2026年の賃貸市場を自社物件で振り返る｜5件の退去・修繕・募集で分かったこと
更新日：8月31日
2026年の賃貸繁忙期、弊社所有アパートでは３月まで満室で推移していましたが、繁忙期終了後、4月から7月にかけて5件の退去が発生。
さらに原状回復では床鳴りや設備交換、建築資材の納期遅延など、退去後に初めて分かる課題にも直面しました。
本記事では、1993年築20戸の自社所有アパートで実際に経験した2026年繁忙期後の賃貸経営を、退去理由・原状回復・募集結果・競合状況の4つの視点から貸主の立場で振り返ります。
▶なお、弊社が自社所有アパートで実践してきた空室対策リノベーション全体の考え方や、費用・判断基準・実際の事例については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
満室経営では、満室にすること以上に、退去後すぐ次の募集へ動ける準備が重要となる。
リノベーション済みでも、入居期間や室内状況によっては想定以上の修繕が必要になる。
今回の5部屋は閑散期の募集でも、家賃を維持・一部値上げした条件で成約・申込につながった。
1．賃貸経営は「満室にすること」より「満室を維持すること」が難しい
賃貸経営では、空室を埋めて満室にすることが一つの目標になります。しかし実際に賃貸経営を続けていると、満室にすること以上に難しいのが、その状態を維持し続けることです。
なぜなら、入居者の転勤や戸建て住替え、実家へ戻るといった事情まで、貸主側でコントロールすることはできないからです。
弊社所有物件でも2026年３月末までは満室が続いていましたが、繁忙期終了後に退去が立て続けに発生しました。
退去時期 | 退去件数 |
2026年4月中旬～下旬 | 3件 |
2026年5月連休明け | 1件 |
2026年7月下旬 | 1件 |
3棟20戸を所有する弊社にとって、わずか数か月で5件の退去が発生した影響は決して小さくありません。
また、近年の弊社所有物件では、1～3月の繁忙期よりも、繁忙期終了後の閑散期に退去が発生するケースが目立つようになっています。
そのため、満室になったことをゴールとするのではなく、「いつ退去が発生しても次の募集に移れる状態をつくっておくこと」も、賃貸経営では重要だと改めて感じています。
2．リノベーションしても退去後の修繕費を必ず抑えられるとは限らない
今回退去した5部屋は、すべて過去にリノベーションを行っていたため、基本的には既存の室内を活かしながら原状回復を行うことができました。
しかし、「一度リノベーションしておけば、その後の退去時も修繕費を抑えられる」とは限りません。
それを強く感じたのが、2026年5月の連休明けに退去した部屋でした。
１）退去後の室内を見て想定が大きく外れた
この部屋は約5年間入居されていました。
弊社では過去にも、フルリノベーションした部屋で約5年間入居された後の原状回復を経験しています。その際の貸主負担は数万円程度だったため、今回も大きな修繕費用はかからないだろうと考えていました。
しかし、実際に退去後の室内を確認すると、その想定とは大きく異なり、特に修繕が必要になったのが、LDKのクッションフロアと造作洗面台でした。
▶過去の退去事例については、「5年入居したリノベ部屋の原状回復費用が意外な結果に！」で詳しく紹介しています。
２）床・漆喰壁・造作洗面台に想定外の原状回復が発生
この部屋はフルリノベーションタイプで、LDKにはクッションフロア、居住スペースや玄関エントランスの壁には自然素材の漆喰、洗面脱衣所には無垢材を使用した造作洗面台を施工していました。
LDKのクッションフロアは全面張り替え
退去後のLDKを確認すると、クッションフロアには家具跡が多少残っていたほか、入居中に発生した汚損箇所も複数確認されました。
また、クッションフロアのつなぎ目には浮きも発生していました。リフォーム会社に確認してもらったところ、施工時の糊付けが十分ではなかった可能性があるとの指摘を受けました。
そのまま次の入居者へ引き渡すことは難しいと判断し、LDK部分のクッションフロアは全面的に張り替えることにしました。
▶弊社が賃貸リノベーションでクッションフロアを採用している理由や、実際の退去後に確認した家具跡などについては、関連記事「賃貸の床にクッションフロアを選ぶべき理由」で詳しく紹介しています。
漆喰壁は複数の部屋で補修
この部屋では、LDK・和室・洋室・玄関エントランスの壁に自然素材の漆喰を施工していました。
退去後に確認すると、それぞれの場所に破損箇所があり、さらに借主自身で補修したと思われる跡も複数確認されました。
弊社物件は管理会社に管理委託していますが、漆喰を採用している物件は弊社のみです。そのため借主責任による破損・汚損が発生した場合については、あらかじめ壁紙が破損・汚損した場合を基準として原状回復費用を算定してほしいと伝えていました。
