費用を賢く抑える！賃貸リフォームの成功法則
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 11 分前
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近年の賃貸市場は、需要と供給のバランスが完全に崩れ、借り手有利な状況が続いています。
その結果、競争力が高い築年数が浅い物件に人気が集中し、築年数がの古い物件では、適正家賃で募集しても客付けで苦戦しているのが現状です。
しかし適切な賃貸リフォームを行うことにより、物件の競争力を高めることができるため、反響が増加し早期成約に繋げることが期待できます。
本投稿は、賃貸リフォーム費用を効率的かつ賢く抑える方法について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リフォームの重要性
賃貸経営を行う貸主の中には、退去ごとに費用がかかるリフォームを実施する必要性に疑問を感じる方もいるかもしれません。しかし、この取り組みには重要な理由があります。
賃貸リフォームの主な目的は、物件稼働率の安定化と効果的な節税対策を実現することです。
冒頭でもお伝えした通り、近年の賃貸市場は需要と供給のバランスが崩れ、供給過多の状況が進んでいます。築年数が浅い物件が選ばれる傾向があり、古い物件の空室期間が長期化することが少なくありません。
その結果、家賃の値下げを余儀なくされ、経営上のキャッシュフローが悪化する恐れがあります。
しかし、適切な賃貸リフォームを施すことで、物件の見栄えや競争力が向上し、潜在的な借り手にとって魅力的な選択肢となります。これにより空室問題を解消し、家賃収入の安定化が期待できます。
さらに賃貸経営では、建物の減価償却費が大きいことから、家賃収入が増加しても高い節税効果が得られますが、原状回復を目的としたリフォームの場合、費用が60万円以下なら修繕費として全額損金として計上できます。
これにより、税負担をさらに軽減できるため、経営の観点からも非常に有効な対策と言えるでしょう。
２．賃貸リフォームの基礎知識
賃貸リフォームで確実に成功させるには、基本的な知識を身につけることが重要です。
特に顧客のニーズ調査やリフォームの種類や目的、そして適切なタイミングを理解することで、スムーズにリフォームを進めることが可能になります。
それでは賃貸リフォームの基礎知識について、詳しくお伝えいたします。
顧客のニーズ調査
部屋探しをされる方は、最初に賃貸検索サイトを利用して、自分の希望条件に合った部屋を3件程度探してから内見を行っています。そのため、賃貸リフォームで結果を出すには、検索結果に表示されやすい物件環境にすることが重要です。
具体的には、人気のある設備を設置することで検索に該当しやすくなり、内見へとつながる可能性が高まります。しかしこのような設備強化は、競合物件でも行われていることが多いため、他社物件と差をつけるには、さらに一歩踏み込んだアプローチが求められます。
そこで注目したいのがインテリデザインです。
顧客が求める室内空間を提供することにより、内見時の物件印象が高まるため、成約率向上が期待されます。ただし、インテリアの好みは性別やライフスタイルなどによって異なります。
そのためリフォームの前に、ターゲット層を明確にする「ペルソナ設定」を行うことが、成功へのカギとなります。
リフォームの種類と目的を理解する
賃貸借契約では、退去時に入居時と同じ状態に戻す、いわゆる原状回復が求められます。しかし、借主の入居期間が長くなるにつれ、元の状態に戻すことは厳しくなります。その間に設備の劣化や故障が発生することがも考えられます。
このため退去後、室内の状態に応じて次の3つのいずれかの修繕を施すことが一般的です。
原状回復：入居中に生じたキズや汚れなどを、入居前の状態に戻すための修繕
リフォーム：古くなった内装や設備を新しいものに交換する修繕
リノベーション：間取りや設備を刷新することで、物件の機能性や利便性を向上させる修繕
リフォームの種類や目的を理解しておかないと、費用を出して修繕を行っても、競争力が高まらないため、結果的に空室が長期化したり家賃を値下げしなければならない場合があります。
リフォームのタイミング
退去後に室内に経年劣化などが見られる場合、どのような修繕を実施すべきかは、物件の築年数や過去の修繕履歴などを総合的に考慮した上で検討することが理想的です。
修繕の種類 | 築年数の目安 | 主な修繕内容 |
原状回復 | 築10年まで | 劣化、破損や汚損が発生した箇所のみ |
リフォーム | 築10～20年まで | 内装張替え、エアコンなどの一部設備交換 |
リノベーション | 築20年～ | 間取り、内装、設備をリニューアル |
一般的に築10年以下の物件では、建物全体の価値の目減りが小さく、競争力も高い状態にあるため、原状回復のみの修繕だけでも、早期成約を期待することが可能です。
一方で築10年を超えると、設備や内装の古さが徐々に目立ち始め、新築時の家賃を維持することは難しくなります。
そのため家賃は10％程度下げざるを得ませんが、設備の価値はまだ十分に残っているため、内装の張替えやアクセントクロスなど施工など表装リフォームを強化することで部屋の魅力を高め、客付けを有利に進めることができます。
