賃貸リノベーション投資の将来性は？
人口減少や少子高齢化が進む中、築年数が経過した賃貸アパートを所有する貸主にとって、今後の賃貸経営に不安を感じる機会は増えているのではないでしょうか？
特に築20年、30年と経過した物件では、室内設備や間取りが現在の入居者ニーズに合わなくなり、家賃を下げても空室が埋まらないケースがあります。さらに、建物の老朽化による修繕費の増加や、減価償却終了後の税負担なども考慮しなければなりません。
そのような状況で、貸主が考える選択肢のひとつが「賃貸リノベーション投資」です。しかし、ここで疑問が生まれます。「築30年以上のアパートに、今から数百万円を投資して、本当に将来性はあるのでしょうか？」
確かに、リノベーションによって室内の魅力を高めることはできます。しかし、工事を行ったからといって、必ず空室が埋まり、投資費用を回収できるわけではありません。
一方、適切な投資判断と競合物件との差別化、継続的な物件管理を行えば、築古物件でも将来にわたって収益性を維持・改善できる可能性があります。実際に弊社では、1993年築のファミリー向けアパートを所有し、2018年から空室対策リノベーションを継続しています。
その結果、リノベーション前に77％まで低下した入居率は、2020年以降、年間平均95％以上に改善し、年間家賃収入も約430万円増加しました。
本記事では、実際に築古アパートを経営している貸主の立場から、賃貸リノベーション投資の将来性とリスク、そして長期的に収益を確保するための考え方について解説します。
なお、空室対策リノベーションの基本的な考え方や費用、施工方法などについては、「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
築古賃貸物件でも、入居者ニーズに合ったリノベーションと差別化によって、将来の収益性を維持・改善できる可能性がある。
リノベーション投資には、建物の老朽化や費用回収のリスクがあるため、家賃だけでなく長期的な収支を見極めることが重要。
投資効果を高めるには、競合物件との差別化、適切なコスト管理、施工後の継続的な物件管理を組み合わせることが重要。
１．賃貸リノベーション投資の将来性は？
人口減少が進む日本では、今後の賃貸住宅需要を慎重に見極める必要があります。
特に地方都市では、エリアによって賃貸需要や競合物件の供給状況が異なるため、築年数が古いという理由だけでなく、物件そのものの競争力が問われます。
しかし、こうした厳しい賃貸市場においても、賃貸リノベーション投資の将来性が失われるとは限りません。
その理由は、部屋探しをする方が重視する条件が多様化していることに加え、新築物件と築古物件の家賃差を生かした商品づくりが可能だからです。
では、築古賃貸物件のリノベーションには、具体的にどのような可能性があるのでしょうか。
ここからは、新築物件との家賃差、住まいに対する価値観の多様化、そして長期的な収益性という3つの視点から、賃貸リノベーション投資の将来性について解説します。
１）選択肢が広がる賃貸市場
近年は物価上昇に伴う建築資材価格や人件費の上昇により、新築賃貸物件の建築コストが増加しています。さらに、金融機関からアパートローンの融資を受ける際に変動金利を選択した場合、今後の金利動向によっては返済負担が増加する可能性があります。
そのため、建築費や借入金の返済負担などを考慮すると、従来より高い家賃設定にしなければ、十分なキャッシュフローを確保することが難しくなることも考えられます。
例えば、弊社物件がある山梨県甲府市では、私が相続によって賃貸経営を引き継いだ2007年当時、新築2LDKの募集家賃は月額8万〜9万円程度でした。しかし、近年では月額11万円前後で募集されるケースが増えてきています。
こうした中で、新築物件に魅力を感じながらも、毎月の家賃を抑えたい方にとって、リノベーション賃貸物件は選択肢のひとつになります。
例えば、築30年以上のアパートでも、キッチンや洗面台、室内デザインを見直すことで、新築とは異なる魅力を持った住空間を提供できます。
新築物件より家賃を抑えながら、設備やデザインに満足できるのであれば、築年数だけで物件を選ばない入居希望者に訴求できる可能性があります。
ただし、ここで重要なのは、単に新築より家賃を安く設定することではありません。新築物件と比較したときに、家賃に見合う魅力や住み心地を提供できるかどうかです。これが、築古賃貸物件にリノベーション投資を行う将来性を考えるうえで、重要なポイントになります。
