費用を賢く抑える！賃貸リフォームの成功法則
近年の賃貸市場では、人口減少が進む一方で新規物件の供給も続いており、地域によっては賃貸物件の供給過剰が課題となっています。特に地方都市では空室率が高い地域もあり、競争力が低下した築年数の古い賃貸物件では、適正家賃で募集しても空室が埋まりにくいケースがあります。
しかし、入居者ニーズに沿った賃貸リフォームを行うことで、物件の競争力を高め、早期成約につなげられる可能性があります。
ただし、リフォームに多額の費用をかければ、必ず入居率が改善するわけではありません。そのため、費用をかける部分と抑える部分を明確にし、工事の品質を確保しながら無駄なコストを削減することが重要になってきます。
実際に弊社では、浴室ドアの交換工事において、管理会社経由とリフォーム会社への直接発注で40,000円の費用差が発生した経験があります。
本記事では、1993年築のアパートを所有・運営する貸主の立場から、賃貸リフォーム費用を効率的かつ賢く抑える方法について、実例を交えてお伝えします。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
築年数が古い賃貸物件でも、入居者ニーズに沿ったリフォームを行うことで、競争力の維持・向上が期待できる。
リフォーム費用を抑えるには、工事の優先順位を明確にし、既存設備の活用や専門業者への直接発注を検討する。
費用削減を優先しすぎると物件の魅力が低下し、かえって空室が長期化する恐れがあるため注意が必要。
１．賃貸リフォームの重要性
賃貸経営を行う貸主の中には、退去ごとに費用がかかるリフォームを実施する必要性に疑問を感じる方もいるかもしれません。しかし、この取り組みには重要な理由があります。
築年数が経過した賃貸物件では、内装や設備の劣化が進むため、そのままの状態で募集すると、内見時に競合物件と比較され、不利になることがあります。しかし、築年数が古いからといって、必ずしも入居希望者から敬遠されるわけではありません。
株式会社アートアベニューが紹介した2017年の「入居者ニーズと意識調査」によると、「リフォームされていてきれいなら築年数が古くてもかまわない」と回答した新規契約者は50.3％で、前回調査から7.4ポイント上昇しました。
さらに、「築年数を気にしない」「むしろ古い物件の方がよい」という回答を含めると、58.4％に達しています。
この調査結果からも、築年数が古い物件であっても、室内の状態によっては内見者の選択肢に入ることがわかります。
つまり、退去のタイミングで適切な賃貸リフォームを行うことは、築年数の古さによる不利な印象を和らげ、物件の競争力を維持するうえで有効な対策の一つと考えられます。
その結果、空室期間の短縮や家賃収入の安定化が期待できるため、工事費用と得られる収益のバランスを考えたリフォームが重要になります。
２．賃貸リフォームの基礎知識
賃貸リフォームを成功させるには、基本的な知識を身につけることが重要です。
特に顧客のニーズ調査やリフォームの種類や目的、そして適切なタイミングを理解することで、スムーズにリフォームを進めることが可能になります。
それでは賃貸リフォームの基礎知識について、詳しくお伝えいたします。
顧客のニーズ調査
アットホーム株式会社の調査が実施した「オンラインでの住まい探しに関する調査 2025 賃貸編」によると、賃貸物件の探し方として、引越し経験者・検討者ともに「賃貸検索サイトで検索」が最も多い結果となっています。
同サイトでは、希望条件を入力することで、条件に該当する物件を絞り込むことができます。そのため、賃貸リフォームで結果を出すには、まずは入居希望者の検索条件に合った部屋づくりが重要です。
具体的には、入居者から人気の高い設備を導入することで、設備を指定した検索条件に該当しやすくなります。
▶人気設備については、全国賃貸住宅新聞社が毎年発表している「入居者に人気の設備ランキング」が参考になります。詳細は、関連記事「2026年賃貸人気設備ランキング発表！築古アパートで優先すべき設備投資とは？」をご覧ください。
しかし、物件供給が多いエリアでは、競合物件も設備を充実させている場合があるため、差別化を図るには、さらに一歩踏み込んだアプローチが求められます。そこで注目したいのが、インテリアデザインです。
ターゲットとなる入居者が求める室内空間を提供することで、内見時の物件印象が高まり、成約率の向上が期待できます。ただし、インテリアの好みはライフスタイルや家族構成などによって異なります。
そのため、リフォームを実施する前に、ターゲット層を明確にする「ペルソナ設定」を行うことが重要になります。
リフォームの種類と目的を理解する
賃貸物件では、退去後に室内の状態を確認し、必要に応じて修繕や設備交換を行います。
なお、賃貸借契約における原状回復は、必ずしも入居時と完全に同じ状態に戻すことを意味しません。通常損耗や経年変化については、原則として貸主側が負担することになっています。退去後に行う工事は、目的によって次のように整理できます。
