らしい暮らし」を求めていますが、リノベーションを施すことでその希望に応えられるようになり、客付けがしやすくなります。結果的に原状回復程度のリフォームをするより、空室による機会損失を最小限に抑えられます。
それでは空室対策でリノベーションがおすすめの理由を見ていきましょう。
１）立地が良い
賃貸経営は借主が入居しなければ賃料収入が発生しないため、賃貸需要が期待できるエリアのみに建てられます。
新築物件が貸主物件の周辺に建設されると、「募集部屋に影響が出るのでは？」と悩みを抱えがちになりますが、視点を変えればエリア内の賃貸需要が今後も期待できることを示しています。実際、新築物件が募集開始すると、建物完成前に満室になることはよくあることです。
一方、貸主物件が築年数が経過し空室で悩んでいる場合、問題は立地ではなく物件競争力の低下にあります。
空室対策としてリノベーションを行うことで、従前と比べ競争力が向上し訴求効果が高まり顧客の関心を引くことができるため、空室を減少させることが可能になります。
弊社物件がある山梨県はエリア空室率25％と全国的に高く、また所有物件の築年数は30年を超えていますが、立地自体は全く問題はありません。2018年から競合物件との差別化を図ったリノベーションを実施したことにより、従前と比べ最大で賃料12％アップに成功しています。
▶弊社リノベーション、賃料アップに成功した詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）デザイン性が良い
賃貸物件を探している女性は「限られた予算の中で自分らしい生活を実現したい」と考えています。そのためリノベーションは１LDK以上のファミリー向けアパートで行われることが多いです。
女性は特に水回り設備や室内のインテリアデザインに注目しています。そのためリノベーションの際に老朽化した設備や内装の一新、統一感があるシンプルなインテリア空間をつくることで…
家具や雑貨との相性が良くなり落ち着いた暮らしができる
温かみが感じられるため、より快適な暮らしが実現できる
設備が一新されたことにより、賃貸検索サイトの反響数増加
が期待できるようになります。
つまりターゲット層に訴求する部屋作りを行うことにより、内見時の物件印象が良くなり、相場以上の賃料設定しても、その金額に見合う価値があると感じてもらえる可能性が高まります。その結果、成約率の向上や収益性の改善が期待できます。
築年数が古い物件で、適正賃料で募集してもなかなか空室が解消できない理由の一つに、募集部屋と顧客が求める部屋（イメージ）にギャップがあるからです。
特にファミリー向けアパートは、女性が部屋探しの主導権を握ることが多いため、デザイン性や清潔感、利便性が欠けていると、たとえ賃料が安くても魅力を感じてもらえず、選択肢から外されてしまうケースが多くなります。
また築年数が古くなると、部屋の間取りが現代のライフスタイルと合わなくなり、空室が埋まりにくくなります。特にリビングがないDKと部屋数が多い３LDKは、近年賃貸需要が減少しています。
しかしリノベーションを機にDKをLDKに、３LDKを２LDKに間取りを変更することで利便性が高まるため反響が増え、客付けがしやすくなります。
実際に弊社物件でもかつて３DKと３LDKの部屋がありましたが、２LDKにリノベーションしたことで、従前と比べ空室期間を大幅に短縮することに成功しています。
▶リノベーションで室内デザインを高める理由については、過去記事をご覧下さい。
▶リノベーションによる間取り変更の成功事例については、過去記事をご覧下さい。
３）新築より安い
近年はインフレの影響により実質賃金はマイナス状態が続いています。株式会社ウララインターナショナルの調査によれば「約7割の方は食品価格、光熱費、家賃・住宅費上昇」に悩みを抱えていることが明らかになっています。
▶実質賃金の伸び悩み、株式会社ウララインターナショナルが発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
その影響で新築物件は建築部材、人件費高騰により募集賃料が高騰しています。例えば、弊社物件がある山梨県の２LDKの場合、インフレ前は8万円台だったのが、現在では9万円台が一般的で、物件によっては10万円～11万円台に達しているところがあります。
実質賃金の伸び悩みを考慮すると、今後固定費を抑える方は増えてくるため、部屋探しの際に新築よりも賃料がリーズナブルなリノベーション物件を選ぶケースが増えることが予想されます。
また築年数が古くなると建物の減価償却が終了し、節税効果が期待できなくなるため、賃貸需要が今後も見込めれば、建て替えを検討する貸主も出てきます。しかし、建築費は今後も高止まりが続くことが予想されるため、以前のような投資効果を得るには、多額の頭金を用意する必要が出てきます。
これに対し、リノベーションは建て替えと比べて50～70％のコストで実現可能なため、近年では新たな出口戦略としても注目されています。
つまりリノベーションを行うことによって、安定した賃料収入の確保と新たな出口戦略の可能性が広がります。そのため貸主にとってはメリットが大きくなると言えます。