２）住まいに対する価値観の変化と多様性
部屋探しでは、築年数や家賃、立地だけでなく、室内デザインや設備、生活のしやすさなども重要な判断材料になります。
実際に、株式会社AlbaLinkが2026年4月に全国の男女500人を対象に実施した調査では、築40年以上の物件に住むことについて、「あり」「条件次第であり」と回答した方が合計66.0％いることが分かりました。
さらに、築40年以上でも住んでよいと思える物件の条件として、「リノベーションされている」が52.6％で最多となっています。
ただし、この調査は賃貸物件への入居希望者だけを対象にしたものではなく、リノベーションによって必ず入居率が改善することを示すものでもありません。
それでも、築年数だけでなく、建物の状態やリノベーションの有無を重視する人がいることは、築古賃貸物件の将来性を考えるうえで参考になります。
特に、住まいに自分らしさや居心地の良さを求める方にとって、特徴のあるリノベーション物件は魅力的な選択肢となります。
３）将来性を判断するには、家賃だけでなく長期的な収益を見ることが重要
ただし、リノベーションによって家賃を高く設定できたとしても、それだけで投資に成功したとは言えません。
例えば、200万円をかけてリノベーションを行い、家賃を月額5,000円値上げできた場合、年間の増収額は6万円です。単純に家賃増額分だけで投資額を回収すると考えれば、約33年かかる計算になります。
しかし、リノベーションによって空室期間が短縮されたり、家賃値下げを回避できる可能性がある一方で、工事費が高額になりすぎたり、想定外の修繕が発生すれば、投資効果が低下することも考えられます。
そのため、賃貸リノベーション投資の将来性を判断する際には、家賃の増額分だけでなく、空室損失や維持管理費を含めた長期的な収支を見ることが重要です。
▶具体的な費用対効果については、関連記事「賃貸リノベーション空室対策は費用対効果は期待できる？」で詳しく解説しています。
２．賃貸リノベーション投資のリスクとは？
賃貸リノベーション投資には将来性が期待できる一方で、築年数が経過した物件ならではのリスクがあります。特に注意したいのは、建物の老朽化と、投資費用を十分に回収できない可能性です。
１）見えづらい老朽化リスク
築年数が古い物件では、室内の見た目をきれいにしても、建物内部の設備や配管などに老朽化が進んでいる場合があります。
よくある事例としては、給排水管の劣化や雨漏り、電気設備の不具合などが挙げられます。こうした問題が発生すれば、予期せぬ修繕費が必要になるだけでなく、対応状況によっては入居率の低下につながる可能性もあります。
実際に弊社物件でも、リノベーションを機に洗面脱衣所の床材を張り替えようとしたところ、床下の根太が腐食していたことがありました。
また、リノベーション済みの部屋でも、ある日突然、和室から羽アリが発生したことがありました。発生原因は特定できていませんが、室内をきれいにリノベーションしたからといって、予期せぬトラブルを完全に防げるわけではありません。
このように、リノベーション工事中に想定外の劣化が見つかったり、施工後にトラブルが発生したりする可能性があることも、築古物件への投資では考慮する必要があります。場合によっては、修繕対応だけでなく、賃料減額などの問題が生じる可能性もあります。
そのため、リノベーションを行う際には、室内のデザインだけでなく、設備や建物の状態を確認することが重要です。
対策のひとつとして、物件をスケルトンの状態にしてからリノベーションを行う方法があります。こうすることで、隠れていた劣化部分を確認しやすくなります。ただし、スケルトンリノベーションは工事費が高額になりやすく、すべての物件で必要というわけではありません。
物件の状態や予算に応じて、どこまで改修するかを判断することが重要です。
また、建物の外壁についても、劣化状況に応じた補修や定期的な塗装を行うことで、雨水の浸入や建物の劣化を抑えることが期待できます。
耐震性についても確認が必要です。新耐震基準は原則として1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されますが、新耐震基準に適合していることだけで、個別の建物の耐震性に問題がないとは判断できません。
