毎年1月～3月は、4月から始まる新年度の準備のため多くの方が部屋探しをされます。そのため不動産賃貸業界にとって同時期は最大の繁忙期となります。
繁忙期中はタッチの差で部屋が埋まってしまうことは珍しくはありません。その一方で繁忙期にも関わらず成約チャンスを逃してしまう物件は結構多くあります。
繁忙期に結果を残している物件は事前空室対策を行っていますが、一部の貸主は事前空室対策の重要性を理解していません。
本投稿は賃貸繁忙期前に貸主が対応すべき空室対策をお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．【賃貸繁忙期前】貸主が対応すべき空室対策5選
繁忙期前に貸主が絶対に対応すべき空室対策とは、以下の５つです。
リフォーム／リノベーション
通電／室内ニオイ対策
物件清掃
キャンペーン
仲介会社との連携強化
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）リフォーム／リノベーション
部屋探しされる方は3件程度内見していると言われています。複数の部屋を比較した上で部屋を絞り込むため、クオリティーが高いほど成約率は高くなります。
そのためリフォーム／リノベーションは必ず対応すべきです。
近年では最低限のリフォーム＋ホームステージング集客が人気となっています。最低限の投資に対し早期客付けに成功しているため、費用対効果が期待できると言われています。
同対策は客付け部分で見ると効果は期待できますが、実は意外とデメリットの方が大きいのが実情です。詳細は過去記事をご覧下さい。
２）通電／室内ニオイ対策
基本的に物件募集時は電気契約されていません。そのため内見時は「玄関エントランス」「トイレ」「洗面脱衣所＆浴室」ははっきりと確認できず、また繁忙期中は室内がとても寒いため対策を講じる必要があります。
事前に短期電気契約を事前に結んでおくことで、備付電球が設置されている玄関エントランスなどはしっかりと確認することができ、エアコン暖房が使用できるため内見者はもちろんのこと仲介担当者からも喜ばれます。
また募集部屋は換気が殆どされていないことから、ニオイ対策を徹底的に行う必要があります。
内見時ニオイが少しでも出てしまうと第一印象が悪くなるため「消臭剤を用意／設置する」「封水トラップが枯れないよう定期的に確認する」ことが重要です。
３）物件清掃
内見時「物件外観」「共用部（廊下／ごみ置き場／駐輪場）」は必ず確認されます。物件外観周りや共用部にごみや汚れが目立ってしまうと第一印象が悪くなり、客付けに影響が出てしまいます。
そのため最低でも月に1回（できれば週に1回）は物件清掃は必ず行うことで、物件全体に清潔感が出て内見時好印象を与えることができます。
▶物件清掃の重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
４）キャンペーン
近年の賃貸市場は借り手有利となっています。そのため内見時「入居特典を用意」することで入居促進効果が期待できます。
よくありがちなのは「家賃値下げ」です。ただ安易に家賃値下げすると内見者からさらに強い要求をされる可能性があるため注意が必要です。
内見者にとってプラスになる入居特典とは…
フリーレントをつける
入居初日から使える日用雑貨をプレゼントする
商品券などをプレゼントする
などがあります。
フリーレントは比較的行っている物件は多いですが、日用雑貨や商品券をプレゼントする物件はそうそうありません。クロージング時に貸主からのプレゼントがあると内見者は必ず喜んでくれるため、成約率は一気に高くなります。
５）仲介会社との連携強化
内見時／入居申込時において、内見者から交渉が入ることはとても多いです。ただ募集条件を変更する場合、貸主決裁が必要になります。
上述の通り繁忙期中は、タッチの差で部屋が埋まることも珍しくありません。つまり早期成約に繋げるためには時間との闘いと言っても過言ではありません。
そのためもし内見者から交渉が入った場合…
土休日or夜間帯でも貸主連絡OKにする
ある程度の権限を仲介担当者に与えておく
ことで、仲介担当者はスピーディーな対応ができ確実に契約に結び付けることができるため、とても喜ばれます。
２．効果が意外と期待できないもの
一般的に「貸主が客付けに強い仲介会社に営業訪問する」「広告料を設定する」と、客付けに効果的と言われています。
ただ物件供給数が飽和状態となっている昨今では、訪問営業／広告料設定しても昔ほど効果を期待することはできません。
その理由について解説していきます。
１）仲介営業
仲介会社は貸主物件を決めてくれる「右腕」ともいうべき存在。そのため客付けに強い仲介会社に定期的に訪問することで、物件と貸主を覚えてくれるため集客上有利になると言われています。
仲介会社は契約本数が全てです。そのため貸主がまめに訪問営業しても、募集物件のクオリティーが低ければ賃貸検索サイト内の反響数低下→紹介されにくい／当て馬的に扱われるかのどちらかとなります。
▶仲介会社の本音に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）広告料設定
法律により仲介会社が物件成約で貰える報酬は「仲介手数料」のみで、最大でも家賃1,1か月分までです。
ただし貸主が広告料を設定した場合、その物件が成約すると仲介会社は仲介手数料と広告料を貰えます。そのため広告料設定物件は他社物件であっても優先的に紹介されやすくなります。
広告料設定物件は客付け自体が難しいケースが多いのが特徴です。そのため部屋探しされている方の条件と広告料設定物件が合致しなければ効果を期待することはできません。
▶広告料に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は賃貸繁忙期前に貸主が対応すべき空室対策をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
繁忙期は多くの方が内見されるため、内見にあまり時間をかけることはできません。そのため内見時の第一印象が成約のカギを握ると言っても過言ではありません。
今回紹介した空室対策は、内見時好印象を与えてくれるだけではなく、意外と競合物件は対応していないことが多いため入居促進効果が期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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