築30年越えリノベーション賃貸が即満室！内見者が殺到する理由とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2月21日
- 読了時間: 19分
賃貸物件は、年数が経つにつれて資産価値が低下します。そのため空室が目立ち始め、賃料を引き下げざるを得ない状況となり、収益性がい低下してしまいます。
さらに経年劣化による修繕費の増加、建物の減価償却終了による税負担の増加も加わり、一般的に築30年を過ぎると、多くの貸主は売却か建て替えといった出口戦略を急ぐ傾向が見られます。
一方で、近年では部屋探しの価値観が多様化しており、自分らしい暮らしを求める方が増えています。そのため築年数が古い物件でもリノベーションを行うことで、早期客付けしやすく収益性の向上や、安定した賃料収入を得られやすくなります。
弊社は1993年築のファミリー向けアパートを3棟所有しています。物件がある山梨県は過去に、賃貸空室率が全国ワースト1位になったことがあるほど、エリア空室率が高い状況にあります。また物件があるエリア周辺は、弊社と同築年の競合物件が多いため、価格競争が激化しています。
弊社は空室対策強化を図るため、2018年から空き室を順次リノベーションを進めていますが、2年後から4期連続で増収増益を達成。年間稼働率は95％以上を維持し、安定した賃貸経営を続けています。
本投稿は築30年越えのリノベーション賃貸が即満室し、内見者が殺到する理由について、弊社事例を交えながら解説いたします。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
築30年を超える弊社物件が、リノベーションで即満室を達成している要因は、顧客が求める住環境と提供する価値が一致していることと、競合物件では実現が難しい独自性を備えているから。
リノベーションで即満室を実現するために、弊社ではターゲット層が好むインテリアデザインを採用し、さらに自然素材を活用した設備を導入して、競合物件との明確な差別化を図っている。
弊社ではリノベーションを機に賃料を8～10％値上げし、差別化による早期成約を実現した結果、2020年以降増収増益を継続している。
築20年以上の物件で原状回復のままで募集しても、部屋自体が現代のライフスタイルには合致していないため、適正賃料以下で貸し出しても、空室が長期化し、機会損失が増えるだけとなる。
１．なぜ築30年越え物件でも即満室になったのか？
株式会社AZWAYが発表したリリースによると、賃貸物件を探している方が最も重視するポイントは、賃料であること明らかになりました。
賃料は毎月の家計支出の中で、多くを占める要素であり、特に近年はインフレによる物価上昇が続いている状況から、出来るだけ賃料は抑えたい方が多くなるのは、当然といえます。
▶株式会社AZWAYが発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
賃貸検索サイトには、地域ごとの賃料相場が公開されているため、相場より募集賃料が高くなると入居率に影響が出てしまいます。
SUUMO賃貸経営サポートによると、弊社物件の最寄り駅である、JR身延線国母駅周辺の築30年以上の２LDKアパートの平均賃料は、56,000円です。
一方弊社リノベーションは、相場より1万円高い66,000円から募集していますが、募集開始後1か月前後には部屋が埋まり、早ければ退去直後に入居申込が入ることもあります。
相場を上回る賃料設定しているにも関わらず、築30年越えのリノベーション物件が早期に埋まる最大の要因は、顧客に賃料以上の価値を提供することに成功している点です。
一般的な賃貸アパートでは、退去後、必要最小限のコストで内装をリフォームして現況賃料で募集し、早期に部屋を埋めたいと考えています。そのため退去後のリフォームは簡易的なものに留まることが多いです。
しかしこのような方法では、時間の経過と共に部屋の価値は低下し、さらに競合物件も同様の対応を行うことが多いため、結果的に「同質化」となってしまいます。
部屋探しをする方は平均3件ほど内見しているため、どの部屋も同じに見えてしまうと、適正賃料で募集しても、部屋自体に魅力がないため、他の物件に流れる可能性は極めて高くなります。
一方弊社はファミリー向けアパートで、主な入居者層は20～30代のカップルや新婚夫婦で、女性が部屋探しの主導権を握っています。
女性は温かみが感じられる、居心地が良い暮らしに憧れを持っているため、弊社では自然素材を活用したカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
例えば、無垢材を使用したオリジナルのカフェスタイルキッチンや、造作洗面台、職人の手塗りによる漆喰壁など、競合物件では真似できない、デザイン性と機能性を兼ね備えた心地よい空間づくりをしています。
つまり弊社物件は、顧客が求める住環境と提供価値が一致している点、さらに競合物件では実現が難しい独自性から、相場より高い賃料設定でも納得されやすいため、早期成約を可能にしていると言えます。
▶弊社リノベーションが賃料値上げに成功し、満室達成した詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．築古でも選ばれるリノベーション物件の具体的な施策
