空室解消のために、入居審査を甘くすると経営上大変なことに
更新日：6月13日
不動産投資を成功させるためには、可能な限り「空室率」を減らすことが求められます。
ただ近年では地方都市において「物件供給数が飽和状態」となっているため、空室率が上昇しています。
参考までに、日本一空室率が高い「山梨県」においては、エリアによってはすでに「空室率30％台」に達しています。2050年には空室率が40％に達すると言われていますが、空室率の悪化は競争力が低下している築年数が古い物件にとっては圧倒的に不利になります。
▶空室率40％の詳細については、こちらをご覧下さい。
空室率が悪化してしまうと、当然ながら集客が厳しくなることはわかりきっている話です。そのため空室率が今後ますます悪化すると、確実に入居審査を甘くする物件は増えてきます。
一見すると合理的な対応に見えてしまいますが、入居審査を甘くしたことによって賃貸経営が傾いてしまう恐れが非常に高くなってしまいますが、賃貸経営をあまり勉強していない貸主はこの危険性を熟知していないのが現実です。
本投稿は、空室解消のため入居審査を甘くすることによって発生する、経営上のリスクについてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"入居審査を甘くしてはいけない理由”
１．入居審査を甘くするとは？
物件管理が集金管理になっている場合、貸主も入居審査に加わることになります。そのため貸主の判断次第で入居審査の結果を変えることも簡単にできます。
入居審査を甘くする方法として、以下の４つが挙げられます。
滞納歴があってもOKにする
家賃支払い能力が曖昧でもOKにする
在籍確認／入居動機が曖昧でもOKにする
属性に問題があってもOKにする
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
１）滞納歴があってもOKにする
近年では、契約時に家賃保証会社を利用するケースが多くなりました。一部の保証会社では「入居申込者の信用情報」を確認できるため、滞納歴を簡単に調べることができます。
たまに滞納歴がある理由で入居審査に落ちる方がいます。
別の保証会社を使って再審査で審査が通ることもありますが、再審査になったことは管理会社及び貸主に報告されます。
保証会社を利用していたとしても家賃滞納が心配な貸主は、再審査で入居審査を通過した人を入居させませんが、今すぐでも入居してほしいと考えている貸主は滞納歴があっても入居許可を簡単に出してしまいます。
２）家賃支払い能力が曖昧でもOKにする
一般的に家賃が年収の30％以内に入っていると、家賃支払い能力があると言われています。
例えば年収300万円の場合、年収の30％は1年で90万円となるため、月にすると家賃が7.5万円以下の物件ならば支払能力があると判断します。
家賃支払い能力がギリギリの場合、管理担当者は入居許可は出さないほうがいいと貸主にアドバイスします。しかし入居を急いでいる貸主はリスクなどは考えずにすぐに入居許可を出してしまいます。
３）在籍確認／入居動機が曖昧でもOKにする
入居審査時において、入居申込書に記載された勤務先に連絡して在籍確認することがあります。在籍確認することによって入居申込者が実際に勤務しているか確認することができます。
入居申込書に記載した勤務先を捏造する方は殆どいませんが、仲介担当者が在籍確認連絡／入居動機をヒアリングした際
勤務先が虚偽だった
アリバイ会社を使っている形跡がある
入居動機が不明瞭と仲介担当者が判断した
場合は、すぐに管理担当者／貸主に報告します。
在籍確認／入居動機が曖昧の場合、入居後トラブルになる可能性が高いため仲介会社／管理会社担当者は入居を拒否したほうがいいと貸主に提案します。
しかし貸主がOKを出してしまえば黒を白にすることができます。
４）属性に問題があってもOKにする
物件内見する際、募集を行っている仲介担当者が同行します。
担当者は内見者の服装や受け応えなどを注意深く確認しています。担当者は毎日のように物件案内を行っているため、明らかに様子がおかしいと判断した場合、管理担当者と貸主に必ず報告します。
属性に問題があると、入居後他の借主とトラブルを発生させてしまうリスクが高くなるため、通常は入居を断ることが多いです。しかし家賃支払い能力があると判断し貸主がOKしてしまえば、簡単に入居することはできます。
２．入居審査を甘くするとどうなる？
入居審査のハードルを下げることによって成約率は格段によくなります。
ただしその結果、入居後に様々な問題が発生しやすくなります。よく発生する問題とは以下の4つです。
滞納が発生し場合によっては強制退去となる
借主同士によるトラブルの結果、告知義務発生物件となる
不人気物件になり空室率上昇＋キャッシュフローの悪化
それぞれの問題点についてみていきましょう。
１）滞納が発生しやすい