▶建て替えとリノベーション、リノベーションによる新たな出口戦略の詳細については、過去記事をご覧下さい。
2．空室対策リノベーションの種類と費用
空室対策としてリノベーションを検討する場合、選択肢としてフルリノベーションと部分リノベーションの2種類があります。
ここでは、それぞれのリノベーション特徴や問題点、費用について、詳しく解説していきます。
１）フルリノベーション
フルリノベーションとは、室内を一度骨組みだけの状態（スケルトン）にしてから、内装の張り替えや設備交換、さらには間取りの変更などを行う改修方法のことです。
古い物件でよく見られる「間取りの制約」を取り払うことで、居住空間が現代のライフスタイルに合った形へと生まれ変わらせることができます。
例えば、築年数が経過したファミリー向けアパートには２DKや３DKといった部屋が多いですが、ダイニングとキッチンにある仕切り壁を撤去すれば、広々としたLDK空間が生まれ、住み心地が格段に向上します。
また少子化の影響で、近年では需要が少なくなっている３LDKの部屋についても、壁をなくし２LDKに変更することで需要にあった間取りとなるため、付加価値を高めることができます。
フルリノベーションの大きな魅力は、従前と比べ快適で現代的な居住空間が生まれるため、賃料を値上げしても価値に納得してくれる顧客が多い点です。ただしその一方で問題点もあります。
まず挙げられるのは、工期の長さです。フルリノベーションは作業範囲が広くなるため、工期が1か月前後かかる場合があります。期間中は基本的に募集ができないため、空室による機会損失が発生してしまう恐れがあります。
特に繁忙期中の3月にフルリノベーションを行い、募集が4月になってしまうと、場合によっては集客に影響が出てしまう恐れがあります。
次に費用面です。室内の広さや使用する建材や設備によって異なりますが、ファミリー向けアパートの場合、200万円～300万円程度が一つの目安となります。
２）部分リノベーション
部分リノベーションとは「住居や空間の一部のみを改修する」ことを指します。代表的な例としては、水回り設備の交換や、特定の部屋の壁紙や床材の張り替えなどが挙げられます。
この方法の主なメリットは、フルリノベーションと比べて改修範囲が限定されているため、コストを抑えられたり、工期を短縮できる点です。そのため、繁忙期でも比較的スムーズに対応できる点は、大きな魅力と言えます。
一方問題点としては、フルリノベーションと比べ付加価値が高まらないため、賃料の値上げが難しくなる点です。費用に関しては部屋の広さや改修箇所、設備のグレードによって異なりますが、一般的なファミリー向けアパートであれば、100万円から200万円程度が目安とされています。
フルリノベーションと部分リノベーションのどちらを選ぶべきかは、それぞれメリットとデメリットがあるので、最終的には今後の賃貸経営の方針や目標で判断すべきと言えます。
例えば、より高い収益を目指すのであればフルリノベーションを検討するのが効果的です。物件の魅力を大きく向上させることで、賃料の値上げや顧客満足度の向上につながる可能性があります。
一方で、コストをなるべく抑えつつ、部屋を想起埋めたいならば、部分リノベーションが最適です。どちらを選択するにしても、物件の状態や市場ニーズを見極め、貸主の賃貸経営戦略にあった選択をすることが鍵となります。
▶フルリノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．空室対策リノベーションを成功させる3つのポイント
古くなった物件をリノベーションすることで、付加価値が高まるため、相場以上の賃料設定がしやすくなります。しかし、賃貸検索サイトにはエリアごとの賃料相場が明確に掲載されているため、顧客が部屋の価値に共感できなければ、賃料が高いと感じてしまい、他の物件に流れる恐れがあります。
ただリノベーションを行う際、以下のポイントを押さえておけば、賃料が高くても理解してくれる方が増えるため、早期に部屋が埋まりやすくなります。
それではリノベーションの際に、注意すべきポイントを3つ紹介します。
１）明るい間取りにする
賃貸物件には基本的に室内に窓は1つしかないケースが多いです。そのため部屋によっては採光が室内の奥まで届きにくく、内見時部屋が暗く感じられることがあります。
この点を解消しないまま部屋が決まってしまうと、入居後家具を配置した際、居心地が悪くなる可能性が高くなり、場合によっては契約更新のタイミングで退去する可能性もあり得ます。
この問題を解消するためには、内装を張り替える際、白を基調としたデザインにすることです。
白色は光の反射率が高く、部屋全体を明るく見せる効果があります。また膨張色のため、空間を広く開放的に見せる効果もあります。
そのため家具を置いても圧迫感や、部屋の暗さは感じにくくなり、またどんなインテリアとも馴染みやすくなるため、結果的に内見時の印象が高まり、早期成約や長期入居につながりやすくなります。
▶白を基調とした内装にするメリットの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）ターゲットが好むインテリアテイストにする
