【賃貸オーナー必見】デッドクロスとは？黒字倒産を避けるには？
賃貸アパート経営では、家賃収入を得る一方、建物などの取得費を一定期間にわたって減価償却費として経費計上できます。
しかし、減価償却費には計上できる期間があるため、ローン返済中に減価償却費が減少・終了すると、帳簿上の利益が増える一方で、手元に残る資金が少なくなる場合があります。
特に、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る「デッドクロス」の状態になると、税負担と返済負担によってキャッシュフローが悪化する可能性があります。
本記事では、賃貸オーナーが知っておきたいデッドクロスの仕組みと、黒字でも資金繰りが厳しくなる状態を避けるための対策について、弊社自身の経験も踏まえて解説します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
【本記事でお伝えする結論】
デッドクロスとは、減価償却費がローン元金返済額を下回り、資金繰りが悪化しやすくなる状態のこと。
ローン返済中に減価償却費が大きく減少・終了すると、帳簿上の利益と手元資金に差が生じやすくなる。
デッドクロス対策では、減価償却終了時期とローン残高を事前に把握し、早めに金融機関へ相談することが重要。
１．デッドクロスとは？
デッドクロスとは減価償却費がローン元金返済額を下回る状態のことです。デッドクロスになると、減価償却費に対して経費計上できないローン元金返済額が上回るため、帳簿上の利益と実際のキャッシュフローに差が生じ、資金繰りが悪化しやすくなります。
帳簿と手元に残るお金の利益が一致しない理由は、ローンの元金返済と減価償却はそもそも性質が異なっているからです。
ローンの元金返済：支出が発生するが元金分は経費計上できない（利息は経費計上OK)
減価償却費：支出は発生しないが全額経費計上できる
減価償却は実際に支出が発生しませんが経費として計上できるため、帳簿上の利益を抑え所得税額を減らすことが期待できます。
しかし減価償却は法定耐用年数が過ぎると0円となり、経費計上できない元金返済の方が上回ってしまいます。
減価償却がなくなると帳簿上は大幅に黒字になり所得税額が増えますが、この状態では所得税を支払えるぐらいのキャッシュフローはないので一気に資金繰りが悪化し、運転資金や資金援助などがなければローン返済、税金支払いが滞ってしまいます。
デッドクロスを解決できないと黒字倒産のリスクは一気に高まります。
▶デッドクロスを考える際には、帳簿上の利益だけでなく、実際に手元へ残るキャッシュフローを把握することが重要です。賃貸経営におけるキャッシュフローの考え方については、関連記事「アパート経営においてキャッシュフローはなぜ重要なの？」で詳しく解説しています。
２．デッドクロスはなぜ発生する？
そもそも、どうしてデッドクロスが発生してしまうのでしょうか？
デッドクロスが発生する要因はさまざまありますが、注意したいのが、アパートローンの返済が残っている状態で減価償却費が大きく減少・終了するケースです。
ローンの元金返済は実際に支出を伴いますが、経費として計上することはできません。一方、減価償却費は実際の支出を伴わずに経費として計上できます。
そのため、ローン返済が続いている状態で減価償却費が大きく減少すると、帳簿上の利益が増える一方、手元からはローンの元金返済が続くため、帳簿上の利益と実際のキャッシュフローに差が生じやすくなります。
特に確認しておきたいのが、減価償却費が大きく減少・終了する時点で、ローン残債や元金返済額がどの程度残っているのかという点です。
弊社でも、この減価償却期間とローン返済期間のズレによって、後にデッドクロスの問題に直面しました。
このような状況に備えるためには、デッドクロスに入ってから対応するのではなく、減価償却費が大きく減少する時期とローンの返済状況を事前に確認し、将来の資金繰りを把握しておくことが重要です。
次章では、弊社が実際に経験した事例も交えながら、デッドクロスへの具体的な対応策についてお伝えします。
３．デッドクロスを回避するには？
デッドクロスへの対策としては、物件売却や新たな物件を購入して減価償却費を確保する方法、借り換えや返済条件を見直して毎月の返済負担を軽減する方法などが考えられます。
ただし、どの方法にも注意点があり、「これを行えばデッドクロスを回避できる」と一概に言えるものではありません。
築古中古物件の購入は減価償却期間に注意する
中古物件を購入して減価償却費を確保する方法もありますが、築年数が経過した物件では減価償却期間に注意が必要です。
法定耐用年数をすべて経過した中古物件の場合、簡便法では法定耐用年数の20％を耐用年数とするため、構造によっては減価償却期間が短くなります。例えば、法定耐用年数22年の木造住宅用建物では4年です。
そのため、目先の減価償却費だけを考えて築古中古物件を購入すると、減価償却終了後に再びデッドクロスの問題に直面する可能性があります。
物件購入を検討する場合は、購入時の減価償却費だけではなく、減価償却終了後のローン返済額やキャッシュフローまで確認しておくことが重要です。
借り換え・返済期間の延長にも注意が必要
毎月の返済負担を軽減する方法として、より低い金利での借り換えや返済期間を延長する方法もあります。毎月の返済額を抑えることができれば、キャッシュフローの改善につながる可能性があります。
金融庁も、金融機関が引き続き円滑な資金供給や貸付条件の変更等に努めるべきとの考え方を示しています。ただし、実際に借り換えや返済期間の延長などに応じてもらえるかは、借入状況や経営状態などを踏まえた金融機関の判断によって異なります。