家賃保証会社を利用している物件では、借主の家賃滞納が発生しても代位弁済請求することで滞納リスクは限りなくゼロにすることができます。ただ過去に滞納歴がある方を入居させてしまうと、新居においても滞納が発生しやすくなります。
家賃保証会社によって対応は異なりますが、一般的には家賃滞納を連続3か月以上続いた場合、契約上における信頼関係が破綻したものとみなし、賃貸借契約の解除と不動産明け渡し（強制退去）訴訟を起こしてきます。
訴訟になると原告（ここでは貸主）の主張が認められる可能性が高いため、最終的には不動産明け渡しが認められることになります。ただ明渡をする際には裁判所から派遣された執行官立ち合いのもと複数人が物件に来ることになるため、物件ブランドが低下することは避けられません。
２）借主同士によるトラブル
明らかに社会モラルがないような人を入居させる／家賃値下げ集客を続けているような物件では、借主の質は確実に低下します。その結果騒音トラブルが発生しやすくなり、トラブルが原因で当事者のどちらかが退去してしまうと、退去した部屋は告知義務対象物件となってしまう可能性が高くなります。
告知義務対象物件になってしまうと、内見時に必ず事実を伝えないといけなくなるため、他の物件に流れてしまう可能性がでてきます。
騒音トラブルなど起こす借主がいた場合、管理会社では対象者に注意喚起を行います。
改善がみられない場合、貸主は問題行動を起こす対象者に対して「賃貸借契約の解除」を通告することはできます。
ただし、契約解除をすることができても強制的に退去させることはできません。
賃貸借契約が成立した時点で借主には借家権が与えられ、正当事由なしでは退去させることはできないことになっています。
正当事由を認めてもらうためには司法判断を仰がなくてはなりません。
家賃保証会社を利用している物件でも、騒音トラブルが原因による不動産明け渡しは保証対象外となってしまうため、訴訟する場合は貸主が高額な費用負担をしなければならないため、退去させたいと思ってもハードルが高くなってしまいます。
３）空室率が高くなりキャッシュフローが悪化
トラブルが続くような物件を仲介会社が紹介しても、余程のことがない限りは成約に繋げることはできません。その結果紹介／案内が減少し、空室期間が長期化し空室率は悪化してしまいます。
空室率が高くなればキャッシュフローも悪化してしまい、経営を維持することが難しくなります。
賃貸空室率は今後も上昇することが明確となっているため、問題が発生するような物件は確実に淘汰されてしまいます。
３．安定した賃貸経営を行うためには？
賃貸空室率は今後増加傾向となってしまうことを踏まえると、賃貸集客は厳しくなることが予想されます。安定した賃貸経営を行うためには安易な家賃値下げは行わず入居審査を厳しくすることです。
入居審査を厳しくすることによって、借主の質の低下を防ぐことができ、更に資産価値を高めることができれば、家賃相場の影響を受けにくくなるため、安定した賃貸経営を行うことができます。
弊社物件は築年数が古くさらに物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県です。
2018年から家賃値上げを目的とした差別化リノベーションを展開することによって、家賃相場より1万円以上高い部屋が次々に埋まっていき、本執筆時の2023年2月27日現在満室状態が続いています。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
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▶弊社リノベーション事業はメディアにも多数掲載されています。詳細はこちらをご覧下さい。
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４．まとめ
今回は、空室解消のため入居審査を甘くすることによって発生する、経営上のリスクについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
入居審査を甘くすると確かに成約率は高くなります。
しかしそれと引き換えに借主の質は悪くなってしまうため、入居後様々なトラブルが発生しやすくなります。問題行動を起こしている借主を退去させたいと思っても、法的なハードルが高いため難しくなることが予想されます。
その結果仲介会社から敬遠されてしまう物件となってしまい、空室率が悪化することが予想されます。
今後賃貸空士率は高くなることが予想されていますが、安定的な賃貸経営を行うのであれば、借主の質と物件の質を高めることが求められます。両者を無視して集客をしてしまうと確実に淘汰されてしまうため注意が必要です。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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