リノベーション物件を検討される方は、「自分らしい暮らし」を叶えたい想いが非常に強く、室内のインテリアや家具、雑貨との調和を非常に意識しています。
一般的に賃貸物件を探す方は、平均3件ほど内見していると言われています。つまり複数の部屋を比較しながら部屋を決めているため、リノベーションを行う際、ターゲット層から支持が高いインテリアテイスト空間を作ることが重要です。
ターゲット層に訴求する部屋は、内見時の印象を高めるだけでなく、入居後の生活イメージも広がってきます。その結果、「この部屋で暮らしたい」と感じてもらえやすくなるため、成約率の向上につながります。
さらに内見者は、部屋全体の統一感に対しても敏感です。そのため内装を張り替える際には、統一感を意識することが求められます。内装色は入居後のレイアウトのしやすさも考慮し、最大でも2色以内に抑えることがポイントです。
▶インテリアの色選びの詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
３）水回りの差別化
リノベーション物件を探している方は、特に水回り設備を重視する傾向があります。
一般的にリノベーションを行うタイミングで、水回り設備はリニューアルすることが多いですが、コスト削減の観点から、既製品が採用されるケースが多く、その結果、物件の差別化が難しくなります。
差別化が図れなければ将来的にコモディティ化となり、価格競争に巻き込まれるリスクが高まります。
中でもキッチンや洗面台は、特に女性にとって重要なポイントになります。そのためデザイン性や機能性に優れた設備を選ぶことで、他の物件との差別化が可能となり、価値の目減りを抑えることができます。
その結果、契約更新時に、賃料の値下げ要求を受ける可能性は低くなります。
4．空室対策リノベーション成功事例
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションしています。2026年1月末時点で、全20戸のうち15戸リノベーション済みで、現在全ての部屋が満室となっています。
弊社物件がある甲府市大里町は、1990年から2000年代にかけて建てれた物件が多い一方で、近年では新築物件が次々に建てられている賃貸激戦区のため、価格競争が激化しています。
部屋探しの価値観が多様化している現代、今後リノベーションを手がげる物件は増加することが予想されます。
競合物件との明確な差別化を図らなければ、時間の経過と共にリノベーションの価値は低下していき、将来的には集客面で不利になってしまいます。
そこで弊社物件では、20代～30代のカップルや新婚夫婦をターゲットにした、自然素材を活かしたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
リノベーションで自然素材を用いることは、コスト増加が懸念されますが、既製品では決して味わうことができない「温かみや居心地の良さを感じられる空間」を演出できるため、競合物件との明確な差別化を図ることができます。
その結果価値の目減りが抑えられ、入居促進や長期入居につながりやすくなります。
競合物件との明確な差別化を実現できたことにより、相場より高い賃料設定で募集しても、早期成約を達成。2020年以降4期連続で増収増益を達成し、物件稼働率も常に95％以上を維持しています。
さらにリノベーションを行った部屋が退去となった際、賃料をさらに値上げして募集していますが、価値の目減りが小さいため、募集時期関係なく早期成約を実現しています。
▶弊社空室対策リノベーション実績については、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は、空室対策にはリノベーションがおすすめの理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
築年数が古い物件の空室対策としてリノベーションがおすすめなのは、立地条件が良く賃料が手頃で、顧客のライフスタイルに適した快適な住環境が提供できるから。
空室対策リノベーションには、収益性の向上が見込めるフルリノベーションと、費用を抑えながら短期間で改修可能な部分リノベーションの2種類がある。
空室対策リノベーションを成功させるためには、明るい間取りの工夫、ターゲット層を意識したインテリアデザインの導入、水回りの差別化の3つのポイントを押さえること。
一般的に築年数が古い物件は、相場を意識した募集を行わないと成約が厳しくなり、その結果、賃料収入低下による収益悪化や、借主属性が低下することで、滞納や騒音トラブルといったリスクが発生しやすくなります。
しかしリノベーションを行うことで賃料の値上げが可能になるため、借主属性が向上し、トラブルの発生を抑制できます。さらにリノベーションにより顧客満足度が高くなるため、長期入居につながりやすく安定した賃料収入を得られる可能性が高まります。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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