競合物件が多いエリアで差別化を図るには？
賃貸物件は需要が見込まれるエリアに多く供給されるため、必然的に競合物件も多くなります。特に競合物件が多いエリアでは、似たような家賃や設備の物件が増えやすく、「競争力を高める差別化空室対策」を行わなければ、安定した集客は難しくなります。
しかし、競争力を高める差別化空室対策と言っても、「具体的にどのような対策を行えばよいのか分からない」という貸主は多いのではないでしょうか？
本記事では、競合物件が多いエリアで差別化を図るために重要な考え方と具体的な対策について、弊社物件での実体験を交えながら解説します。
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【本記事でお伝えする結論】
競合物件に勝つには、市場や競合を把握し、同質化を避けた差別化が重要。
差別化では、顧客が求める価値と自社物件が提供できる価値を一致させる。
賃貸検索サイトだけに頼らず、SNSや公式サイトを活用して集客経路を広げる。
１．競合物件に勝つためには？
築年数が経過すると物件資産価値が低下し、客付けが難しくなります。これは競合物件も同じです。
客付けが難しくなった場合、必ずその原因があります。「なぜ部屋が埋まらないのか？」原因を徹底的に調べることで改善すべき点が明らかになります。
競合物件に勝つためには競合の状況を把握することが不可欠です。賃貸検索サイトやSUUMOの賃貸経営サポートを活用することで、現在募集中の競合物件を確認することができます。
競合物件の家賃帯や付帯設備をまとめると、殆どの場合「似たような家賃帯や設備」が見受けられます。競合に勝つためには同質化を避け差別化戦略を打ち出すことが求められます。
その際、顧客が求める部屋の価値と物件が提供する価値が一致しているかどうかが、重要なポイントとなります。
ここを間違えてしまうと、差別化戦略をしても客付けに失敗してしまいます。
▶競合物件との差別化を考える際の具体的な考え方については、関連記事「競合他社物件に絶対に勝つための差別化戦略とは？」で詳しく解説しています。
２．競合物件が多いエリアで差別化を図るには？
競合物件が多いエリアで差別化を図り勝ち抜くためには、以下の3つの方法効果的です。
バリュープロポジション戦略
競合が真似できない差別化
集客方法の見直し
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）バリュープロポジション戦略
競合が犇めくエリアで勝ち抜くためには差別化が不可欠です。しかし単に差別化を図るだけでは不十分であり、「競合以上に顧客ニーズに合った設備やデザイン性が高い部屋」を提供しなければ顧客が求めている部屋とは異なるため集客が難しくなります。
逆に顧客が求めている価値（設備やデザイン性など）と自社が提供できる価値が一致（バリュープロポジション戦略）すれば、競合との差別化が可能となり、安定した集客を実現できます。具体的には以下の取組が重要です。
顧客のニーズやトレンドを把握するために、市場調査を行う
管理担当者や仲介担当者から現況の部屋の問題点を指摘してもらい、改善を図る
競合の強みと弱みを分析し、自社が提供でいる独自の価値を明確にする
これにより顧客が求める価値を的確に把握することができ、競合が多くても安定した集客を実現することができます。
２）競合が真似できない差別化
貸主の中には「差別化を図れば競合に勝てる」と誤解している方がいます。競合が真似できるような対策をしてしまうと「同質化」を招き、集客上不利になってしまいます。
たったひとつでもいいので、競合が絶対に真似できない特別な特徴を出す部屋にすることで資産価値が高くなり…
家賃相場の影響が受けにくくなる
更新時に家賃値下げ交渉が発生しにくくなる
といったメリットが得られます。競合が真似できない差別化は安定した家賃収入をもたらしてくれます。
３）集客方法の見直し
集客方法の見直しもエリア内の差別化を図ることができます。一般的に賃貸物件を募集する際「賃貸検索サイト」に物件情報を掲載しますが…
希望条件を入力できるため、築年数が古い物件は検索上不利になる
反響が取れない物件は仲介会社判断で、掲載自体を止めてしまう
デメリットがあります。そこでおススメなのがSNS媒体を使った集客を行うことです。
賃貸物件を最も利用している20～30代は時短検索とリアルな情報を得る目的で、SNS検索を日常的に活用しています。
物件情報をSNS媒体に掲載することで、ハッシュタグ検索を通じて直接ターゲット層に情報を届けることができます。特にInstagramやXは視覚的なコンテンツを通じて物件の魅力を伝えられ、拡散させることが期待できるため、賃貸検索サイト以上の認知効果を得ることができます。
これにより築年数が古い物件でも効果的に集客し、空室の減少が見込まれます。
４）弊社事例紹介
弊社物件がある山梨県は、かつて賃貸住宅の空室率が全国でも高い地域でした。平成30年の推計では、民間賃貸住宅（共同住宅）の空室率は全国21.4％に対して山梨県は31.8％と、全国平均を10.4ポイント上回っていました。
近年は改善しているものの、弊社がリノベーションを開始した2018年当時は、厳しい賃貸市場の中で競合物件との差別化を図る必要がありました。
そこで安定した収益を確保するため、2018年からリノベーションを開始しました。その後、前述した差別化や集客方法の見直しなどに取り組んだ結果、2年後から安定した収益を確保できるようになりました。
