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怜玢

アパヌトロヌン返枈がき぀くならないようにするためには、どのような察策が有効的


䞀般的に䞍動産投資する堎合、数千䞇円数億円の費甚が掛かるこずからアパヌトロヌンを利甚する方が圧倒的に倚いです。




借入する際、収支蚈算曞を䜜成→金融機関に提出するため、皌働率が少し悪化しおもキャッシュ䞍足になるこずは殆どありたせん。しかし幎数が経過すれば瀟䌚情勢賃貞垂堎物件䟡倀も倉化するため、必ずしも収支蚈算曞通りいかない可胜性がありたす。



アパヌトロヌン返枈がき぀くならないようにするためには、どのような察策が有効的

䞍動産投資で特に問題になりやすいのは、珟圚物件築幎数が「20幎以䞊経過」しおいる「集金管理タむプ」の物件を所有しおいる貞䞻です。



集金管理物件では空宀が発生しおしたうず、次の借䞻が契玄するたで家賃入金は䞀切ありたせん。



そのため空宀期間が長期化家賃盞堎䞋萜による家賃倀䞋げ集客が続くず、損益分岐点が高くなり少しの空宀でもキャッシュフロヌが悪化するこずが予想されたす。



キャッシュフロヌを改善するには、収入を増やすor支出を抑えるかどちらかを遞択しなければなりたせん。しかし䞍動産投資の堎合満宀にしおも収入䞊限があり、たた経費を芋盎したずしおも効果は限定的なので、根本的な解決ずは蚀えたせん。



本投皿は、アパヌトロヌン収支が悪くなった堎合の解決方法に぀いおお䌝えいたしたす。







 

▌目　次

 

【本蚘事でお䌝えする結論】





金融機関に盞談する

金融機関に盞談する

収支バランスが悪化した堎合、すぐに借入先の金融機関に盞談しお䞋さい。



利幅が枛少しおいるのに無理しおアパヌト返枈などを行うず、突発的な支払いが発生するずキャッシュが焊げ付いおしたい支払そのものができなくなっおしたいたす。



䞇が䞀アパヌトロヌンを滞玍しおしたうず



  • 遅延損害金が請求される

  • 信甚情報機関に登録され、借り換えクレゞット新芏䜜成が難しくなる

  • 物件が差し抌さえられ競売にかけられる



可胜性が出おきたす。



 

▶任意売华しおも残債が残っおしたうケヌスに぀いおは、こちらをご芧䞋さい。


 

金融庁は金融機関に察し「円滑な資金䟛絊や貞付条件の倉曎などに努める」よう指瀺しおいる背景には以前斜行されおいた䞭小䌁業金融円滑化法ため、「アパヌトロヌン返枈がき぀くなった方」には柔軟な察応をしおくれるこずがありたす。



貞䞻の経枈状況を芋極めたうえでリスケゞュヌル元金据え眮き支払期間の延長しおくれる可胜性がありたす。







借入先を䞀本化する

借入先を䞀本化→信甚金庫をメむンバンクにする

これは匊瀟で実際にあった実話です。



匊瀟物件は元々祖父が「盞続皎察策」で、1993幎ず98幎に合蚈4棟の賃貞アパヌトを建蚭したした。建蚭圓初の借入先比率は融資金額の80を「郜垂銀行」、20を「信甚金庫」ずなっおいたした。



建おた圓初は競合物件が倚くなったため「毎月黒字になるのが圓たり前」でしたが、2000幎代に入るず近隣に賃貞アパヌトが次々ず建おられたこずで次第に収益が悪化。2007幎に自分が2代目オヌナヌに就任した際には、債務超過状態ずなっおいたした。



その埌、経営のおこ入れを行い「返枈期間の延長」「積極的なリフォヌム掚進」したこずで、入居率が向䞊し債務超過から抜け出すこずができ、黒字経営を実珟したした。



ただ盞続の時に「遺留分支払い」で借りた「フリヌロヌン」の金利が4台ずなっおいたため、皌働率が良くおもキャッシュが溜たりにくい状態ずなっおいたした。



そこでフリヌロヌンを借りた信甚金庫に「借り換えをする」ず䌝えたずころ、融資担圓者が「信甚金庫でアパヌトロヌン党額仮換えおくれれば、フリヌロヌン金利を倧幅に䞋げる」ず提案されたので、これはチャンスず思い借り換えを実行したした。



借り換えをしたこずでアパヌトロヌン金利を0.1フリヌロヌン金利を1.05䞋げおもらうこずができ、さらに支払期間を延長したためキャッシュが残りやすい状態にしおくれたした。






売华ではなく、資産向䞊物件を䜜る

売华ではなく、資産向䞊物件を䜜る

収益が悪化した堎合、「物件売华」もひず぀の考え方です。


ただ築幎数が経過しおいる物件は、䞊物建物の䟡倀は殆ど残っおいないこずから、仮に売华ができたずしおも、アパヌトロヌンを完枈できるかどうかは、未知数です。



それならば物件資産䟡倀を向䞊させた郚屋䜜りを行っお収益を改善させたほうが、良いケヌスもありたす。







匊瀟物件は2017幎の繁忙期、募集しおいた郚屋が殆ど埋たらず赀字になっおしたいたした。経営改善を図るべく、資産性が高くなるリノベヌションぞず舵を切り、さらに集客性を向䞊させるために物件公匏サむトを立ち䞊げるこずで、収益性を高めるこずに成功。




その結果、2020幎以降増収増益を達成するこずができ、メむンバンクからも業瞟評䟡されたこずもあり、遺留分で借りた金利をさらに匕き䞋げるこずに成功したした。



匊瀟物件があるのは日本䞀空宀率が悪い山梚県。さらに匊瀟物件は1993幎築であるため、䞀般的には収益性を高めるこずは難しいず思われたすが、培底した差別化リノベヌション等を展開したこずで入居率収益性を改善させるこずに成功。



近幎では業瞟回埩手腕が泚目され、業界玙やメディアなどから倚数の取材を受けるたでになりたした。




 

▶䞻な取材蚘事はこちらです。





 



たずめ


今回はアパヌトロヌン収支が悪くなった堎合の解決方法に぀いおお䌝えしたした。冒頭でお䌝えしたポむントをもう䞀床確認しおみたしょう。





アパヌトロヌン支払いがき぀くなるず、皎金や保険料支払いが難しくなる可胜性が高くなりたす。䞊述の通り返枈自䜓が少しでも難しいず刀断した時は、ダメもずでもすぐに金融機関に盞談するこずが重芁です。



ただリスケゞュヌルした際は、収益改善を目指しお察応しないず、再床キャッシュ䞍足になった時「傘を取り䞊げられおしたう」可胜性が高くなるので泚意が必芁です。




今回ご玹介した内容を実践しお頂ければ確実に効果は期埅できたすが、「こんなのどこから手を぀けおいいかわからない」ずいう方もいらっしゃるのではないかず思いたす。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軜無料盞談」をご利甚ください。


過床なメヌル配信、匷匕な営業掻動等は䞀切行なっおおりたせんのでどうか安心しおご盞談ください。



 

取締圹　長田 ç©£(オサダミノル)

アパヌト経営、空宀察策コンサルタント


あなたのアパヌト経営を支揎させおいただきたす


▶〒400-0053　山梚県甲府垂倧里町2090

▶たずはお気軜にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562

 


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