築年数が経過している物件は「資産価値が低下」しているので、空室長期化／家賃維持が難しくなってしまいます。
しかし資産価値を高めるリノベーションを展開することによって
家賃値上げ
早期成約
に結びつけやすくなるため、築年数が経過しても貸主の物件資産性を保つことができます。
リノベーションの唯一の懸念は多額の費用が発生してしまうことです。貸主の中にはリノベーションの重要性は理解できるものの躊躇する方も一定数いるはずです。
しかし既存設備を有効活用したリノベーションを行えば費用を抑えるかなり抑えることができます。ただし既存設備を使う際には「顧客が受け入れるか」考えた上で対応しないと客付けに影響が出てしまいます。
本投稿は既存設備活用した賃貸リノベーションをする場合の注意点について、お伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"既存設備を活用したリノベを行う際ポイントとなる部分”
１．キッチンだけは、必ず交換しないといけない
既存設備を活用したリフォーム・リノベーションを行う際、「賃貸の華」というべきキッチンがしっかりと交換されていないと、部屋全体のイメージが悪くなってしまいます。
クックパッド株式会社が調べた所によると、部屋探しで少し妥協してもキッチンの充実度を優先したいと考えている方が多いとのことです。
そのため既存キッチン扉にカッティングシートを貼った程度では、使い勝手の部分ではマイナスとなってしまうため客付けに影響が出てしまいます。
▶クックパッドが発表したリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
弊社物件は2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
キッチンは既存のものを生かしたカフェスタイルにリノベーションを行っていますが、弊社が実施した内見者アンケートで一番気に入った設備は圧倒的にカフェスタイルキッチンでした。
実際に入居者アンケートを見ても、入居の決め手としてカフェスタイルキッチンと回答した方は多いことから、リノベーションする際にはキッチンは必ず交換した方がいいと思われます。
▶弊社リノベーションキッチン詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．既存設備活用した賃貸リノベーションする際の注意点
今回ご紹介する実例は、弊社物件で実際に行っているリフォームです。
（１）玄関エントランス
築年数が古い物件の「玄関エントランス」は、電球が1つしかついていないケースが多いため、エントランス全体がとても暗く見えてしまいます。
費用を抑えつつも明るい玄関にするためには
玄関照明をIKEA製（3,000円程度で購入可能）
床材を白系のクッションフロアに変更
すると、清潔感が感じられるため玄関周りがすっきりします。なお既存照明からIKEA照明に交換する際、電気工事（1万円程度）が必要となりますが、従前と比べ玄関周辺がとても明るくなることを踏まえると費用対効果は十分期待できます。
▶弊社物件の玄関エントランスビフォーアフターに関しては、過去記事をご覧下さい。
（２）LDK
弊社物件は3棟所有しています。
3棟中2棟は退去後フルリノベーションを行い家賃を従前と比べ8～10％値上げしていますが、残り1棟は内見時の顧客の声を実現するためリノベーション個所を限定することで、家賃据置にしています。
フルリノベーション部屋には特注のキッチンカウンターを導入していますが費用が掛かりすぎるため、家賃据置の部屋においては、IKEAのキッチンカウンターを導入しています。
一般的な賃貸のキッチンカウンターと比べて使い勝手がよく、またデザイン性が優れているため、内見者／入居者から高い評価をもらっています。
▶弊社が採用しているキッチンカウンターはこちらです。
（３）トイレ
昔のトイレと今のトイレは節水効果が大きく異なっています。そのため予算があれば「交換した方がいい」に決まっていますが厳しいのであれば、あえて交換しなくても大丈夫です。
デザイン性を意識すれば、既存トイレでも十分おしゃれ空間にさせることができます。
弊社リノベーション部屋のトイレは、トイレ本体の状態が良いためそのまま活用していますが、内装を一新することで、トイレ本体の古臭さを解消させています。
（４）洋室
築年数が経過している物件の特徴としては、「濃い目のフローリング」が施工されているケースが多いです。もちろんこのままでもいいのですが、フローリングの色を変えるだけでも室内空間は180度変わってきます。
こちらの洋室の場合、アクセントクロスがまだ使えそうだったので、アクセントクロス以外の壁紙＋フローリングを変更しただけで、ここまで室内が明るくなりました。
（５）浴室
キッチン同様浴室も古さが目立ってしまうため、可能であればシステムバス導入／浴室専用のシートを貼ると古さが目立ちにくくなります。
浴室リノベーションを行わず古さを軽減する方法としては、シャワー水栓の交換が効果的。
古い物件にはツーバブル混合栓（お湯と水が出るタイプ）が設置されているため、これを現在主流となっているサーモスタット混合栓に変えるだけで、浴室イメージがよくなります。
３．まとめ
今回は既存設備活用した賃貸リノベーションをする場合の注意点について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションを成功させるには顧客目線に立った部屋作りをすることです。
弊社リノベーション部屋は競合他社リノベーション物件と比べると、シンプルな空間となっていますが統一感を持たせることですっきりと見せることができ、更にカフェスタルキッチンの魅力を最大化させることができるため、早期客付けさせることに成功しています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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