古くなったアパートをリノベーションすることで、現代のライフスタイルに合った快適な住空間をへと生まれ変わります。これにより、賃料を高めに設定しても早期に部屋が埋まりやすくなります。
ただリノベーションで確実に結果を得るためには、競合物件との明確な差別化を図ることがポイントになります。それでは弊社物件が取り組んでいるリノベーションについて、ご紹介します。
１）水回りの刷新
カフェスタイルキッチン
キッチンは家事の中で最も長く過ごす場所のほかに、部屋の中心とも言える、非常に重要なスペースです。そのため、単なる機能性だけでなく、デザイン性も兼ね備えた空間であることが求められます。
多くのリノベーション物件では、既製品キッチンを取り換えるケースがとても多く、またこのタイミングで、壁付けから対面に変更することもあります。
ただこれでは新築物件を模倣しているにすぎず、競合物件とどこが違うのか、アピール不足になってしまいます。
弊社物件では、リノベーションを機に、既存キッチンを活用したオリジナルのカフェスタイルキッチンを製作しています。キッチン本体はそのまま利用し、扉には無垢材を採用。古びたキッチンパネルは新しい不燃化粧板を貼り、換気扇フードは再塗装しただけです。
さらに機能性を高めるために、新たにカウンターを新設。これにより調理スペースと収納スペースを大幅に改善でき、さらに壁付けから対面キッチンに変更する際と比べ、50％コストを削減できるだけでなく、既製品で味わえない温かみのある雰囲気を演出することができます。
このようなキッチンは特に、女性にとって家事時間が楽しいものに変えると同時に、競合物件には見られない魅力的な特徴となります。来客時にも喜ばれるキッチンであるため、その満足度が長期入居にもつながり、結果として非常に高い費用対効果を持つキッチンとなっています。
▶弊社カフェスタイルキッチンの詳細は、過去記事をご覧下さい。
従来のイメージを大きく変えた造作洗面台
女性にとって洗面台は、メイクや身だしなみを整える大切なプライベート空間です。
しかし賃貸アパートに設置されている洗面台は、画一的なデザインが多いため、不満を感じる方は少なくはありません。そのため借主の中には、原状回復が可能な範囲内でDIYを行い、少しでも自分好みにアレンジする方も増えています。
▶実際に行った洗面台DIYの様子は、こちらの動画をご覧下さい。
そこで弊社物件では、フルリノベーション部屋限定で、従来の賃貸洗面台とは一線を画す、美しく機能的な造作洗面台を導入しています。
土台には無垢材を採用し、底が深い洗面ボウルを設置。これにより水撥ねが抑えられ、時短掃除が可能になります。さらに無垢材フレームで作った特注の鏡を備えることで、高級感を演出。さらにアクセントとしておしゃれなタイルを組み合わせることで、デザイン性にもこだわりました。
これらの工夫により、毎日の身だしなみが楽しい時間になるだけでなく、手洗い洗濯がしやすいといった実用性も加わり、特に女性の借主から高い評価をいただいています。
▶弊社造作洗面台の詳細は、過去記事をご覧下さい。
システムバスの3分の1のコストでできるおしゃれな浴室
浴室は経年劣化の影響により、掃除では取り切れない黄ばみや色褪せが目立つようになるため、築年数以上に古さが感じてしまいます。
一般的な浴室の寿命は15年～20年のため、多くの物件ではリノベーションを機にシステムバスを導入しています。しかし、システムバスの導入には最低でも60万円以上かかることから、貸主にとっては大きな負担となります。
そこで弊社物件では、浴室の状態が良ければ、高額なシステムバスは避け、既存の浴室をリフォームすることにしています。具体的には内装を特殊なフィルムで貼り付けることで見た目を一新し、さらに鏡や水栓は新しいものに交換します。
既存の浴室を活用するため、システムバスと比べると3分の1程度のコストで施工ができ、さらに従前と比べ機能性や利便性、そして清潔感が感じられるため、借主からも高い評価を得ています。
ファミリー向け新築物件の浴室の広さは1坪が定番となっていますが、弊社物件の場合、0.75坪と大人が湯船に足を伸ばすことは難しくなります。ただ内見時にこの点を指摘されることはないため、浴室リフォームでも集客で不利になることはないといえます。
▶弊社浴室リフォームの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）間取り改善
かつてのファミリー向けアパートは、DKの間取りが主流でした。しかしライフスタイルの変化により、ソファでリラックスできるリビングスペースを求める方が、非常に多くなっています。
さらに少子化の影響により、３LDKの需要も近年では減少傾向となり、２LDKや1LDKの部屋を希望する方が増えています。こうした市場変化に対応せずに、従来の間取りのままで募集を続けると…
ソファを置くスペースがない、部屋全体が狭い
部屋数が多く掃除が大変
１LDKや２LDKと比べ賃料が高い
などの理由から敬遠され、適正賃料以下で募集しても、空室が埋まりづらくなってしまいます。実際、弊社物件エリア内にある1989年築の３DKの物件は、2025年4月から適正賃料で募集しているものの、本執筆時の2026年2月20日時点でまだ部屋が埋まっていません。