しかし物件築20年を超えると、設備の老朽化だけでなく、間取りが現代のライフスタイルに合わなくなってきます。そのため過去に表装リフォームを行ったとしても、資産価値を大幅に向上させることは難しく、適正家賃で募集しても客付けが難しくなる可能性が高まります。
このような場合には、費用はかかるもののリノベーションを検討することが有効です。リノベーションによって築年数の古さは感じなくなり、現在の顧客ニーズに合った間取りや設備を整えることができれば、家賃相場よりも高めの設定にしても客付けで支障を来すことは少なくなるでしょう。
３．賃貸リフォームのメリットとデメリット
築年数が10～20年ほどの賃貸物件では、退去後にリフォーム工事を行うことが増えていきます。適切なタイミングで賃貸リフォームを行えば、設備を活かしつつも室内の雰囲気を一新できるため、前借主の生活感を完全に払拭されます。
その結果、物件の印象が良くなるため反響数が増え、早期成約が期待できます。
賃貸リフォームの中心となるのは、内装の張替えです。特に壁紙の張替えは、施工単価が比較的安価であり、一部分だけの張替えも可能なため、短期間での施工が実現しやすく、費用対効果も期待できるでしょう。
一方で賃貸リフォームを行っても、従前と比べ資産価値が顕著に向上するわけではないため、リフォームを機に家賃を値上げすることは難しくなります。また家賃相場の影響を受けやすく、契約更新のタイミングで、家賃値下げを要求される可能性も考慮しなければなりません。
さらに設備の老朽化が進み、室内の古さが感じられるようになると、賃貸リフォームを行っても、部屋の魅力が十分に伝わらなくなることがあり、成約期間が長くなることがあります。
もし以前と比べて「成約までに時間がかかる」「内見時に家賃値下げを要求されることが増えた」と感じる場合は、物件資産価値が低下している可能性が高いため、リノベーションを検討すべきタイミングに入っていると言えるでしょう。
４．賃貸リフォーム費用を賢く抑えるには？
貸主にとって、賃貸物件のリフォーム費用はできるだけ抑えたいと考えているものの、具体的な抑え方に頭を悩ませていることが多いのではないでしょうか？
実はちょっとした工夫を取り入れるだけで、簡単にリフォーム費用を削減することができます。それでは賃貸リフォーム費用を賢く抑える方法をお伝えします。
優先順位を明確にする
賃貸リフォーム費用を効率的に抑える方法としては、リフォーム優先順位を明確にすることです。例えば室内の壁紙を全て張り替えれば、室内空間が明るくなり清潔感が向上するため、内見からの成約率の向上が期待できます。
しかし壁紙を全て張り替えるとなると、それ相応のコストがかかります。予算を抑えたい場合は、劣化が目立たない箇所については、壁紙の交換を行わず、また量産クロスを選ぶことで、コスト削減が可能になります。
ただし、壁紙を張り替えると張り替えない箇所との質感や状態の差が目立つ場合があるため、この点については注意が必要です。
リフォーム会社に依頼する
管理会社に管理委託している貸主の中には、賃貸リフォームを管理会社に任せるケースがあります。管理会社に依頼すれば、複雑な手配を代行してくれるため、貸主にとっては時間と労力を節約することができます。
しかし管理会社経由でリフォームを依頼すると、中間マージンが発生するため、通常ならかからないコストを追加で支払う必要があります。もし、費用をできるだけ抑えたいのであれば、管理会社を介さず、直接リフォーム会社に発注されることをおススメします。
弊社では物件管理を管理会社に委託していますが、退去後のリフォームやリノベーションに関しては管理会社を通さず直接リフォーム会社へ発注しています。
先日借主から浴室ドアのカギが故障したとの連絡があり、その結果浴室ドアの交換が必要になりました。
実は今年リノベーションを行った部屋でも、同様の交換を行いましたが、この時管理会社経由とリフォーム会社直接依頼との間で、費用に大きな差が発生したのです。具体的な費用は以下の通りです。
管理会社経由：123,000円
リフォーム会社直接依頼：83,000円
この差額は約33％にも及びます。弊社事例からもわかる通り、少しでもコストを削減したい場合は、直接リフォーム会社に依頼する方が、メリットが大きいと言えるでしょう。
ただし、リフォーム会社へ直接発注する際には、注意点があります。万が一工期が遅延した場合、管理会社はその対応に関与できなくなります。
そのため、貸主が直接依頼する際には、工事請負契約書を作成し、トラブル時の取り決めを明確にしておくことを推奨します。事前準備しておくことで、安心して工事を依頼することができます。
５．まとめ
今回は、賃貸リフォーム費用を効率的かつ賢く抑える方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸リフォームを適切に行えば、資産価値を維持しやすくなり、物件稼働率を安定化させること期待できます。
しかし築年数が20年を超えると、設備の老朽化が進み、間取りも現代のライフスタイルに合わなくなります。その結果、リフォームを強化しても物件の資産価値を維持し続けることが難しくなり、適正家賃で募集しても、客付けが厳しくなる傾向があります。
特に築20年前後の物件を所有している貸主は、この点を十分に認識しておかないと、物件稼働率が低下し、キャッシュフローが急激に悪化するリスクがあるため、慎重な対応が求められます。
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