▶山梨県を含む都道府県別の民間賃貸住宅の空室率については、全国賃貸住宅経営者協会連合会の「平成30年 民間賃貸住宅（共同住宅）戸数及び空き戸数並びに空き室率の推計」をご覧ください。
バリュープロポジション戦略
近年、部屋探しの多様化が進み築年数が古くてもリノベーションが施されていれば、築年数だけで判断されることは少なくなりました。リノベーション賃貸に興味を持つ方には以下のような特徴があります。
新築物件／築浅物件に住みたいが、家賃予算で諦めた
インフレの影響で新築物件家賃は上昇しています。新築物件への憧れはあるものの、予算の都合上妥協せざるを得ない方にとって、リノベーション賃貸は魅力的な選択肢となります。
デザイン性が高い部屋に入居したい
個性的でデザイン性に優れたリノベーション賃貸は、魅力的な空間を提供し、顧客を惹きつける効果が期待されます。
そこで弊社代表が考案バリュープロポジション戦略は、デザイン性が高く家賃がリーズナブルなカフェスタイルに特化した差別化リノベーションです。
弊社物件はファミリータイプで20～30代のカップル／新婚さんが多数入居されます。部屋探しは女性が主導権を握っていますが、同年代は…
賃貸でもおしゃれな生活を送りたい
おしゃれなカフェでリラックスするのが好き
ナチュラルインテリアに興味を持っている
といった傾向が強いため、自然素材を使ったカフェスタイルに特化したリノベーションは、競合が手を出していないニッチな市場であり顧客のニーズに合致するため、家賃値上げしても集客は可能であると考えています。
弊社代表の予測通り、家賃相場を無視した設定でも競合物件との差別化が図られているため安定した集客と家賃収益を実現しました。
▶弊社が実際にリノベーションに取り組んで分かったメリット・デメリットについては、関連記事「【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説」で詳しく紹介しています。
競合が真似できない差別化
競合以上に顧客ニーズに合った設備やデザイン性が高い部屋を提供しなければ、同質化戦略に巻き込まれ集客が難しくなってしまいます。
そこで弊社リノベーション部屋では競合物件が真似できず、かつ顧客ニーズがある「オリジナルのカフェスタイルキッチン」を開発。既存キッチンをリメイクしたもので
キッチン扉には無垢材を使用
キッチンパネルはリノベーションを機に張替え
機能性を強化するためカウンターを新設
しています。徹底的な差別化戦略を打ち出すことで顧客満足度を高めることができ長期入居に繋げることに成功しています。
▶競合物件との差別化を目的に導入したオリジナルキッチンについては、関連記事「弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編」で詳しく紹介しています。
集客方法の見直し
安定的な集客と収益確保を目指し、2018年にリノベーション事業を開始しました。しかしリノベーション第1号の部屋は繁忙期に募集を行ったにもかかわらず、成約までに約10か月も要してしまいました。
その理由はとても簡単で、賃貸検索サイトのみの集客に頼っていたため、反響数を伸ばすことができなかったからです。
同年に公式サイトを立ち上げ集客強化を図ったものの、物件HPのSEO対策が不十分であったため成約期間を短縮させることは容易ではありませんでした。
そこで2020年からパソコン管理を業者に委託し内部SEOを強化すると共に、SNSの活用を進めたところ現在では入居者の約8割は弊社公式サイトを通じての申込となり、安定した集客を実現することができました。
具体的な対策
内部SEOの強化
検索エンジンでの上位表示を目指し、コンテンツの最適化とキーワード戦略を実施。
SNS活用による認知度向上
拡散力が高いX、購買意欲が高いInstagramに物件情報を投稿することで、認知度を高める。
物件情報PR
リノベーション部屋の魅力や周辺環境をPRすることで、物件の利便性が高いことを周知させる。
▶弊社が実際に取り組んだSNSや公式サイトを活用した集客方法については、関連記事「【2025年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開」で詳しく紹介しています。
▶弊社が1993年築20戸の自社所有アパートで実際に取り組んできた空室対策リノベーションについては、「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
３．まとめ
今回は、競合物件が多いエリアで差別化を図る方法について解説しました。
競合が多い市場では、設備や家賃を競合に合わせるだけでは同質化しやすくなります。大切なのは、入居ターゲットが求める価値を把握したうえで、自社物件ならではの特徴をつくり、その魅力を適切な方法で伝えることです。
弊社でも、ターゲットを明確にしたリノベーションによる差別化と、公式サイトやSNSを活用した集客を組み合わせることで、競合が多いエリアでの空室対策に取り組んできました。
競合物件との差別化は、物件の立地や築年数、家賃帯、入居ターゲットによって取るべき対策が異なります。
「自分の物件では、どのように差別化すればよいか分からない」とお悩みの貸主様は、（有）山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信や強引な営業活動は行っておりませんので、安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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