今回は約5年間入居されていたこともあり、実際の漆喰補修費用と借主へ請求できる金額には差が生じました。最終的には、LDK・和室・洋室・玄関エントランスの破損していた漆喰を部分的に補修しました。
造作洗面台は無垢材の一部を交換
さらに造作洗面台では、シャワー水栓まわりに黒カビのような汚れが付着していました。
リフォーム会社にも確認してもらいましたが、一部の汚れを取り除く以外に対処することが難しいとの見解だったため、最終的にシャワー水栓まわりの無垢材の一部を入れ替えました。
一見すると借主の使い方による影響が大きいようにも見えましたが、入居期間などを考慮すると、実際の修繕費用をすべて借主へ請求できるわけではありません。
その結果、貸主側が負担する原状回復費用は、退去前に想定していた金額よりも大きくなりました。
リノベーション済みの部屋であっても、長期入居後の室内状況によっては、退去時にまとまった修繕が必要になることを改めて実感した事例となりました。
３）さらに資材不足が重なり、工事完了まで約1か月
想定外だったのは修繕費だけではありません。
クッションフロアの張り替えを決めたものの、当時はナフサショックの影響により、建築用接着剤を含む一部資材で供給への影響が出ていました。
また、部材不足による工事の遅れは他の現場でも発生していたため、リフォーム会社の施工スケジュールにも影響が出ていました。LDKだけのクッションフロア張り替えであれば、本来は1～2日程度で施工できる工事でした。
ところが今回は、「工事内容は決まっているのに、必要な材料がそろわず施工できない」という状態になり、最終的に工事が完了したのは6月末。退去から約1か月を要しました。
繁忙期終了後の募集だっただけに、私としては一日でも早く室内を完成させて募集したいところでしたが、資材が入らなければ工事を進めることはできません。
リノベーション済みの部屋であっても、入居期間や室内の使用状況、経年劣化などによっては、退去後に想定以上の修繕が必要になることがあります。そのため、リノベーションを行う際には初期費用だけではなく、将来の原状回復まで考えておくことが大切だと感じました。
３．7月退去の部屋では「床鳴り」が発覚
5月退去の部屋とは別に、7月下旬に退去した部屋でも想定外の問題が発生しました。それは「床鳴り」です。
この部屋は2019年に部分リノベーションを行い、その後これまでに複数回の入居者の入れ替えがありましたが、床鳴りが入居中に発生したのは今回が初めてでした。
前入居者から「床鳴りがする」と教えてもらっていたため、退去後に実際に室内を歩いて床の状態を確認したところ、弊社としてはそのまま次の入居者へ引き渡すには修繕が必要と判断するレベルでした。
このまま募集し、新しい入居者が生活を始めた後に床鳴りを気にするようになれば、入居後の不満につながる可能性があります。そこで、次の募集を始める前に原因を確認し、必要な修繕を行うことにしました。
１）きれいな床を剥がしてまで修繕するべきか
私が悩んだのは、床そのものは見た目がきれいだったことです。この部屋にもクッションフロアを施工していましたが、表面だけを見れば、わざわざ新しいものへ交換する必要性はほとんど感じませんでした。
床鳴りの状態を確認するためには、使用できるクッションフロアを撤去することになり、さらに修繕後には新しい床材を施工するための費用も発生します。
「できれば既存の床をそのまま使用したい」これが私の本音でした。
しかし、次の入居者へそのまま引き渡すことは難しいと判断しました。修繕せずに募集して成約できたとしても、入居後のクレームにつながる可能性があります。また、対応の仕方によっては、物件そのものに対する評価にも影響しかねません。
そのため私としては苦渋の決断でしたが、目先の修繕費を抑えることよりも、次の入居者が安心して暮らせる状態にすることを優先し、できる範囲で床鳴りをしっかりと修繕することにしました。
２）鋼製束を調整し、床鳴りを大幅に軽減
一般的に床鳴りは、木材の伸縮によって床材同士が擦れたり、床材と釘などが擦れたりするほか、床を支える下地や構造部分の緩み・劣化などによって発生することがあります。
実際、弊社所有物件でも過去に別の1階の部屋で床鳴りが発生したことがありました。その際は床にビスを打つことで床鳴りを改善することができましたが、今回の部屋は状況が異なりました。
既存の床を撤去して状態を確認したところ、床材や下地が浮いているというよりも、床を支えている鋼製束の一部が緩んでいたことが床鳴りの原因だった可能性が高いと考えられました。
なお、確認した範囲では、大引きや根太の腐食、シロアリによる被害はありませんでした。
そこで、床鳴りが大きく発生していた部分を中心に鋼製束を調整し、新しいクッションフロアへ張り替えたところ、従前と比べて床鳴りを大幅に軽減させることができ、ほぼ気にならない程度まで改善できました。