また、返済期間を延長すれば必ずデッドクロス対策になるわけではありません。
弊社では2015年、知人から「今なら借り換えによって金利交渉ができる」と教えていただいたことをきっかけに、アパートローンを他行へ借り換えました。その際、毎月の返済負担を軽減するため、返済期間も延長してもらいました。
借り換えによって当時の返済負担は軽減できましたが、返済期間を延長したことで、建物の減価償却終了後もローン返済が残ることとなり、2024年以降はデッドクロスの問題に直面しました。
この経験から、借り換えや返済期間の延長を検討する際は、金利や毎月の返済額だけではなく、建物の減価償却がいつ終了するのか、その時点でローンの元金返済がどの程度残っているのかまで確認することが重要だと実感しています。
デッドクロスは弊社にとっても単なる税務上の知識ではなく、実際の賃貸経営で経験した資金繰りの課題です。
デッドクロスに入った後、弊社が行った対策
弊社では2024年、所有するアパート3棟の減価償却費が大幅に減少しました。それまで年間約700万円を経費計上できていたものが、2024年には約28万円まで減少しました。その後5年間は減価償却できるものの、その期間が終了すると建物の減価償却は完全に終了します。
一方で、アパートローンの返済はその後も続きます。2024年当時、このまま何も対策を行わなければ所得税だけで約300万円となる見込みで、帳簿上では利益が出ていても手元資金が不足する「黒字倒産」のリスクが高まっていました。
ただし、この問題は2024年になって突然判明したわけではありません。数年前から会計士より減価償却費が大幅に減少することを伝えられていたため、その都度、メインバンクの融資担当者や支店長にも今後の資金繰りについて相談していました。
そのような中、メインバンクから借り換えの提案をいただき、返済期間をさらに20年延長することになりました。これにより毎月の返済額を抑え、デッドクロスに入った後も資金繰りの悪化を抑えることができました。
では、なぜ弊社はこのタイミングで再び借り換えを行うことができたのでしょうか？
弊社では2018年から自社所有アパートのリノベーションを進める際、メインバンクから資金を調達してきました。また、リノベーションの工事前と工事後には融資担当者や支店長にも実際の部屋を見ていただき、定期的に支店を訪問して経営状況を報告してきました。
さらに、リノベーションによる経営改善を進め、2020年以降は4期連続で増収増益を達成しました。
金融機関の融資判断にはさまざまな要素があるため、リノベーションの実績だけが借り換えにつながったと断定することはできません。
しかし弊社では、リノベーションによる経営改善の実績、増収増益という業績、そして数年前からデッドクロスについて金融機関と情報共有を続けてきたことが、将来性を評価していただくうえで重要だったと考えています。
この経験から、デッドクロス対策で重要なのは、問題が発生してから慌てて資金調達や借り換えを検討することではありません。
減価償却費がいつ、どの程度減少するのかを事前に把握し、資金繰りに余裕がある段階から金融機関へ経営状況や将来の課題を伝え、相談できる関係を築いておくことも重要だと実感しています。
▶弊社が実際に経験したデッドクロスと、その後の対応については、楽待新聞の取材記事「デッドクロス発生で「税金200万増」の恐怖、「黒字倒産」目前の大家がとった対処法」で詳しく紹介されています。
４．まとめ
今回は、賃貸経営で注意したいデッドクロスの仕組みと、黒字倒産のリスクを抑えるための対策についてお伝えしました。
デッドクロスで注意したいのは、帳簿上では利益が出ていても、ローンの元金返済や税金の支払いによって手元資金が不足する可能性があることです。
そのため、減価償却がいつ減少・終了するのか、その時点でローン残債や元金返済額がどの程度残るのかを事前に把握し、将来のキャッシュフローを確認しておくことが重要です。
弊社でも2024年からデッドクロスの問題に直面しましたが、事前に金融機関へ相談を続けていたことに加え、リノベーションによる経営改善や増収増益の実績を積み重ねてきたことで、メインバンクから借り換えの提案をいただき、資金繰りの悪化を抑えることができました。
この経験から、黒字倒産のリスクを抑えるには、デッドクロスが発生してから対策を考えるのではなく、早い段階から将来の資金繰りを把握し、物件の収益力を改善するとともに、その実績や経営状況を金融機関と共有しておくことが重要だと考えています。
デッドクロスへの対策は、減価償却やローン返済だけでなく、今後のキャッシュフローや物件の収益力、金融機関との関係なども含めて考える必要があります。
弊社も実際にデッドクロスの問題に直面し、リノベーションによる経営改善や金融機関との継続的な情報共有を行いながら、資金繰りの改善に取り組んできました。
「将来の資金繰りに不安がある」「空室対策や収益改善をどこから始めればよいかわからない」という賃貸オーナー様は、有限会社山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
自社所有アパートで実践してきた経験をもとに、現在のお悩みをお伺いします。過度なメール配信や強引な営業活動は行っておりませんので、お気軽にご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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