原状回復： 入居中に生じた損傷や汚れなどについて、必要な修繕を行うこと。
リフォーム： 古くなった内装や設備を交換・修繕し、室内環境を改善すること。
リノベーション： 間取りや設備などを見直し、物件の機能性や利便性、付加価値を高めること。
これらの違いを理解し、物件の状態や課題に応じて適切な工事を選択することが重要です。
工事の目的を明確にしないまま多額の費用をかけても、物件の競争力が十分に高まらず、空室の長期化や家賃の値下げにつながる恐れがあります。その結果、期待した収益改善が実現せず、費用対効果が低くなる可能性があります。
リフォームのタイミング
退去後に室内の経年劣化などが見られる場合、どのような修繕を実施すべきかは、物件の築年数や過去の修繕履歴などを総合的に考慮した上で検討することが理想的です。
一般的に築年数が浅い物件では、設備や間取りが現在の入居者ニーズに合っている場合も多く、原状回復を中心とした修繕でも早期成約を期待できます。
一方で築10年を超えると、設備や内装の古さが徐々に目立ち始めることがありますが、築年数だけで家賃の下落率が決まるわけではありません。
設備の価値がまだ十分に残っている場合は、内装の張替えやアクセントクロスなどの表装リフォームを強化することで、部屋の魅力を高め、客付けを有利に進められる可能性があります。
ただし、築20年を超えると、設備の老朽化だけでなく、間取りが現在のライフスタイルに合わなくなる場合があります。そのため、表装リフォームだけでは競争力の改善が難しいと判断される場合には、リノベーションを検討することも有効です。
▶リノベーションによって現在の顧客ニーズに合った間取りや設備を整えることができれば、築年数が古い物件でも、家賃の維持や値上げにつながる可能性があります。詳しくは、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」で解説しています。
３．賃貸リフォームのメリットとデメリット
賃貸リフォームには、既存の設備を活用しながら室内の印象を改善できるメリットがあります。一方で、工事内容によっては期待した収益改善につながらない場合もあるため、メリットとデメリットを理解しておくことが重要です。
それでは、賃貸リフォームのメリットとデメリットについて、具体的に見ていきましょう。
賃貸リフォームのメリット
賃貸リフォームの大きなメリットは、使用できる設備を活かしながら、比較的少ない費用で室内の雰囲気を一新できることです。
例えば、壁紙や床材を張り替えることで、前入居者の生活感を軽減し、清潔感のある室内に整えることができます。特に壁紙の張替えは、設備交換などと比較して施工費用を抑えやすく、一部分だけの施工も可能です。
また、工事範囲を限定することで施工期間を短縮しやすく、空室期間中の家賃収入の損失を抑えることにもつながります。
賃貸リフォームのデメリット
一方で、賃貸リフォームには限界もあります。
例えば、壁紙や床材を新しくしても、キッチンや浴室などの設備が古いままであれば、室内全体の清潔感が損なわれ、早期成約が難しくなる場合があります。
また、内装を新しくしただけでは、従前と比較して物件の付加価値が十分に高まったとは限らないため、必ずしも家賃の値上げにつながるわけではありません。
工事内容によっては、家賃収入が増えないまま修繕費用だけが発生し、投資した費用を十分に回収できない可能性もあります。
さらに、貸主の中にはリフォーム利回りを重視して、工事箇所を限定する方もいます。しかし、築年数が経過すると、キッチンや浴室などの水回り設備が老朽化します。
そのような状態で費用削減を優先し、必要なリフォームまで見送ってしまうと、適正家賃以下で募集しても空室が長期化する恐れがあります。
リフォームを実施する際は、単に工事費用を抑えるのではなく、物件の状態や競合物件との比較を踏まえ、費用をかける部分と抑える部分を見極めることが重要です。
４．賃貸リフォーム費用を賢く抑えるには？
貸主にとって、賃貸物件のリフォーム費用はできるだけ抑えたいものの、具体的な方法がわからず、頭を悩ませていることも多いのではないでしょうか？
しかし、工事内容や発注方法を見直すことで、必要な品質を維持しながら費用を削減することができます。それでは、賃貸リフォーム費用を賢く抑える方法についてお伝えします。
優先順位を明確にする
賃貸リフォーム費用を効率的に抑えるためには、工事の優先順位を明確にすることが重要になります。
室内の壁紙をすべて張り替えれば、部屋全体が明るくなり、清潔感も向上するため、内見時の印象改善が期待できます。しかし、全面的な張り替えには相応の費用がかかります。
予算を抑えたい場合は、汚れや劣化が目立たない箇所は既存の壁紙を活用し、張り替えが必要な場合は比較的安価な量産クロスを選ぶことで、工事費を削減させることができます。