空室対策というと、おしゃれな内装や新しい設備など、どうしても「目に見える部分」に注目しがちです。
しかし実際の賃貸経営では、見た目を整えるだけではなく、床鳴りのような入居後の暮らしに影響する部分を確認し、必要に応じて改善してから次の募集につなげることも大切です。
４．閑散期でもリノベーション済みの部屋は成約・申込につながった
今回退去した5部屋は、すべて賃貸需要が落ち着いた閑散期での募集となりました。弊社でも募集期間中、常に多くの反響があったわけではありません。
しかし成約までの期間を見ると、退去後の室内状況やリフォームの工期によって違いが出ました。
▶閑散期に空室が発生した際に弊社が意識している募集方法については、関連記事「閑散期でも成約率を高める空室対策｜築古アパートの実践事例」で詳しく解説しています。
１）部分リノベーションした2部屋は退去後約1か月で成約
今回退去した部屋のうち、過去に部分リノベーションを行っていた2部屋は、いずれも4月下旬の退去でした。
4月下旬に退去すると、そこから急いで原状回復を行っても、実際に本格的な募集を進められるのは5月の大型連休明けになります。
1月～3月の繁忙期がすでに終わっていることもあり、当初は「今回は空室期間が長期化するかもしれない」と考えていました。
しかし、この2部屋は部分リノベーション済みで、比較的リーズナブルな家賃を維持しながら募集しました。その結果、閑散期で部屋探しをする方が少ない時期であっても、2部屋とも退去後約1か月で成約となりました。
２）工期が1か月以上かかった部屋も家賃2,000円UPで成約
前述したとおり、この部屋では退去後の原状回復工事に想定以上の時間がかかり、実際に募集できる状態になったのは6月末でした。
弊社のリノベーション済みの部屋は、これまで募集時期にかかわらず、平均すると1か月程度で成約しています。
その実績から考えると、今回の部屋が退去から約2か月半で成約となったことだけを見れば、従前の家賃から2,000円値上げしたことが成約までの期間に影響したようにも見えます。ただ、今回に関しては少し事情が異なります。
本来であれば5月末までに原状回復工事を終えて募集を始める予定でしたが、実際に募集できたのは6月末でした。つまり、退去から成約までの約2か月半のうち、1か月以上は募集前の工事期間が占めています。
仮に当初の予定どおり5月末から募集を開始できていれば、実際より早く成約できた可能性もあります。
最終的には、6月末という繁忙期を過ぎた時期からの募集でありながら、2,000円値上げした家賃のまま成約となりました。
そのため弊社では、今回の成約までに約2か月半かかったという結果だけをもって、家賃の値上げやリノベーションした部屋の価値が下がったとは考えていません。
３）造作洗面台を追加し、家賃5,000円UPでも成約
4月末に退去したフルリノベーションタイプの部屋は、退去後の室内状態がとても良く、大掛かりな原状回復を必要とする状態ではありませんでした。そのため、クリーニングを行えばすぐに募集を始められる状態でした。
ただ、弊社のフルリノベーションタイプの中で、この部屋だけ造作洗面台を設置していませんでした。
以前この部屋に入居されていた借主が、造作洗面台をとても楽しみにしていたことを思い出し、今回の退去を機に、新たに造作洗面台を設置することにしました。
造作洗面台の材料自体は確保できていましたが、5月退去の部屋と同じリフォーム会社へ工事を依頼していたため、他の現場を含めた施工スケジュールの影響を受け、こちらも完成まで約1か月かかりました。
造作洗面台を追加したうえで募集家賃についても見直し、従前より5,000円高い家賃で募集することにしました。
この家賃設定については、募集を依頼している仲介会社の店長からも「この金額では難しいのではないか」という慎重な意見がありました。
また私自身も、繁忙期を過ぎた時期の募集であることから、この家賃でどこまで反響を得られるかは気になっていました。
しかし、今後も家賃を維持・向上させていくためには、単に家賃を上げるだけではなく、内見者にその家賃に見合うと感じてもらえる部屋を提供することが重要だと考え、今回はあえて従前より5,000円高い家賃で募集しました。
その結果、退去から約2か月半で成約となりました。
なお、この約2か月半には、造作洗面台の完成までに要した約1か月の工事期間も含まれています。そのため、退去から成約までの約2か月半すべてが、実際に入居者を募集していた期間ではありません。
もちろん、この1件だけをもって「造作洗面台を設置すれば家賃を5,000円上げられる」と一般化することはできません。
ただ、今回については、仲介会社からも慎重な意見があった家賃設定でありながら、最終的には従前より5,000円高い家賃のまま成約することができました。
