日銀は2024年7月30～31日行われた金融政策決定会合で利上げを発表しました。利上げは今年3月に続き2回目で植田総裁は「物価上昇率が想定通りならば一段の調整が必要になる」と、年内に更なる利上げする可能性を否定しませんでした。
日銀の利上げ発表を受け、メガバンクの三菱UFJ銀行は17年半ぶりに「短期プライムレート」を従来の1.475％から1.625％に引き上げると発表しました。
短期プライムレート金利が上昇すると連動する変動金利は必然的に上がります。貸主が金融機関から借入しているアパートローンは変動金利を採用しているため、今後月々の返済金額は上昇することが予想されます。
今後他の金融機関でも同程度金利引き上げが予想されます。
昨今のインフレによりリフォーム費用や共用部分の電気代コストなどは右肩上がり＋利上げによってアパートローンの返済が増えてしまうと従前と比べキャッシュフローは悪化してしまいます。
インフレ状態が長期間続いた場合、借地借家法第32条1項にある「その他の経済事情の変動」に該当するため、貸主は借主に対し「家賃値上げ」を要求することができます。
ただ一部大企業以外賃金は上昇していないため、家賃値上げに同意してくれる借主は皆無に近く、また
家賃値上げは双方同意が必須で借主が拒否すれば値上げはできません。
また近年では空室率悪化の影響で客付けがうまくいっていない物件が多くなっています。そのため変動金利上昇によって毎月の返済額が増えてしまうと、キャッシュフローが厳しくなる物件はさらに増加します。
さらに注意しなければならないのは変動金利には「5年ルール」「125％ルール」がありますが、これは住宅ローンのみでアパートローンは上記対象外（毎月変動の可能性がある）のため金利が上がれば返済額はさらに高くなります。
つまり収益性が低下している物件は、日銀の利上げによってキャッシュフローがさらに悪化し二極化が進むことが予想されます。
変動金利が上昇した場合、どのような対策をすればいいのか？
変動金利上昇により資金繰りが厳しくなる／なりそうな場合は、厳しくなる前に金融機関にすぐ相談して下さい。
金融庁は各金融機関に対し「円滑な資金供給や貸付条件の変更などに努める」ように指示をだしているため、取引状況に応じてリスケジュールを対応してくれる可能性があります。但しリスケジュールを行うと…
リスケジュール中は新規融資が厳しくなる
格付けが下がる
適用金利を値上げされる
ことがありますので注意が必要です。また貸付状況によってはリスケジュールを行っても返済期間延長はできないこともあります。返済期間延長ができないと実質返済額は高くなってしまいます。
貸主によってはリフォーム／リノベーションを行う際、金融機関から借入を起こす方がいますが、借入する際公的融資制度を活用すると「固定金利」となっていますので、金利負担を抑えることができます。
空室対策のご相談は実績がある（有）山長までお気軽にご相談ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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