一方、特に注意したいのが、壁紙を部分的に張り替える場合です。
新しく張り替えた壁紙と既存の壁紙では、色合いや質感、経年劣化の程度が異なるため、かえって古い部分が目立ってしまうことがあります。
そのため、壁紙の状態や室内全体のバランスを確認しながら、張り替える範囲を判断することが大切です。
また、壁紙だけでなく、キッチンや洗面台などの設備についても、使用上の問題がなければ、必ずしも新品に交換する必要はありません。
重要なのは、単に工事費を削減するのではなく、入居希望者にとって魅力を感じる部分には費用をかけ、既存のものを活用できる部分では費用を抑えることです。
このように工事内容にメリハリをつけることで、リフォーム費用を抑えながら、室内の魅力を高めることができます。
リフォーム会社に依頼する
管理会社に物件管理を委託している貸主の中には、賃貸リフォームについても管理会社に依頼するケースがあります。
管理会社に依頼すれば、業者の手配などを代行してもらえるため、貸主にとって時間と労力を節約することができます。一方、工事費用に加えて手配や工事管理などに関する費用（中間マージン）が上乗せされる場合もあります。
そのため、リフォーム費用をできるだけ抑えたいのであれば、専門業者への直接発注も検討する価値があります。ここで、弊社が実際に経験した浴室ドア交換工事の事例をご紹介します。
弊社では物件管理を管理会社に委託していますが、退去後のリフォームやリノベーションについては、リフォーム会社へ直接発注しています。以前、異なる2つの部屋で浴室ドア（折れ戸）を交換したことがありました。
1例目は、入居中に浴室ドアの鍵が経年劣化によって故障したため、管理会社に修繕を依頼。2例目は、別の部屋で退去後にリノベーションを行った際、リフォーム会社へ直接発注して浴室ドアを交換しました。それぞれの工事費用は以下の通りです。
管理会社経由：123,000円
リフォーム会社への直接発注：83,000円
両者を比較すると、直接発注の方が40,000円安く、管理会社経由の費用と比べて約33％の差がありました。
この事例からも、リフォーム費用を抑えたい場合は、管理会社経由の見積もりだけで判断せず、専門業者から直接見積もりを取得し、工事内容や保証条件を比較することが重要だと考えています。
なお直接発注を行う際には、貸主自身が業者との打ち合わせや工事の進捗確認、トラブル対応などを行う必要があるため、費用だけでなく管理負担も考慮しなければなりません。
また、工期の遅延や施工上のトラブルに備えて、工事請負契約書を取り交わし、工事内容・工期・費用・保証・トラブル発生時の対応などを明確にしておくことをおすすめします。
直接発注はリフォーム費用を抑えられる可能性がある一方、貸主自身の負担も増えるため、双方のメリットとデメリットを理解した上で判断することが重要です。
▶弊社でも過去に工期遅延によるトラブルを経験しています。詳しくは、関連記事「弊社が体験した賃貸リノベーショントラブル3選」でご紹介しています。
５．まとめ
今回は、賃貸リフォームの重要性と、工事の品質を維持しながら費用を賢く抑える方法についてお伝えしました。
築年数が経過した賃貸物件でも、入居者ニーズに沿ったリフォームを行うことで、物件の競争力を高め、早期成約につなげられる可能性があります。
ただし、リフォームに多額の費用をかけたとしても、必ずしも入居率が改善するわけではありません。
費用対効果を高めるには、工事の優先順位を明確にし、使用できる設備はできるだけ活用することが重要です。また、リフォーム会社への直接発注を検討することで、工事費用を抑えられる場合があります。
適切な費用削減は、客付けの改善や貸主の費用負担軽減につながる可能性があります。しかし、コストを抑えすぎると物件の競争力が低下し、かえって空室が長期化する恐れがあることを忘れてはいけません。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で、試行錯誤を重ねながら実践してきた空室対策の一部です。
弊社では、リフォームやリノベーションの工事費用を抑えながら、入居者ニーズに合った部屋づくりに取り組み、入居率の改善につなげてきました。
具体的な取り組みと改善実績については、「空室対策リノベーション実績」でご紹介しています。
しかし「どこまでリフォーム費用をかけるべきかわからない」「費用を抑えながら空室対策を進めたい」とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか？
そのような場合は、有限会社山長の無料相談をご活用ください。自社物件で培った経験をもとに、物件の状況に応じた空室対策を一緒に考えます。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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