地方都市にある築古アパートこそリノベーションすべき理由
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2 日前
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賃貸物件の築年数が30年以上経過すると、収益性／節税効果が期待できなくなるため、多くの貸主は出口戦略を検討します。
賃貸需要が今後も期待出来れば建て替えをベースに考えるのが一般的ですが、近年は建築部材の価格が高騰しており、同規模の物件を建て替えたとしても、約2倍の建築費用がかかるため、仮に満室稼働したとしても、従前と同じ家賃収入を得ることは難しくなります。
地方都市は今後人口減少が急速に加速するため、エリアによっては賃貸経営を続けることは難しくなりますが、弊社代表は地方都市にある築古アパートは、建て替えするのではなくリノベーションを行うべきと考えています。
本投稿は地方都市にある築古アパートこそリノベーションを行うべき理由を解説します。
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理由①：立地は決して悪くない
リノベーション物件が注目されている理由は、部屋探しの価値観が多様化しているからです。かつては築年数で物件判断されていたため、築年数が古くなるほど客付けで不利になっていました。
しかしライフスタイルは過去30年で急激に変化し、一般的な部屋に住むより築年数は古くてもデザイン性が高い部屋を求める方が増えています。
築年数が古いアパートがあるエリアはもともと賃貸需要が見込まれます。企業／学校移転がなければ賃貸需要が低下することはそうそうありません。
リノベーション物件はデザイン力／家賃とも新築物件を上回り、また大都市と比べ地方都市ではリノベーション物件の供給はまだまだ少ないです。
そのためリノベーション物件を選択される方は、今後増加することが予想されます。
理由②：内部留保が溜まりやすい
築30年を超えてくると、多くの貸主がアパートローンを完済していることでしょう。アパートローン返済が終了すれば、手取り家賃はそのまま貸主の収入となります。
そのため貸主の中には、リフォームに力を入れなくてもいいと考える方もいますが、近年の賃貸市場はエリア空室率が悪化し続けており、特に競争力が低下した古い物件は敬遠されがちです。
原状回復程度のリフォームだけでは、客付けが難しくなり空室が長期化する恐れがあります。
一方リノベーションを行うことで物件の資産価値が向上し、募集時に家賃値上げもできるため、収益性が改善し内部留保も溜まりやすくなります。
内部留保が溜まりやすくなれば、仮に税負担が増加した場合でもキャッシュフローの悪化が避けられ、将来的に建て替えする際、相当額の頭金を入用意できるため、安定した家賃収入が得られやすくなります。
理由③：客付けしやすい
at－homeが発表したリリースによると、部屋探しされている方がインターネットで物件を探す際、約半数以上の方は水回りを確認していることが明らかになっています。
リノベーション物件は男性より女性の方が興味を示し、女性は水回りを非常に気にしています。リノベーションは基本的に水回りをリニューアルとターゲットが好むインテリアデザインを組み合わせているため、反響数を増やすことができ、仲介会社も成約しやすいと考え積極的に紹介してくれます。
そのため募集時期関係なく早期客付け効果が期待できます。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。
競合物件との差別化を図るために、自然素材を用いたカフェスタイルリノベーションを行った結果、従前と比べ早期客付けに成功し、早ければ入居中に入居申込が入ることもあります。
カフェスタイルリノベーションを行ったことで、毎月安定した利益を得やすくなり、さらにデッドクロス対策として複数あったリノベーション融資と大型融資をそれぞれ一本化したことで、キャッシュフローがさらに改善されたことで、内部留保が溜まりやすくなりました。
まとめ
今回は地方都市にある築古アパートこそリノベーションを行うべき理由をお伝えしました。
築30年を超えると出口戦略を検討しなければなりません。今後も賃貸需要が期待できるエリアであれば、建て替えはベスト選択と言えます。しかし昨今は建築部材や人件費の高騰により、新築物件の建築費が従前の倍以上となっています。
そのため、建替えを検討される貸主はリノベーションを行い内部留保を厚くしてから対応することで、安定した家賃収入を得ることが期待できるでしょう。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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