室内のリノベーションと建物全体の維持管理を分けて考えないことが、長期的な賃貸経営では重要です。
２）リノベーション費用を回収できないリスク
もうひとつ注意したいのが、リノベーション投資を行っても、想定した収益が得られないリスクです。
例えば、競合物件との差別化を意識するあまり、高額な設備を次々と導入すれば、工事費が膨らみます。また、リノベーションによって室内の設備やデザインを一新しても、建物自体の築年数が変わるわけではありません。
そのため、リノベーション後の家賃を周辺の新築物件と同程度に設定すると、内見者から「同じ家賃なら新築物件を選びたい」と比較され、客付けで不利になる可能性があります。
リノベーションにどれだけ費用をかけたとしても、その費用に見合った家賃で入居者が決まるとは限らないため、周辺の新築物件や競合物件との家賃差を意識することが重要です。
特に、周辺の賃貸需要が少ないエリアや、家賃相場が低いエリアでは、リノベーションによる収益改善に限界がある場合があります。
また、建物や設備の減価償却が進み、経費として計上できる減価償却費が減少・終了すると、家賃収入が変わらなくても帳簿上の利益が増え、税負担が大きくなる可能性があります。
こうしたリスクを踏まえ、工事費や家賃設定だけでなく、税負担、借入返済、将来の修繕費まで含めて投資判断を行う必要があります。
賃貸リノベーション投資は、工事をすること自体が目的ではなく、将来の収益性を改善するための手段です。立地や賃貸需要、建物の状態によっては、大規模なリノベーションを行わず、必要な設備更新にとどめる方が合理的な場合もあります。
３．賃貸リノベーションの投資効果を最大化するには？
賃貸リノベーション投資の将来性を高めるためには、単に室内を新しくするだけでは不十分です。
なぜなら、今後リノベーション物件が増加すれば、同じような設備やデザインを採用した物件同士で競争が激しくなる可能性があるからです。
そのため、長期的に収益性を維持するには、競合物件が簡単には真似できない独自性と、適切な投資コストの両立が重要になります。
それでは、投資効果を最大化するための3つのポイントについて見ていきましょう。
１）競合物件との差別化を明確にする
築年数が経過した物件でも、リノベーションを行えば、原状回復のみを行っている同程度の築年数の物件との差別化が期待できます。
しかし、競合物件と似たような設備やデザインを採用した場合、時間の経過とともに競争力が低下し、家賃を値下げしなければ客付けが難しくなる可能性もあります。こうした状況を避けるためには、競合物件との差別化を明確にしたリノベーションが重要です。
例えば弊社では、自然素材である無垢材や漆喰を活用した、カフェスタイルのリノベーションを行っています。
一般的な内装材と比べて工事費が高くなる部分もありますが、ターゲットとなる入居者が求める住空間を提供することで、競合物件が簡単には真似できない独自性を生み出しています。
実際に、リノベーション後に入居した方が退去し、次の入居者を募集する2回転目、3回転目においても、従前の家賃を維持して成約につながった事例があります。
ただし、独自性を追求するだけでなく、ターゲットとなる入居者が何を求めているのかを把握し、必要な部分に投資することが重要です。
２）投資コストを抑えながら品質を維持する
リノベーション投資では、初期投資をできるだけ早期に回収することが重要になってきます。ただし、単純に安い設備や材料を採用して工事費を削減すれば、室内の魅力が低下する恐れがあります。
そこで弊社では、コストをかける部分と、かけない部分を明確にしています。
例えば、室内の印象を大きく左右するキッチンや浴室、壁材にはこだわる一方で、状態が良い内装や設備については、あえて交換せずそのまま活用しています。このように投資の優先順位を明確にすることで、室内の魅力を維持しながら工事費を抑えることができます。
工事費を抑えられれば、投資費用を回収するために必要以上に家賃を高く設定することを避けられ、競合物件に対する価格面での競争力も確保しやすくなります。
３）リノベーション後の物件管理も重要
賃貸リノベーション投資の将来性を考える際、見落とされやすいのが施工後の物件管理です。
リノベーション直後は室内が新しくても、年月が経過すれば設備の劣化や不具合は発生します。そのため、リノベーション後も物件管理を継続し、必要に応じて設備の更新や改善を行うことが重要です。