このことから、間取りが顧客ニーズと合わなければ、空室長期化は避けられず、結果として大きな機会損失を招くことにつながってしまいます。
しかしリノベーションを機に、間取りをDKからLDKに変更することで、現代のニーズにマッチしやすくなり、快適なリビング空間を創り出すことができます。
特に、３LDKから２LDKへの間取り変更は、競合物件では実現が難しい広々としたLDKスペースが生まれるため、高い反響と入居率の改善が期待できます。
実例として、弊社物件は新築時、３DKと3LDKの部屋がありましたが、それぞれ２LDKにリノベーションしたことで、早期成約や賃料アップにつなげることに成功しています。
間取り変更すると、仕切り壁の撤去や内装の全面張替えなど一定のコストがかかりますが、従前と比べ競争力が高まり、早期成約の可能性が高まりやすいことを踏まえると、コストパフォーマンスは非常に高いと言えます。
▶弊社物件の間取り変更成功事例については、過去記事をご覧下さい。
３）デザインの差別化
リノベーション物件を希望する方の特徴としては、入居後に自分らしい暮らしを実現したい、特別な空間を手に入れたいと考える方が多いです。
そのためリノベーションを成功させるためには、設備や間取りの更新に留まらず、顧客が求めるライフスタイルに合った室内空間を提供することが、重要なポイントになってきます。
弊社物件の場合、借主の大半が20～30代のカップルや新婚夫婦で、また女性が部屋探しの主導権を握ることが多いです。そのためリノベーションを機に家具やインテリアとの調和が取れ、さらにカフェスタイルキッチンの魅力を最大限に引き出せるよう、白を基調としたシンプルナチュラルにしています。
一見すると地味に映るかもしれませんが、このテイストにしたことにより、内見からの成約率は約8割と大きく改善させることに成功しています。つまりリノベーションを行う際、ターゲット層が好むインテリアデザインにすることが、成約率を高める鍵となると言えるでしょう。
▶リノベーションでデザイン性が求められる理由の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．内見者が「ここに住みたい」と感じる3つのポイント
部屋探しをされる方は、一般的に賃貸検索サイトを活用し、希望条件にあった3件程度の部屋を内見し、その中から部屋を決めることが多いです。
そのため、たとえ募集部屋が顧客の希望条件に合致していたとしても、内見からの成約率は非常に低いのが現状です。成約率を高めるには「内見者がここに住みたい」と感じられるような部屋にすることが重要になってきます。
弊社物件では以下のような取り組みを実施しています。
１）ステージングを行い、写真映えを狙う
at－homeが発表したリリースによると、賃貸検索サイト利用者の約6割が、水回り設備の写真掲載を希望していることが明らかになっています。
これは水回りの状態が、内見予約をする際の重要な判断基準のひとつになっていることを示しています。さらに、視点を変えれば、部屋探しにおいて重要な要素となるキッチンの見栄えを改善すれば、内見予約につながる可能性が高いと言えます。
▶at－homeが発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
弊社物件ではリノベーション後、LDKのみホームステージングを実施し、その写真を賃貸検索サイトや公式サイトに掲載しています。ステージングを行うと、魅力的な居住空間を演出できるため、物件印象をより高めることが期待できます。
実際にステージングを行うと、募集時や内見時の物件印象が向上し、入居後の生活イメージがより明確となるため、従前と比べると内見からの成約率は高くなりました。
ちなみに弊社で行っているステージングは、IKEAでテーブルやインテリアを購入したものばかりです。一度購入すれば繰り返し利用できるため、外部業者に依頼するよりコストを抑えることができます。
2）第一印象を良くする
メラビアンの法則によると、人の印象は見た目が55％、話し方が38％、話の内容が7％の割合で決まるとされています。しかしどれだけ素晴らしい提案をしたとしても、見た目や態度が矛盾していれば、その魅力は正しく伝わりません。
これをリノベーション物件に置き換えてみると、内見したリノベーション部屋のクオリティーが他社より優れていたとしても、共用部分や駐輪場、物件周りが清潔ではないと判断されてしまえば、その良さが十分に伝わらず、結果として成約率の低下につながってしまいます。
弊社物件ではオーナーである私が、平日の午前中に物件清掃を実施しています。そのため、いつ内見があったとしても、常に清潔な状態を保ることができます。
これにより、多くの内見者から「築年数を感じさせない」と評価されることが多く、さらに借主からも評価されています。
弊社リノベーション部屋は競合物件との明確な差別化を意識していますが、物件清掃を強化することで、結果的には入居促進や長期入居につながりやすく、安定した賃料収入を得ることができています。
▶弊社代表の物件清掃の詳細については、過去記事をご覧下さい。
３）競合物件との差別化
内見者が最終的に部屋を決める要因は、他の物件と比べて「この部屋に住みたい」と感じる意欲の強さが大きく関わってくると考えられます。
