賃貸アパート経営の魅力は多額の家賃収入が発生しても毎年一定額の経費（減価償却）計上ができるため、税負担を圧縮しながら安定した家賃収入を得ることができる点です。
ただ減価償却費は構造躯体で経費計上できる年数は決まっているため、減価償却費がなくなってしまうと所得税が一気に高くなり資金繰りが悪化してしまいます。これをデッドクロスと言いますがデッドクロスの危険性を知らない貸主は意外に多く、対策を講じないと最悪「黒字倒産」に陥ってしまう可能性が高くなります。
本投稿は賃貸オーナーは必ず知っておくべきデッドクロスと黒字倒産を避ける対策についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．デッドクロスとは？
デッドクロスとは減価償却費がローン元金返済額を下回る状態のことを言います。デッドクロスになると減価償却費が計上できないため所得税が高額になりますが、実際に手元に残るお金は少ないため資金繰りが一気に悪化してしまいます。
そもそもどうして帳簿と手元に残るお金の利益が一致しないのでしょうか？それはローンの元金返済と減価償却にヒントがあります。
ローンの元金返済：支出が発生するが元金分は経費計上できない（利息は経費計上OK)
減価償却費：支出は発生しないが全額経費計上できる
減価償却は実際に支出が発生しませんが経費として計上できるため、帳簿上の利益を抑えることができ所得税額を減らすことが期待できます。
減価償却は法定耐用年数が過ぎると0円となるため、経費計上できない元金返済の方が上回ってしまいます。減価償却がなくなると帳簿上は大幅に黒字になり所得税額が増えますが、この様な状態になると所得税を支払えるぐらいのキャッシュフローはないので一気に資金繰りが悪化し、運転資金／資金援助などがなければローン返済／税金支払いが滞ってしまいます。
デッドクロスを解決できないと黒字倒産のリスクが高くなります。
２．デッドクロスはなぜ発生する？
そもそもどうしてデッドクロスが発生してしまうのでしょうか？デッドクロスが発生する要因は様々ありますが、一番考えられるのは「減価償却が終了する前にアパートローン完済ができない」可能性が高いです。
アパートローンの返済期間は30年が多いです。返済条件変更せずに減価償却終了前にアパートローンが完済できれば築年数が浅い物件を購入／物件売却することでデッドクロスを避けることができます。
ただローン残債が10年以上残っている場合などは、仮に売却できても完済できないことも考えられます。このような場合はデッドクロスを避ける対策を事前にすることでキャッシュの焦げ付きを防ぐことができます。
次章で具体的な対応策をお伝えいたします。
３．デッドクロスを回避するには？
デッドクロスを回避するには先程もお伝えしましたが物件売却／築年数が浅い物件を購入し償却資産を増やすなどがありますが、両者は決まるまで時間がかかることがあるため即効性は期待できません。
いますぐにデッドクロスを回避したいならば、金利が安い金融機関に借り換え／借入期間を延長することです。借り換え／借入期間を延長ができれば毎月の返済額を抑えることができるため、資金繰りに悩むリスクは少なくなります。
ただ金融機関側はデッドクロスで資金繰りが悪化した物件は「黒字倒産に巻き込まれるリスク」が高くなります。そのため現況入居率が悪い物件は物件価値がないと判断するため…
借り換えには消極的
借入期間延長の引き換えに借入金利の引き上げを提示される
借り換え／期間延長を断れる
ことがあります。
４．まとめ
今回は賃貸オーナーは必ず知っておくべきデッドクロスと黒字倒産を避ける対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
近年ではデッドクロス対策として新規物件購入を勧める業者が多くなりましたが、昨今は建築部材が高騰しているため、従前と同じ規模の物件を建てると約2倍近い費用が発生してしまいます。
もしデッドクロス対策で新規物件を購入する場合は、今後の資金繰りのことを考えてある程度の頭金（最低でも1,000万円～）を入れないと貸主に残るお金はものすごく少なくなり、賃貸経営をする意味合いが少なくなってしまいます。
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