今回、造作洗面台を追加したうえで家賃を5,000円値上げし、その条件で実際に入居者に選んでもらえたことは、弊社が取り組んできたリノベーションの価値をさらに高めることができた一つの結果だと捉えています。
▶弊社が空室対策リノベーションで造作洗面台を採用している理由や、実際の施工事例については、関連記事「賃貸洗面台をおしゃれに！造作洗面台のリノベ効果」で詳しく紹介しています。
４）7月退去した部屋も、家賃2,000円UPで申込
今回最後に退去したのが、7月下旬に退去した1階角部屋の部分リノベーション済みの部屋です。
退去後に室内を確認すると、壁紙には経年劣化が認められたものの、過去に部分リノベーションを行っていたことから、本来であればすぐにクリーニングを行い、お盆前の成約を目指す予定でした。
しかし、退去後に床鳴りが発生していることが分かったため補修工事を行い、さらに居住スペースには漆喰を施工しました。その結果、当初予定していなかった修繕費が発生しました。
修繕工事はお盆前に完了し、工事終了後すぐに新しい室内写真を撮影してお盆明けから本格的に募集を行おうとしたところ、反響が増え本記事を執筆している2026年8月18日の午前中に内見があり、その日のうちに入居申込が入りました。
今回のリフォームに合わせて募集家賃を従前より2,000円値上げしましたが、値上げ後の条件でも比較的早い段階で申込につながりました。また、内見された方からは「すごくきれいで明るい」とお褒めの言葉をいただきました。
想定外の修繕費用はかかったものの、床鳴りを補修したうえで漆喰を施工し、室内の状態を整えて募集した結果、家賃を2,000円値上げした条件でも申込につながったことを踏まえると、今回の修繕は募集時の室内印象を高めるうえでも意味のある投資だったと考えています。
▶今回ご紹介した5部屋を含め、弊社が1993年築20戸の自社所有アパートで実際に取り組んできたリノベーション内容や、入居率・家賃収入改善までの経緯については、「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
5．周辺物件の募集状況から改めて感じたこと
今回、弊社物件の募集を行う中で、SUUMOなどの賃貸検索サイトを通じて、同じエリアで募集されている周辺物件の状況も継続的に確認していました。
その中で以前から気になっているのが、築20年以上が経過した物件では、空室が続いている物件がある程度固定化していることです。同サイトを確認していると、以前から募集されている同じ物件を目にすることも少なくありません。
また、2026年は築年数が経過し、原状回復を中心に募集している物件だけではなく、繁忙期終了後も募集が続いている新築物件も見られました。
もちろん、同サイトの募集情報だけでは実際の空室期間や成約状況をすべて把握することはできません。また、家賃や立地、間取り、設備なども異なるため、募集が続いている原因を外部から断定することもできません。
一方、弊社物件では今回5部屋が繁忙期終了後に退去し、想定外の修繕や工事の遅れも発生しましたが、リノベーション済みの室内を活かし、家賃を維持・一部値上げした条件でも成約・申込につなげることができました。
こうした自社物件の結果と周辺の募集状況を継続して見ていると、築年数や家賃の安さだけではなく、「この家賃なら、この部屋に住みたい」と感じてもらえるクオリティを提供することも、築年数が経過した物件では重要ではないかと改めて感じています。
弊社としては、今回の募集結果も、これまで取り組んできた「比較的リーズナブルな家賃で、家賃以上のクオリティを感じてもらえる部屋づくり」が入居者から選ばれる理由の一つになっていると考えています。
６．まとめ
今回は、1993年築20戸の自社所有アパートで実際に経験した、2026年繁忙期後の賃貸経営についてお伝えしました。
2026年は、繁忙期終了後に5件の退去が重なり、想定外の原状回復や床鳴り、工事の遅れなど、賃貸経営の難しさを改めて実感する年となりました。
一方で、リノベーション済みの部屋は、家賃を維持・一部値上げした条件でも成約・申込につながりました。
空室対策は、単に設備を新しくしたり家賃を下げたりするだけではなく、その物件に合った「選ばれる理由」をつくることが重要です。
有限会社山長では、自社所有アパートで実践・検証してきた経験をもとに、築年数が経過した物件の空室対策やリノベーションについてご相談をお受けしています。現在の空室対策に迷われている貸主様は、ぜひ一度ご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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