賃貸リノベーション投資の将来性は？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 8月5日
- 読了時間: 9分
更新日：9月15日
賃貸市場が取り巻く環境は、年々厳しさを増しています。人口減少に伴う賃貸需要の低下や、節税対策を目的とした新規物件の増加により、全国的に賃貸空室率の悪化が進んでいます。
特に影響を受けやすいのは、競争力が低下した築20年以上の物件です。供給過多の状況下では、適正家賃以下で募集しても客付けが厳しくなり、さらに建物の減価償却が終了すると、税負担が急増するため、賃貸経営を行うメリットは殆どありません。
しかし部屋探しの価値観が多様化している現在、リノベーション投資を行うことで、その物件に新たな魅力を持たせ、新たな収入源を創出する可能性があります。収益性を高める取り組みとして、十分に期待できる選択肢と言えるでしょう。
本投稿は賃貸リノベーションの将来性についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーション投資の将来性は？
冒頭でもお伝えしましたが、賃貸市場に取り巻く状況は非常に厳しい状態が続いています。この傾向は今後も継続する可能性が高いですが、そんな中でも賃貸リノベーション投資が抱える未来は決して暗くありません。
実際、その将来性はかなりポジティブと言えるでしょう。その理由について、以下2つのポイントから開設します。
選択肢が広がる賃貸市場
2024年３月、日銀がインフレ対策としてマイナス金利を解除し、17年ぶりとなる利上げに踏み切りました。しかし、この政策の効果が十分に表れる前に物価上昇が継続し、多くの働き手に取って実質賃金の伸びが、逆方向に向かっています。
これで実質賃金は、3年連続のマイナスとなりました。これに追い打ちをかけるように、建築材料の価格や人件費が上昇し、新築物件の家賃相場も高騰しています。
例えば山梨県甲府市の新築２LDKの家賃相場は、ここ数年で大きく変化しました。以前は月額8～9万円程度だった物件も、今では10万円台が主流であり、一部エリアでは12万円台の募集さえ見られます。
現在、新築物件の価格高騰が止まらないない状況の中で、多くの方が家賃を抑える方法を検索し始めています。新しい住居を求める気持ちはありつつも、予算が合わず諦めざるを得ない方や、自分のライフプランを優先して、貯蓄や投資に力を入れたいと考える方が増加傾向にあります。
「新築一択」の固定概念から脱却し、より柔軟な選択肢を探る流れが広がっているのです。さらに、建築費の高騰が続く状況では、「ひとまず賃貸で様子を見て、今後マンションや戸建ての購入を検討しよう」と考える方も少なくありません。
このような時代背景から、住宅選びにおいて「リノベーション賃貸物件」への関心が、じわじわと高まりを見せています。
リノベーション賃貸物件なら、新築と同等とも言える魅力的な内装を実現しながら、家賃が新築より約10～20％程度抑えられるケースが多いことから、物価が上昇し続ける現在において、非常に魅力的な選択肢と言えるでしょう。
その結果、多くの方に支持される可能性が広がり、物件の入居率向上への期待も高まっています。住宅市場は変化を続ける中で、こうした選択肢が注目されるのは必然かもしれません。
住まいに対する価値観の変化と多様性
さらに近年では「築年数」という従来型の基準が部屋探しの最重要指標とされる時代から、「住まいそのものへの価値観」が多様化する流れへ移行しています。
今では、より個性やライフスタイルにマッチした住環境を求める方が増えています。リノベーション物件では、新築や築浅物件の入居希望層をターゲットとしていますが、それだけではなく、顧客が真に求めるニーズを反映した空間づくりを実現しているのが特徴です。
例えば、インテリアの工夫や水回りの一新など、新築では難しい柔軟な対応が可能で、その結果として顧客満足度も向上しています。
このような満足度の高い住環境を提供できれば、家賃値上げにも柔軟に対応しながら迅速な客付けを可能とし、結果的により収益性を高めることが期待できます。
以上から、賃貸市場の厳しい状況下でも、多様化する価値観や現実的な家賃設定というふたつの武器を武装したリノベーション物件は、これからますます注目される存在となることでしょう。
貸主にとってリノベーション投資は、将来的に安定した収益確保に向けた有力な選択肢となりそうです。
２．賃貸リノベーション投資のリスクとは？
リノベーション投資は、近年進む部屋探しの多様化を背景として、将来的に安定した収益を期待できる有力な方法とされています。しかし、築年数が古い物件に投資する場合には、「見えづらい老朽化リスク」が増加する可能性が伴います。
この老朽化リスクを無視すると、入居後にトラブルが発生する確率が著しく高まるとともに、予期せぬ修繕費の増加や、場合によっては借主に対して「お詫びの金銭を支払う」という状況に陥る可能性も否定できません。