弊社リノベーション部屋の場合、従前と比べ内見からの成約率は約8割と大幅に向上していますが、その主な理由としては、先程もお伝えした、競合物件では実現が難しい「自然素材を活用したカフェスタイルに特化した部屋」が挙げられます。
それ以外にも、上級グレードの部屋にダウンライトやペンダントライトの設置している点や、募集条件に、フリーレントを設定をしていることも、成約率向上のポイントとして挙げられます。
▶弊社の差別化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．賃料アップは可能？リノベーション後の収益変化
築年数が古くなったアパートをリノベーションすると、従前と比べてライフスタイル合った快適な住環境に生まれ変わるため、付加価値が高まります。
またリノベーション物件は新築物件と比べ、賃料が２割程度安くなっているため、特に新築や築10年以内の物件を検討している方にとっては、魅力的な選択肢となります。
そのため、リノベーションを機に賃料の値上げをしても、早期に部屋が決まりやすくなるだけでなく、入居率や収益改善が期待できるため、費用対効果はとても高いと言えます。
リノベーション後の賃料上昇率は、物件があるエリアやリノベーション内容などによって異なりますが、一般的には、5～20％程度の値上げが可能とされています。
弊社物件、もともと相場より高い賃料で募集していましたが、リノベーションを機にさらに8～10％値上げを行っています。
リノベーション費用は1室あたり220万円程度で、平均入居期間が約6年であることを踏まえ、約2.5年で回収し、残りの3.5年で利益が出るようにしています。
競合物件との明確な差別化を図ったことにより、2020年以降は4期連続で増収増益を達成し、年間稼働率も95％以上を維持しています。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．原状回復ではダメな理由
築年数が経過したアパートの空室対策として、リノベーションを行うことにより、さまざまなメリットがあります。
ただ多額の費用が発生するため、貸主の中には、原状回復のみで賃料を下げて募集すれば良いと考えるケースも見受けられます。
しかし結論としては、築20年以上の物件で原状回復しかしない物件は、多くのリスクを伴うことになります。まず挙げられるのは、空室による機会損失が増えてしまうことです。
先程もお伝えした、弊社物件エリア内にある、1989年築３DKの物件は、設備や間取りの改修は行っていません。顧客は自分らしい暮らしができる部屋を求めているため、たとえ賃料が安くても利便性や機能性が期待できない部屋は、まず選択肢に入れません。
こちらの物件は、募集してから10か月が経過していますが、未だ成約には至っていません。
またこのような物件は、適正賃料以下で募集していることが多いですが、安い物件ほど属性の悪い借主が入居しやすく、騒音問題や賃料滞納などのトラブルが発生しやすくなります。
この時点で、原状回復による空室対策は失敗していると言えますが、空室の長期化は物件を紹介する仲介会社にとっても消極的なりがちです。
賃貸検索サイトに物件を募集する際、仲介会社が掲載料を負担しているため、空室が長期化すれば募集を続けることが不効率になり、仲介会社によっては掲載と取りやめたり、当て馬的に扱われる可能性が高まります。
▶原状回復による収益性の悪化については、過去記事をご覧下さい。
▶空室長期化による、賃貸検索サイトの掲載取りやめや、当て馬に扱われることについては、こちらをご覧下さい。
６．まとめ
今回は築30年越えのリノベーション賃貸が即満室し、内見者が殺到する理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築30年を超える弊社物件が、リノベーションで即満室を達成している要因は、顧客が求める住環境と提供する価値が一致していることと、競合物件では実現が難しい独自性を備えているから。
リノベーションで即満室を実現するために、弊社ではターゲット層が好むインテリアデザインを採用し、さらに自然素材を活用した設備を導入して、競合物件との明確な差別化を図っている。
弊社ではリノベーションを機に賃料を8～10％値上げし、差別化による早期成約を実現した結果、2020年以降増収増益を継続している。
築20年以上の物件で原状回復のままで募集しても、部屋自体が現代のライフスタイルには合致していないため、適正賃料以下で貸し出しても、空室が長期化し、機会損失が増えるだけとなる。
弊社物件がある山梨県は、かつてはエリア空室率が全国ワースト1位でしたが、このような状況下でもリノベーションを行うことで結果を出すことができました。
また競合物件との明確な差別化を図っているため、退去が発生しても、仲介会社から積極的に紹介を受けられるため、募集時期に関わらず即満室にすることができています。
そのため、築20年以上の物件で空室対策を行う際は、原状回復ではなくリノベーションを実施した方が効果的と言えるでしょう。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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