競合物件が多いエリアで差別化を図るには？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月1日
- 読了時間: 9分
賃貸物件は需要が多いエリアに建設されるため、必然的に競合物件は多くなってしまいます。近年では物件供給数飽和状態で、空室率が悪化しているため「競争力を高める差別化空室対策」を行わなければ、賃貸経営の成功は難しくなります。
しかし競争力を高める差別化空室対策と言ってもどのような対策を講じればいいのかわからない貸主は多いと思います。
本投稿は競争物件が多いエリアで差別化を図る方法について、お伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
【本記事でお伝えする結論】
１．競合物件に勝つためには？
築年数が経過すると物件資産価値が低下し、客付けが難しくなります。これは競合物件も同じです。
客付けが難しくなった場合、必ずその原因があります。「なぜ部屋が埋まらないのか？」原因を徹底的に調べることで改善すべき点が明らかになります。
競合物件に勝つためには競合の状況を把握することが不可欠です。賃貸検索サイトやSUUMOの賃貸経営サポートを活用することで、現在募集中の競合物件を確認することができます。
競合物件の家賃帯や付帯設備をまとめると、殆どの場合「似たような家賃帯や設備」が見受けられます。競合に勝つためには同質化を避け差別化戦略を打ち出すことが求められます。
その際、顧客が求める部屋の価値と物件が提供する価値が一致しているかどうかが、重要なポイントとなります。
ここを間違えてしまうと、差別化戦略をしても客付けに失敗してしまいます。
▶差別化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．競合物件が多いエリアで差別化を図るには？
競合物件が多いエリアで差別化を図り勝ち抜くためには、以下の3つの方法効果的です。
バリュープロポジション戦略
競合が真似できない差別化
集客方法の見直し
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）バリュープロポジション戦略
競合が犇めくエリアで勝ち抜くためには差別化が不可欠です。しかし単に差別化を図るだけでは不十分であり、「競合以上に顧客ニーズに合った設備やデザイン性が高い部屋」を提供しなければ顧客が求めている部屋とは異なるため集客が難しくなります。
逆に顧客が求めている価値（設備やデザイン性など）と自社が提供できる価値が一致（バリュープロポジション戦略）すれば、競合との差別化が可能となり、安定した集客を実現できます。具体的には以下の取組が重要です。
顧客のニーズやトレンドを把握するために、市場調査を行う
管理担当者や仲介担当者から現況の部屋の問題点を指摘してもらい、改善を図る
競合の強みと弱みを分析し、自社が提供でいる独自の価値を明確にする
これにより顧客が求める価値を的確に把握することができ、競合が多くても安定した集客を実現することができます。
２）競合が真似できない差別化
貸主の中には「差別化を図れば競合に勝てる」と誤解している方がいます。競合が真似できるような対策をしてしまうと「同質化」を招き、集客上不利になってしまいます。
たったひとつでもいいので、競合が絶対に真似できない特別な特徴を出す部屋にすることで資産価値が高くなり…
家賃相場の影響が受けにくくなる
更新時に家賃値下げ交渉が発生しにくくなる
といったメリットが得られます。競合が真似できない差別化は安定した家賃収入をもたらしてくれます。
３）集客方法の見直し
集客方法の見直しもエリア内の差別化を図ることができます。一般的に賃貸物件を募集する際「賃貸検索サイト」に物件情報を掲載しますが…
希望条件を入力できるため、築年数が古い物件は検索上不利になる
反響が取れない物件は仲介会社判断で、掲載自体を止めてしまう
デメリットがあります。そこでおススメなのがSNS媒体を使った集客を行うことです。
賃貸物件を最も利用している20～30代は時短検索とリアルな情報を得る目的で、SNS検索を日常的に活用しています。
物件情報をSNS媒体に掲載することで、ハッシュタグ検索を通じて直接ターゲット層に情報を届けることができます。特にInstagramやXは視覚的なコンテンツを通じて物件の魅力を伝えられ、拡散させることが期待できるため、賃貸検索サイト以上の認知効果を得ることができます。
これにより築年数が古い物件でも効果的に集客し、空室の減少が見込まれます。
４）弊社事例紹介