弊社では、定期的な物件清掃を通じて入居者と接する機会を設け、可能な範囲で要望に対応しています。例えば、室内物干しの追加設置や宅配ボックスの導入など、入居者の生活利便性を高める取り組みを行ってきました。
こうした管理は、入居者満足度の向上や長期入居につながる可能性があり、友人や知人への紹介につながることもあります。
リノベーションは施工して終わりではありません。施工後も住環境の価値を維持する取り組みが、長期的な収益性を支える重要な要素になります。
４．賃貸リノベーション投資事例紹介
こからは、弊社が実際に所有・運営する賃貸アパートの事例をご紹介します。弊社が所有するグレイスロイヤルは、1993年築、3棟20戸のファミリー向け賃貸アパートです。
2018年から空室を順次リノベーションし、競争力の向上と収益改善に取り組んできました。
自然素材を活用したカフェスタイルリノベーション
弊社では、「賃貸にいながらおうちカフェを楽しめる」をコンセプトに、無垢材や漆喰などの自然素材を活用したリノベーションを行っています。間取りは2LDK〜3LDKで、20〜30代のカップルや新婚夫婦を主なターゲットとしています。
リノベーション費用は、各部屋の仕様によって異なりますが、1室あたり概ね150万円〜250万円程度です。
▶具体的な施工内容については、関連記事「【2025年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開」をご覧ください。
リノベーションによる入居率と収益性の改善
弊社では、かつて入居率が77％まで低下したことをきっかけに、2018年からリノベーションを本格的に開始しました。その後、2020年以降は4期連続で増収増益を達成し、年間平均入居率95％以上を維持できるようになりました。
また、年間家賃収入はリノベーション前と比較して約430万円増加しています。ただし、これらはリノベーションに加え、募集方法や物件管理の改善など、複数の取り組みによる結果です。
▶具体的な収益改善の取り組みや施工実績については、「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
リノベーション後も家賃を維持・改善できている
賃貸リノベーション投資では、施工直後だけでなく、数年後も競争力を維持できるかが重要です。
弊社では、2024年以降、リノベーション済みの部屋について従前より数千円高い家賃で募集し、実際に値上げ後の家賃で成約した事例があります。
また、2025年の繁忙期には、1月と2月にそれぞれ退去が発生しましたが、1件は退去3日後、もう1件は退去前に入居申込が入り、平均成約期間の最短記録を更新しました。
こうした実績は、築年数が経過した物件でも、適切な差別化と物件管理によって競争力を維持できる可能性を示しています。
▶リノベーションから3年が経過した部屋で、家賃を値上げして成約した事例については、関連記事「3年前リノベーション部屋が退去→退去後家賃値上げ＆即入居申込」をご覧ください。
▶2025年の繁忙期における早期成約の取り組みについては、関連記事「内見者が即決する部屋にするためには？」をご覧ください。
５．まとめ
今回は、賃貸リノベーション投資の将来性と、長期的な収益性を高めるためのポイントについてお伝えしました。
築年数が経過した賃貸物件でも、入居者ニーズに合ったリノベーションと適切な物件管理によって、将来にわたり収益性を維持・改善できる可能性があります。
実際に弊社では、1993年築のアパートでリノベーションを進め、年間平均入居率95％以上を実現し、年間家賃収入も約430万円増加しました。
ただし、リノベーションには建物の老朽化や投資費用を回収できないリスクがあり、すべての物件で同様の成果が得られるわけではありません。
重要なのは、立地や賃貸需要、建物の状態を見極め、競合物件との差別化と投資コストの最適化を図ることです。
リノベーションを目的とするのではなく、長期的な収益性を高めるための投資として判断することが、築古アパート経営の将来性を左右すると考えます。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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