賃貸リノベーション投資の将来性は？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月17日
- 読了時間: 6分
賃貸市場が取り巻く環境は年々厳しくなっています。人口減少に伴う賃貸需要の低下、また節税対策としての新規物件の建設が進む中で、賃貸空室率は悪化しています。
特に影響を受けやすいのは、競争力が低下した築20年以上の物件です。供給過多のため適正家賃以下で募集しても客付けが厳しくなり、また年数が経過すると建物の償却が終了し、税負担が急増するため、賃貸経営のメリットは殆どありません。
しかし部屋探しの価値観が多様化した現在、リノベーション投資を行うことで新たな道を開くことができ、収益性を高めることは十分に期待できます。
本投稿は賃貸リノベーションの将来性についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーション投資の将来性は？
冒頭でもお伝えしましたが賃貸市場に取り巻く環境は非常に厳しく、今後もその傾向が続く可能性が高いですが、賃貸リノベーション投資の将来性はとても明るということができます。その理由は以下2点を挙げることができるからです。
部屋探しの選択肢が広がる
日銀がインフレ対策として2024年3月マイナス金利を解除し、17年ぶりに利上げを行いました。しかしインフレを抑制するまでの効果はなく、物価は依然として上昇しています。
物価を考慮した働き手1人当たりの実質賃金は、物価の伸びに賃上げが追い付いていないため、3年連続のマイナスとなっています。
建築材料、人件費の高騰により、新築物件の家賃は上昇傾向にあります。弊社物件がある山梨県甲府市の新築２LDKの家賃相場は、2020年以前では8～9万円でしたが、今では10万円台が一般的でエリアによっては12万円台で募集しているところもあります。
新築物件の家賃が高騰し、実質賃金がマイナスになれば、顧客は必然的に節約志向にシフトすることが予想されます。そのため新築物件に入居したいが家賃予算に合わない方は潜在的に増えることが予想されます。
一方リノベーション物件は見た目は新築物件並みなのに、家賃は新築と比べ10～20％安い設定となっているため、部屋探しの選択肢が広がり入居率を改善が期待できます。
価値観の多様化
かつては築年数が部屋探しを行う際の重要な指標とされていました。しかし時代の変化に伴い「住まいに対する価値観が多様化」し、個々の個性やライフスタイルを重視する方が増えています。
リノベーション物件は新築／築年数が浅い物件に入居検討している方をターゲットにしています。新築物件では実現が難しい、顧客が求めているインテリア、水回りの一新することで、顧客のニーズに応えています。
顧客のニーズに応えた部屋を提供することで、満足度が高い住空間を実現できるため、家賃値上げを行っても早期客付けがしやすくなり、収益性を高めることが期待できます。
２．賃貸リノベーション投資のリスクとは？
部屋探しの多様化により、リノベーションを施せば築年数だけで物件判断される方は、昔と比べると少なくなっています。そのためリノベーションを行うと必然的に稼働率や収益性を向上させることができます。
しかし築年数が古いということは「目に見えない老朽化リスク」が増えることを意味します。これらの問題を放置すると入居後トラブルが発生するリスクが極めて高くなり、場合によっては予期しない修繕費の増加や、借主に対してお見舞金を渡さなくてはならない事態も考えられます。
この課題は部屋をスケルトンの状態にしてリノベーションを行うことで、施工中に問題が発生しても迅速に対応することができます。また建物外壁に関しては定期的に塗装を行うことで、建物寿命を延ばすことができるため、耐震性に関しては特に問題にはなりません。
３．賃貸リノベーション投資を最大化するには？
新築物件並みのクオリティーを持ちながら、家賃がリーズナブルなリノベーション物件は、近年SDGsの普及に伴い、社会的に広く認識されています。
このため今後はリノベーションを行う物件が増えることが予想され、競争が激しくなると価格競争が発避けられない状態になるでしょう。厳しい競争に勝ち抜くにはリノベーション投資を通じて価値を最大化するしか方法はなく、その鍵となるのが差別化です。
顧客のニーズに応え、競合が追随できない貸主物件だけが提供できる独自の付加価値を持つ差別化リノベーションを行うことで、価値の目減りを抑えられるため、価格競争を回避することができます。
４．賃貸リノベーション投資事例紹介
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。競合物件との差別化を図り、リノベーション後の価値の目減りを抑えるため、自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
間取りは２LDK～３LDKで、20～30代のカップルや新婚夫婦が多数入居され、女性が部屋探しの主導権を握っていることがわかっています。
そのためリノベーションコンセプトを「賃貸にいながらおうちカフェを楽しめる」として、無垢材を使ったカフェスタイルキッチンや漆喰など、居心地が良いリノベーション空間を実現しています。
投資金額は部屋のスタイルによって異なりますが、概ね150～250万程度にしています。コモディティ化を完全に避けた差別化リノベーションを展開したことで、2020年以降は4期連続増収増益を継続し、ほぼ満室に近い稼働率を維持しています。
2025年度の繁忙期は1月と2月にそれぞれ1件ずつ退去が発生したものの、退去後すぐに成約となり成約期間の過去最短を更新することができました。
▶弊社リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
本投稿は賃貸リノベーションの将来性についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件エリア内にある築30年前後の他社ファミリー物件は、適正家賃で募集しているものの原状回復程度の状態のため、2025年の繁忙期の客付けに失敗し空室が長期化しています。
一方同エリア内にあり築年数もほぼ変わらない弊社物件では、リノベーションを行ったことで早期客付けに成功していることを踏まえると、リノベーションの効果と将来性を示すものと言えるでしょう。
ターゲットに訴求するリノベーションを行えば、投資以上の効果を得ることは十分に可能です。
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