弊社物件がある山梨県は賃貸空室率が全国ワースト3位でエリア空室率は約3割です。さらに弊社物件は築年数が古くエリア内にある物件も古い物件が乱立しているため過当競争が激化しています。
安定した収益を確保するため、2018年からリノベーションを行い2年後から安定した収益を確保することができました。この成功は前述の対策をしっかりと実施していたことによるものです。
バリュープロポジション戦略
近年、部屋探しの多様化が進み築年数が古くてもリノベーションが施されていれば、築年数だけで判断されることは少なくなりました。リノベーション賃貸に興味を持つ方には以下のような特徴があります。
新築物件／築浅物件に住みたいが、家賃予算で諦めた
インフレの影響で新築物件家賃は上昇しています。新築物件への憧れはあるものの、予算の都合上妥協せざるを得ない方にとって、リノベーション賃貸は魅力的な選択肢となります。
デザイン性が高い部屋に入居したい
個性的でデザイン性に優れたリノベーション賃貸は、魅力的な空間を提供し、顧客を惹きつける効果が期待されます。
そこで弊社代表が考案バリュープロポジション戦略は、デザイン性が高く家賃がリーズナブルなカフェスタイルに特化した差別化リノベーションです。
弊社物件はファミリータイプで20～30代のカップル／新婚さんが多数入居されます。部屋探しは女性が主導権を握っていますが、同年代は…
賃貸でもおしゃれな生活を送りたい
おしゃれなカフェでリラックスするのが好き
ナチュラルインテリアに興味を持っている
といった傾向が強いため、自然素材を使ったカフェスタイルに特化したリノベーションは、競合が手を出していないニッチな市場であり顧客のニーズに合致するため、家賃値上げしても集客は可能であると考えています。
弊社代表の予測通り、家賃相場を無視した設定でも競合物件との差別化が図られているため安定した集客と家賃収益を実現しました。
▶弊社リノベーション効果は、過去記事をご覧下さい。
競合が真似できない差別化
競合以上に顧客ニーズに合った設備やデザイン性が高い部屋を提供しなければ、同質化戦略に巻き込まれ集客が難しくなってしまいます。
そこで弊社リノベーション部屋では競合物件が真似できず、かつ顧客ニーズがある「オリジナルのカフェスタイルキッチン」を開発。既存キッチンをリメイクしたもので
キッチン扉には無垢材を使用
キッチンパネルはリノベーションを機に張替え
機能性を強化するためカウンターを新設
しています。徹底的な差別化戦略を打ち出すことで顧客満足度を高めることができ長期入居に繋げることに成功しています。
▶弊社リノベーションキッチン詳細は、過去記事をご覧下さい。
集客方法の見直し
安定的な集客と収益確保を目指し、2018年にリノベーション事業を開始しました。しかしリノベーション第1号の部屋は繁忙期に募集を行ったにもかかわらず、成約までに約10か月も要してしまいました。
その理由はとても簡単で、賃貸検索サイトのみの集客に頼っていたため、反響数を伸ばすことができなかったからです。
同年に公式サイトを立ち上げ集客強化を図ったものの、物件HPのSEO対策が不十分であったため成約期間を短縮させることは容易ではありませんでした。
そこで2020年からパソコン管理を業者に委託し内部SEOを強化すると共に、SNSの活用を進めたところ現在では入居者の約8割は弊社公式サイトを通じての申込となり、安定した集客を実現することができました。
具体的な対策
内部SEOの強化
検索エンジンでの上位表示を目指し、コンテンツの最適化とキーワード戦略を実施。
SNS活用による認知度向上
拡散力が高いX、購買意欲が高いInstagramに物件情報を投稿することで、認知度を高める。
物件情報PR
リノベーション部屋の魅力や周辺環境をPRすることで、物件の利便性が高いことを周知させる。
▶SNS集客効果に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は競争物件が多いエリアで差別化を図る方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築年数が古い物件をリノベーションすると早期客付けが期待できますが、他社物件との差別化ができなければ、たとえ適正家賃より低く設定しても、期待できる成果を得ることは難しいでしょう。
賃貸市場の空室率は今後さらに悪化することが明白になっています。そのため安定的な賃貸経営を目指すのであれば「差別化戦略」を導入することが不可欠です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comentarios