こうした課題を解決するための効果的な方法のひとつが、物件をスケルトンの状態に戻し、そこからリノベーションを行うことです。これにより、施工中に潜在的な問題点が見つかっても、速やかに対応を行うことが可能となります。
また物件の外壁についても、定期的な塗装の実施を通じて建物寿命を延ばす工夫ができます。特に1981年以降に建設された物件であれば、新耐震基準が適用されているため、耐震性に関して大きな懸念はありません。
そのため、定期なメンテナンスと改修を続けることで、投資対象としての物件価値を長期的に維持することが期待できます。
３．賃貸リノベーション投資を最大化するには？
新築同様のクオリティーを提供しつつ、家賃がリーズナブルであるリノベーション物件は、近年SDGsの広まりによって社会的な認知を獲得しています。
これにより、多くの方が環境への配慮や既存資源の活用に共感し、このような物件をますます支持する動きが強まっている状況です。
こうした流れを受け、今後リノベーションが施された物件の供給が増加し、それに伴って競争の激化が予想されます。これが原因となり、物件間での価格競争が避けられない事態へと発展する可能性があります。
しかし市場で成功を収めるためには、単なる価格設定の見直し以上の取り組みが重要です。それはすなわち、リノベーションへの投資を通じて物件の価値を最大化し、他とは一線を画す差別化を追求することです。
特に、顧客の多様なニーズや期待に的確に応えながら、競合他社が簡単には真似できない「独自性」を持たせることで、貸主側は付加価値の高い差別化を実現することが、必要不可欠になります。
このような価値のあるリノベーションは、物件の魅力や評価を下げることなく、厳しい価格競争から脱却する手段となります。結果として、それらの物件は市場で長期的な成功を収める可能性が高くなるでしょう。
４．賃貸リノベーション投資事例紹介
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションを行っています。
競合物件との差別化を図るべく、リノベーション後の価値が確実に長時間維持されるよう、他の物件では採用されない「自然素材」を活用し、カフェスタイルをテーマにした独自のリノベーションを展開しています。
このアプローチにより、高い付加価値を持つ居住空間を提供することを目指しています。
間取りは２LDK～３LDKで、入居者層としては20～30代のカップルや新婚夫婦が多い傾向にあります。また物件選びの際に、女性が主導権を握るケースが多いことから、これを考慮したリノベーション設計が重要であると認識しています。
この背景を踏まえ、「賃貸にいながらおうちカフェを楽しめる」というリノベーションコンセプトを掲げ、無垢材を使用した温かみのあるカフェスタイルキッチンや、漆喰による壁面仕上げなど、快適で居心地の良さを追求した空間づくりを実現しています。
リノベーションにかかる投資金額は、各部屋のスタイルや仕様によって異なりますが、概ね一室あたり150万円～250万円程度に設定しています。
この差別化戦略に基づく施策は、住居のコモディティ化を回避しつつ、高い競争力を維持することに成功しており、その成果として2020年以降は4期連続で増収増益を達成しました。さらに、ほぼ満室に近い稼働率を維持しており、事業の安定性と成長性の双方を確保しています。
直近の2025年度繁忙期には、1月と2月にそれぞれ1件ずつ退去が発生しましたが、退去後すぐに成約となり、これまでの成約期間の最短記録を更新することができました。
この結果からも、差別化されたリノベーションが収益性や稼働率を大幅に向上する可能性が高く、投資によって得られる効果は十分期待できると言えるでしょう。
今後もこうした取り組みを継続し、更なる付加価値創出と物件価値向上につなげてまいります。
▶弊社リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
本投稿は賃貸リノベーションの将来性についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件エリア内では、築30年前後の他社ファミリー物件が、適正家賃で募集しているものの原状回復程度の対応にとどまっているため、募集時期関わらず客付けが思うように進まず、空室が長期化する状況が見られます。
一方同エリア内にあり、築年数もほぼ変わらない弊社物件では、リノベーションを行ったことで早期客付けに成功しています。この結果から、リノベーションの効果や物件の将来性を裏付ける事例と言えるでしょう。
ターゲット層に響くリノベーションを適切に行えうことで、投資を上回る成果を得る可能性は十分にあると考えられます。
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